Toko obat Net Lease memberikan wawasan tentang tren real estat yang lebih luas – Beragampengetahuan

Lingkungan real estat komersial saat ini menghadirkan lanskap berawan dengan banyak ketidakpastian untuk dinavigasi. Tekanan inflasi, suku bunga yang lebih tinggi, dan tantangan ekonomi makro yang lebih luas membayangi cakrawala, menyebabkan banyak investor aktif berhenti sementara mereka menunggu indikasi yang jelas tentang arah pasar. Namun, beberapa investor melihat ke depan. Dengan melacak secara dekat segmen pasar yang secara historis menunjukkan tren yang lebih luas, investor yang cerdas dapat menyusun strategi sekarang untuk memposisikan diri mereka dengan lebih baik di masa depan — dan satu sektor yang sangat penting untuk dipelajari adalah segmen apotek sewa bersih.

Toko obat adalah indikator kuat pasar yang lebih luas karena beberapa alasan. Pertama, apotek sewa bersih diatur dengan cara yang sama dan memiliki ketentuan sewa yang sama, yang pada dasarnya menjadikannya komoditas dalam real estat komersial. Kedua, aset ini sering diperdagangkan di hampir seluruh 50 negara bagian AS. Selain itu, penjualan bersih investasi apotek persewaan dilacak dengan cermat melalui aliran data yang besar dan andal.

Terkait: Investor sewa bersih mengambil jeda karena penemuan harga semakin sulit

Selain itu, aset bersih apotek persewaan memiliki dua karakteristik unik yang sangat penting di pasar saat ini. Mereka biasanya memiliki jadwal sewa datar atau pertumbuhan rendah, dan memiliki ukuran kesepakatan rata-rata yang besar ($6,35 juta pada tahun 2022), yang biasanya membutuhkan pembiayaan utang. Kedua karakteristik ini membuatnya sangat rentan terhadap tekanan inflasi saat ini, serta kenaikan suku bunga, menjadikan kelas aset farmasi bersih sebagai salah satu indikator terkuat tentang bagaimana real estat komersial akan merespons tantangan ekonomi makro saat ini.

Menengok ke belakang selama lima tahun terakhir untuk perusahaan penjualan Walgreens dan CVS Pharmacy, adalah mungkin untuk mengumpulkan wawasan dan perspektif yang menjelaskan pasar real estat komersial yang lebih luas. Data ini berasal dari database kepemilikan internal Northmarq, yang merupakan salah satu sumber data farmasi bersih paling komprehensif dan andal yang tersedia. Dengan menganalisis tren tingkat kapitalisasi rata-rata, daftar baru, dan volume penjualan, kami dapat memahami bagaimana penawaran, permintaan, dan harga berubah untuk segmen ini. Jika digali lebih dalam, menjadi jelas bagaimana berbagai sub-bagian dari kelas properti bermetamorfosis menjadi bentuk yang lebih berbeda.

Terkait: Investor institusi masih menyukai real estat, tetapi mereka menunggu harga yang lebih baik

Tarif dan harga maksimum

Didorong oleh inflasi yang sangat tinggi, dan The Fed ingin menjinakkannya dengan suku bunga yang lebih tinggi, tingkat batas sewa obat bersih – seperti pasar real estat komersial yang lebih luas – telah cenderung lebih tinggi selama sembilan bulan terakhir. Tingkat topi rata-rata meningkat dari 5,44% pada kuartal pertama 2022 menjadi 5,93% pada kuartal pertama 2023, yang merupakan peningkatan 48 basis poin. Namun, ini masih 22 basis poin di bawah rata-rata lima tahun yang tertinggal sebesar 6,15%. Tren saat ini menunjukkan bahwa batas atas kemungkinan akan melebihi rata-rata lima tahun selama kuartal ketiga tahun 2023 dan dapat mulai kembali ke level sebelum COVID (6,42%) pada tahun depan.

Peningkatan cap rate ini terlihat di semua simpanan sewa bersih, tetapi paling menonjol pada aset di luar pasar utama dan berurusan dengan masa sewa yang tersisa kurang dari lima tahun. Pada Q1 2023, aset di pasar sekunder mengalami peningkatan sebesar 68 basis poin dari rata-rata tahun 2022, naik dari 5,48% menjadi 6,17%, sementara aset di pasar primer hanya mengalami peningkatan sebesar 32 basis poin, naik dari 5,28% menjadi 5,60%. Demikian pula, tingkat batas rata-rata untuk aset jangka pendek, atau yang memiliki masa sewa kurang dari lima tahun, meningkat sebesar 80 basis poin selama periode yang sama dibandingkan dengan peningkatan hanya 25 basis poin untuk aset jangka panjang, atau aset dengan 10 sampai 15 tahun tersisa.

