Bagaimana cara mengetahui apakah apartemen sewa-stabil Anda sebelumnya dideregulasi secara hukum – Beragampengetahuan

Sementara saya curiga apartemen saya pernah distabilkan sewanya, saya terkejut mengetahui bahwa firasat saya benar. Tapi yang lebih mengejutkan adalah betapa kecilnya pembayaran penyewa sebelumnya.

Pada tahun 1999, seorang penyewa membayar $676 untuk seluruh unit tiga kamar tidur di Crown Heights. Itu sekitar $1.224,13 dalam dolar hari ini—kurang dari yang saya bayarkan untuk apartemen dengan dua teman sekamar.

Setidaknya menurut dokumen NYS Department of Housing and Community Renewal (DHCR), sewa apartemen saya tidak menentu sejak 2010, ketika mantan penyewa menyewanya seharga $1.528,03. (Ingin tahu cara mendapatkan riwayat persewaan Anda sendiri? Brick siap membantu Anda.)

Catatan Editor: Inside Story Brick Underground menceritakan pengalaman real estat Kota New York yang dramatis dan otentik dari sudut pandang orang pertama. Punya cerita untuk dibagikan? Email kami. Kami menghormati semua permintaan anonim. ]

Tapi di luar stiker mengerikan yang dibawa oleh laporan sewa saya, itu meninggalkan saya dengan pertanyaan yang membara: Seberapa deregulasi unit saya? Haruskah stabilisasi sewa tetap dipertahankan? Apakah saya membayar lebih? Apa yang harus saya lakukan sekarang?

Bagi jurnalis, tidak ada yang lebih membuat frustrasi atau mempesona daripada sebuah misteri, jadi tentu saja saya menggali lebih dalam. Apartemen saya memenuhi syarat sebagai bangunan yang distabilkan sewanya – dibangun sebelum tahun 1974, memiliki lebih dari enam unit, dan ini bukan bangunan koperasi atau apartemen – dan sebelumnya distabilkan sewanya. Tapi itu tidak ada dalam daftar Komite Pengarah Sewa untuk bangunan yang distabilkan sewa, juga tidak mendapat manfaat dari keringanan pajak J-51, yang mengharuskan tuan tanah untuk memberikan sewa yang distabilkan sewa kepada penyewa selama periode manfaat.

Setelah semua penelitian ini, saya masih kekurangan jawaban. Ronald Languedoc, mitra di firma hukum hak penyewa Himmelstein McConnell Gribben & Joseph (FYI, sponsor Brick), mengatakan itu tidak mengejutkan, mengingat terbatasnya informasi yang tersedia bagi penyewa tentang bangunan mereka.

“Jika Anda melakukan penelitian sendiri, Anda tidak mendapatkan banyak informasi,” kata Languedoc. “Dengan informasi publik, saya bahkan meminta penyewa menyewa penyelidik swasta untuk melakukan penelitian.”

Baca terus untuk mengetahui apa yang dapat Anda lakukan dan apa yang ingin saya lakukan untuk menyelidiki lebih lanjut riwayat persewaan gedung saya.

memeriksa catatan pengadilan

Anda dapat pergi ke pengadilan perumahan di wilayah Anda dan mencari kasus pengadilan sebelumnya yang melibatkan apartemen Anda. Languedoc mengatakan tuntutan hukum dapat menyembunyikan informasi yang berguna dalam catatan publik kota.

“Saya minta klien pergi ke pengadilan perumahan, mencari alamat mereka di catatan pengadilan, dan jika kasus diajukan, mereka bisa mendapatkan dokumennya. Ini catatan publik,” kata Languedoc. “Kadang ada dokumen lain yang bisa menunjukkan apa itu sewa, atau informasi tentang sewa [past] penyewa. “

Sam Himmelstein, mitra di Himmelstein McConnell Gribben & Joseph (sponsor Brick), mengatakan Anda mungkin harus datang sendiri untuk mendapatkan informasi sebanyak mungkin karena catatan pengadilan perumahan tidak semuanya tersedia secara online.

menyewa bantuan dari luar

Himmelstein merekomendasikan untuk meminta pengacara meninjau riwayat sewa apartemen Anda dan membantu Anda menentukan apakah Anda harus menuntut.

“Pengacara akan melihat riwayat sewa dan ambang batas yang berlaku [for deregulation] Saat itu, dia akan memberi tahu penyewa apakah mereka memiliki klaim yang layak,” kata Himmelstein. “Pertanyaan kedua adalah dapatkah mereka mempertahankan klaim itu, di mana dan bagaimana mereka harus memegangnya?” “

Jika Anda menuntut, Anda mendapat manfaat dari penemuan – proses praperadilan yang memaksa tuan tanah menyerahkan bukti dan dokumen yang relevan – setidaknya di Mahkamah Agung New York, kata Himmelstein. Jika Anda memilih untuk membawa kasus Anda ke Pengadilan Perumahan, Anda harus meminta pengadilan untuk menyetujui proses penemuan. Anda juga dapat mengajukan kasus dengan DHCP, meskipun kasus tersebut tidak memiliki komponen uji coba langsung, kata Himmelstein.

Languedoc juga memiliki beberapa penyewa yang menyewa penyelidik swasta untuk menyelidiki tuan tanah dan sejarah bangunan mereka, meskipun fantasi neo-noir ini bisa menghabiskan banyak uang.

Hubungi penyewa sebelumnya dan tetangga Anda

Riwayat sewa DHCP Anda harus menyertakan nama penyewa sebelumnya yang menyewa unit Anda, atau Anda dapat menanyakan nama penyewa sebelumnya kepada tetangga Anda.

Jika Anda dapat melacaknya, Anda dapat memperoleh informasi lebih lanjut tentang berapa banyak sewa yang sebenarnya mereka bayarkan, mengapa mereka pergi, dan apakah pemilik melakukan perbaikan pada properti tersebut (yang dapat menyebabkan deregulasi kondominium pada tahun 2019).

Menurut catatan Departemen Bangunan, setidaknya sejauh yang saya ketahui, tidak ada renovasi besar-besaran pada gedung saya dari tahun 2000 hingga 2023. Sebaliknya, ketika penyewa terakhir pergi pada tahun 2011, apartemen saya kemungkinan besar akan dideregulasi karena sewa legal ($2.286,95) pada saat itu melebihi ambang $2.000 untuk deregulasi pada saat itu. Celah ini, yang dikenal sebagai Deregulasi Lowongan Sewa Tinggi, dilarang oleh Undang-Undang Stabilitas Perumahan dan Perlindungan Penyewa pada tahun 2019—terlambat delapan tahun bagi saya.

Meskipun saya pasti ingin harga sewanya lebih rendah, sangat menggembirakan mengetahui bahwa saya memiliki alat untuk memeriksa apakah tagihan sewa saya sah. Lega rasanya mengetahui bahwa saya tidak harus menghadapi pemilik rumah di pengadilan.