Kota-kota yang muncul akibat pandemi berpindah dari titik panas ke titik yang tidak terlalu tinggi – Beragampengetahuan

Dengan sektor teknologi yang goyah dan tingkat hipotek yang sangat tinggi, gelombang pasang telah berubah, menurut survei baru-baru ini, dengan pasar perumahan di pusat teknologi dan hotspot imigrasi pandemi mendingin lebih cepat daripada bagian negara lainnya.

Austin, Texas, mengalami penurunan terbesar selama setahun terakhir karena pasar perumahan merosot akibat ledakan era pandemi, menurut analisis Redfin. Tingkat hipotek naik setahun yang lalu karena Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga untuk melawan inflasi. Setelah Austin adalah Seattle; Phoenix; Tacoma, Washington; dan Denver. Las Vegas, Stockton, CA; San Jose, CA; Sacramento dan Oakland, CA melengkapi sepuluh besar.

Suku bunga tinggi, pasokan rendah, dan pemutusan hubungan kerja teknologi meredam permintaan di pusat-pusat West Coast saat krisis datang

Permintaan pembelian rumah dan metrik kompetitif di pusat teknologi seperti Seattle, San Jose, dan Oakland turun dengan cepat. Rumah khas San Jose terjual hanya 0,6% dari harga yang diminta pada bulan Februari, sementara 12% Meminta harga dari tahun lalu – penurunan poin persentase terbesar di negara ini. Seattle mengalami penurunan terbesar ketiga, naik dari 8% di atas harga yang diminta tahun lalu menjadi 1% di bawah. Penjualan rumah yang tertunda turun 40% dari tahun ke tahun di Seattle dan 38% di San Jose.

Redfin meminta agennya untuk berbagi seberapa besar lonjakan PHK teknologi, gejolak pasar saham, dan gejolak perbankan berperan dalam pendinginan, dan menemukan bahwa hub pesisir mendingin dengan cepat karena sejumlah alasan. Beberapa melaporkan bahwa PHK dan saham teknologi yang fluktuatif menghalangi pembeli. Lainnya mengaitkan perlambatan sebagian besar dengan faktor lain, termasuk persediaan yang sangat rendah. San Jose dan Oakland berada di antara lima metro teratas di AS dengan penurunan tercepat dalam daftar baru.

Pasar perumahan di hub teknologi mendingin dengan cepat karena sejumlah alasan

Saham teknologi terbalik. Saham teknologi turun lebih dari 30% pada tahun 2022, meskipun telah pulih. Saham teknologi yang goyah telah menghantam Bay Area dan Seattle dengan keras, karena pembeli yang bekerja di industri teknologi sering menggunakan hasil saham untuk pembayaran uang muka.

PHK teknologi. PHK biasa terjadi di industri teknologi, kebanyakan di wilayah Bay Area dan Seattle. Shelley Rocha, seorang manajer di Redfin di Bay Area, mengatakan beberapa pembeli berhenti mencari atau membatalkan kontrak karena mereka kehilangan pekerjaan atau takut kehilangan mereka. PHK dan prospek pekerjaan teknologi yang menyusut sama sekali membuat beberapa pembeli pertama kali keluar dari pasar, kata agen lain.

Persediaan rendah. Ada banyak penduduk Bay Area dan Seattle yang tidak gentar menghadapi prospek PHK dan pasar saham yang bergejolak. Tetapi jumlah rumah yang terbatas di pasar juga mengurangi permintaan akan rumah tersebut.

Kenaikan harga rumah pandemi tidak berkelanjutan. Harga rumah di hub teknologi telah meningkat pesat selama bertahun-tahun, terutama selama pandemi, menutup penduduk yang tidak bekerja untuk Google, Meta, Amazon, Microsoft, atau perusahaan teknologi lainnya. Sekarang industri teknologi sedang berjuang, tingkat hipotek tinggi, dan lebih banyak penduduk lokal tidak mampu membeli rumah.

Tingkat hipotek tinggi. Tingkat hipotek sekitar 6,4%. Apakah ini hal yang baik? Tidak, karena ini lebih dari dua kali lipat angka terendah sepanjang masa sebesar 3% yang umum terjadi pada akhir tahun 2020 dan awal tahun 2021. Ini telah secara signifikan mendorong pembayaran perumahan bulanan di pasar mahal. Pembeli rumah khas Seattle membayar $4.210 sebulan dengan tarif saat ini sebesar 6,4 persen, dibandingkan dengan sekitar $3.200 setahun lalu sebesar 3,5 persen.

Harga tetap tinggi. Harga rumah di Bay Area dan Seattle turun tetapi tetap tinggi, terutama karena persediaan yang terbatas. Rumah biasa di San Jose dan Seattle masing-masing dijual seharga $1.250.000 dan $710.000, dibandingkan dengan median nasional sebesar $386.000. Tingkat hipotek yang tinggi telah memicu pengeluaran, memaksa banyak calon pembeli keluar.

Khususnya, sementara pasar ini mendingin dengan cepat dari Februari 2022 hingga Februari 2023, beberapa agen sekarang memperhatikan persaingan untuk mendapatkan rumah dengan harga terjangkau karena tingkat hipotek turun dari puncaknya dan pasokan tetap rendah.

“Saya melihat perang penawaran untuk rumah yang harganya adil dan akurat, dan pasar secara keseluruhan terlihat kuat minggu ini,” kata broker San Jose Redfin Laxmi Penupothula. “Daftar yang terlalu mahal adalah yang ada di pasar.”