Tren ini menunjukkan bahwa masih ada permintaan untuk aset berkualitas dan banyak kenaikan cap rate yang kami lihat diperkuat oleh aset yang buruk. Secara regional, tarif maksimum meningkat paling banyak di Midwest, Barat, dan Timur Laut, sementara tarif maksimum rata-rata di negara bagian tenggara sebenarnya menurun antara kuartal pertama tahun 2022 dan kuartal pertama tahun 2023.

Penawaran dan permintaan

Dimulai pada kuartal kedua tahun 2021 dan berlanjut sepanjang tahun 2022, telah terjadi peningkatan yang signifikan dalam daftar baru di pasar. Pasokan penawaran baru memuncak pada kuartal kedua tahun 2022, mencetak rekor dengan 283 listing baru di apotek persewaan bersih. Selama ini, total penutupan, yang mewakili permintaan agregat, tetap relatif stabil dengan rata-rata 86 penutupan per kuartal pada tahun 2022. Ini sedikit di bawah rata-rata lima tahun sebesar 90,1 penutupan per kuartal, menciptakan lingkungan dengan meningkatnya ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan mulai berkontribusi pada peningkatan tingkat batas yang disebutkan di atas.

Sejak 2022, daftar baru di pasar farmasi bersih telah menurun drastis, yang menyebabkan penurunan pasokan lagi. Pada kuartal pertama 2023, jumlah listing baru di pasar mencapai 149, turun 44% dari tahun ke tahun, turun 47% dari puncak terakhir, dan turun 22% dari rata-rata kuartalan lima tahun. 191 daftar. Selama periode yang sama, permintaan apotek ritel mulai menurun, turun di bawah rata-rata lima tahun, dan terjadi penurunan rata-rata sebesar 17,5% selama tiga kuartal terakhir.

Penurunan volume transaksi yang signifikan ini menjadi lebih jelas dan merupakan indikasi dari penurunan permintaan apotek sewa bersih. Hanya satu bulan memasuki kuartal kedua tahun 2023, ada total tujuh penghentian farmasi bersih pada bulan April, yang turun 87% dari tahun ke tahun dan 76% di bawah rata-rata volume penjualan bulanan selama lima tahun terakhir (28,8 penutupan). setiap bulan). Kecuali jika volume perdagangan meningkat secara signifikan pada paruh kedua periode pelaporan, kuartal kedua tahun 2023 akan menandai penurunan besar-besaran dalam volume penjualan investasi, yang mungkin mengindikasikan penurunan signifikan dalam penjualan real estat komersial untuk musim panas 2023.

Kesimpulan

Ada tren nyata dalam data farmasi bersih yang menceritakan sebuah kisah untuk pasar real estat komersial yang lebih luas. Pertama, seperti aset real estat komersial lainnya, batas atas telah meningkat selama setahun terakhir dan kemungkinan akan terus meningkat hingga akhir tahun 2023. Namun, telah terjadi pelarian ke aset aman dengan fundamental real estat yang baik, dan tingkat batas telah sudah cukup mampu. Besar untuk menahan perubahan kondisi pasar. Ini menunjukkan bahwa masih ada modal untuk dibelanjakan, dan permintaan untuk real estat komersial masih ada – hanya berfokus pada aset berkualitas tinggi.

Kedua, ada ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang signifikan pada tahun 2022, dengan rekor jumlah listing baru di pasar selama periode permintaan yang relatif stabil. Ini mulai meningkatkan tingkat batas farmasi bersih dengan penundaan enam hingga sembilan bulan. Selama sembilan bulan terakhir, tingkat batas terus meningkat sementara penawaran dan permintaan turun drastis.

Semuanya sama, tren ini menunjukkan musim panas yang lambat untuk real estat komersial pada tahun 2023, dengan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi dan volume kesepakatan yang lebih rendah. Namun, penurunan penawaran dan permintaan ganda ini dapat mencegah harga jatuh terlalu banyak, dan kita dapat menuju keseimbangan baru. Data yang berasal dari kuartal kedua dan ketiga cenderung memberikan indikasi terbaik tentang kekuatan tren pasar dan di mana keadaan akan stabil. Dengan kombinasi suku bunga yang tinggi dan inflasi yang tinggi saat ini, sektor farmasi sewa bersih mungkin merupakan indikator real estat komersial yang paling penting untuk diikuti. Dengan melacak sektor ini secara dekat, kita dapat belajar banyak tentang pasar yang lebih luas dan mengetahui tren sejak dini. Dengan menggunakan basis data penjualan internal Northmarq yang sebanding, kami mengawasi segmen apotek persewaan bersih dan menggunakan informasi ini untuk memberi saran kepada klien kami tentang cara terbaik untuk menavigasi pasar dan memanfaatkan setiap dinamika yang berubah.

BJ Feller menjabat sebagai Wakil Presiden Senior dan Manajer Umum di Northmarq, dan Nick O’Brien menjabat sebagai Analis Investasi Senior perusahaan.