Runtuhnya Silicon Valley Bank, yang memberikan pinjaman kepada banyak perusahaan rintisan Bay Area, berdampak beragam pada pasar real estat lokal (bank bangkrut pada bulan Maret, setelah kerangka waktu data untuk laporan ini). Ketidakpastian seputar stabilitas sektor perbankan dan teknologi memicu kegugupan di antara beberapa pembeli dan penjual, lapor broker Redfin. Tetapi keruntuhan bank dan kekacauan di bank lain hanya menyebabkan kenaikan suku bunga moderat oleh Federal Reserve minggu lalu, yang telah menurunkan suku bunga hipotek dan dapat membantu memikat beberapa pembeli.

Area metro New York (peringkat ke-66 dalam hal pasar dengan pendinginan tercepat) juga dapat merasakan dampak gejolak perbankan, karena banyak penduduknya bekerja di sektor keuangan. Hampir seperlima dari pekerjaan keuangan di Amerika Serikat berada di New York, dan industri keuangan adalah industri dengan bayaran tertinggi di New York City. Ketidakstabilan di sektor perbankan dapat mengurangi permintaan pembelian rumah di wilayah tersebut karena pekerja keuangan mengkhawatirkan industri mereka.

Kota-kota yang muncul akibat pandemi berpindah dari titik panas ke titik yang tidak terlalu tinggi

Popularitas Austin melonjak pada tahun 2021 dan awal 2022 karena masuknya pekerja jarak jauh dari luar kota memanfaatkan tingkat hipotek yang rendah secara historis dari pantai yang mahal.

Tapi sekarang, kompetisi pembelian rumah dan indikator permintaan di Austin menurun drastis. Total pasokan rumah untuk dijual naik 140% dari tahun ke tahun di bulan Februari, peningkatan tertinggi kedua di AS (hanya North Port, Florida, yang mengalami peningkatan lebih besar). Penjualan yang tertunda turun 40%, dengan hanya 16% rumah di bawah kontrak dalam waktu dua minggu memukul pasar pada bulan Februari, turun dari 38% tahun lalu.

Lonjakan pembeli rumah kaya telah mendorong harga rumah lokal, dan kenaikan tingkat hipotek selanjutnya telah membuat lebih banyak penduduk lokal keluar. Sementara harga rata-rata Austin per kaki persegi turun 13 persen dari tahun ke tahun di bulan Februari, penurunan terbesar dari metro utama AS mana pun, masih lebih tinggi daripada dua tahun lalu, dan pendapatan yang dibutuhkan untuk membeli rumah di sana masih jauh dari Lebih tinggi dari pendapatan lokal biasa.

Kisah serupa terjadi di Phoenix, Las Vegas, dan Sacramento, yang juga memikat pekerja jarak jauh dari daerah mahal untuk mencari perumahan yang lebih murah dan cuaca cerah. Phoenix, Las Vegas, dan Sacramento semuanya menjadi andalan dalam daftar tujuan imigrasi paling populer Redfin, dan dengan cepat berubah dari relatif terjangkau menjadi kurang terjangkau selama pandemi — Setidaknya untuk penduduk saat ini.

Sekarang, dengan kenaikan suku bunga, pasar real estat di kota-kota yang berkembang pesat ini berbalik arah. Masalah teknologi juga berkontribusi terhadap permintaan yang lebih rendah di area ini, karena banyak pekerja jarak jauh yang berjuang menghadapi PHK dan prospek PHK. Bay Area dan/atau Seattle adalah sumber utama pembeli rumah yang pindah ke Austin, Phoenix, Las Vegas, dan Sacramento.

Semakin banyak penjual rumah menurunkan harga yang diminta menunjukkan seberapa banyak pasar tersebut telah mendingin. Di Phoenix, 70% rumah dijual turun harga di bulan Februari, dibandingkan dengan 21% di tahun sebelumnya, kenaikan terbesar kedua di negara itu. Diikuti oleh Denver, di mana 37 persen harga rumah turun di bulan Februari, dibandingkan dengan 13 persen di tahun sebelumnya.

Tahun lalu, Las Vegas dan Phoenix juga merupakan tempat penjual menawarkan diskon terbesar untuk memikat pembeli.

Connecticut, bagian utara New York, dan bagian dari Midwest memiliki harga terbaik di tengah pasar perumahan yang goyah

Menurut analisis Hartford, Connecticut adalah pemain terbaik. Pasar real estat tidak selalu panas di sana — penjualan yang tertunda turun 16% dari tahun ke tahun di bulan Februari, dan daftar baru turun dua digit — tetapi indikator lain menunjukkan bahwa persaingan untuk mendapatkan rumah tetap ada. Di antara rumah yang terjual, lebih banyak rumah yang terikat kontrak dalam dua minggu dibandingkan tahun lalu, dan harga rata-rata per kaki persegi naik 8%.

Milwaukee berikutnya, diikuti oleh dua metro Connecticut lainnya dan dua di bagian utara New York: New Haven, Bridgeport, Albany, dan Rochester. Lake County, Illinois; McAllen, Texas; Wilmington, Delaware; dan Chicago melengkapi 10 besar.

Rumah di semua tempat ini relatif terjangkau; 9 dari 10 memiliki harga penjualan rata-rata di bawah rata-rata nasional (kecuali Bridgeport). Itu berarti kenaikan suku bunga hipotek tidak akan menghasilkan banyak perbedaan dolar dalam pembayaran perumahan bulanan seperti yang terjadi di daerah mahal.