5 Strategi Pertumbuhan untuk Membuka Kebebasan Finansial Sejati – Beragampengetahuan

Ketika Anda mengucapkan kata strategi dalam konteks investasi real estat, kebanyakan orang memikirkan berbagai jenis perdagangan, seperti BRRRR, pembobolan rumah, atau pembalikan. Bagi saya, strategi adalah sesuatu yang lebih besar dari perdagangan individu mana pun.

Ada banyak definisi tentang strategi, namun salah satu yang saya suka adalah bahwa “strategi mendefinisikan tujuan jangka panjang Anda dan bagaimana Anda berencana untuk mencapainya.” Strategi adalah gambaran besar tujuan dan tema menyeluruh tentang cara mencapai tujuan tersebut.

Rekanan dari strategi, taktik, adalah unit upaya yang lebih kecil dalam strategi Anda. Di sinilah Anda mendapatkan langkah-langkah spesifik yang spesifik.

Dengan adanya definisi ini, strategi investor real estate harus lebih besar dibandingkan dengan kesepakatan individu atau keputusan portofolio. Strateginya adalah tentang pertanyaan besar seperti bekerja dari jam 9 pagi hingga jam 5 sore versus bekerja penuh waktu di real estat. Atau seberapa besar risiko yang ingin Anda ambil. Atau jumlah waktu yang dapat Anda curahkan untuk portofolio Anda.

Ketika mengambil keputusan tentang refinancing atau apakah akan menyewa properti dalam jangka pendek atau menengah, berikut adalah taktiknya. Strategi dan taktik sama pentingnya, namun urutan operasi juga penting. Perencanaan strategis harus didahulukan, dan taktik yang Anda gunakan akan mengikuti.

Jadi, saya akan menjelaskan bagaimana perencanaan strategis memengaruhi taktik saya dan mengantarkan saya menuju kebebasan finansial.

Sasaran portofolio saya adalah menghasilkan $20.000 per bulan dalam pendapatan setelah pajak yang disesuaikan dari real estat dalam waktu 15 tahun. Saya telah berinvestasi selama 14 tahun, namun selama tujuh tahun pertama, saya tidak memiliki rencana atau strategi formal. Saya menetapkan tujuan ini sekitar tujuh tahun yang lalu, jadi saya sudah berada di separuh cakrawala waktu tetapi jauh lebih cepat dari jadwal.

Berikut adalah lima keputusan strategis yang saya buat tujuh tahun lalu yang membantu saya mencapai tujuan saya.

1. Dapatkan profesi bergaji tinggi

Seperti kebanyakan orang, awal karir saya dalam berinvestasi dibatasi oleh akses terhadap modal. Saya cukup beruntung memiliki mitra dalam kesepakatan pertama saya, namun saya segera menyadari bahwa jika saya ingin berkembang, saya memerlukan penghasilan tetap yang akan memberi saya modal untuk berinvestasi dan kemampuan untuk meminjam.

Selama beberapa tahun pertama itu, saya melakukan banyak pekerjaan: bartender, penelepon dingin, orang startup teknologi, penjualan media, dan banyak lagi. Akhirnya, setelah sekitar lima tahun, saya memutuskan untuk mengejar gelar master di industri yang bergaji tinggi, berkembang, dan stabil: analisis data.

Biaya sekolah lebih tinggi dari kemampuan saya, namun saya bersekolah di sekolah negeri, mengambil pinjaman, dan berhasil lulus. Semuanya sepadan. Saya mendapatkan uang saya kembali hanya dalam satu tahun dari gaji baru saya yang lebih tinggi.

Saya tahu bahwa tidak semua orang ingin menjadi analis data, dan tidak semua orang ingin tetap pada pekerjaannya. Ini bagus. Namun bagi saya, ini mungkin keputusan strategis terpenting yang pernah saya buat sebagai investor. Saya bisa saja lebih mengandalkan investasi real estate, tapi saya memilih untuk tidak melakukannya.

Saya menyadari bahwa strategi terbaik untuk mencapai tujuan jangka panjang saya bukanlah bekerja penuh waktu di bidang real estate. Dia berkomitmen pada karir inti saya.

Strategi ini telah membantu saya memperluas portofolio saya dalam beberapa cara. Pertama, saya punya lebih banyak uang untuk diinvestasikan. Kedua, saya bisa mendapatkan pinjaman yang lebih besar dengan pendapatan yang lebih tinggi. Dan ketiga, mengetahui bahwa saya mampu membiayai gaya hidup saya dengan gaji memungkinkan saya mengambil lebih banyak risiko dalam portofolio saya, sehingga menghasilkan keuntungan yang lebih besar.

Bagi sebagian orang, ini mungkin dianggap sebagai pengorbanan, namun bagi saya tidak. Saya menyukai karier saya, dan saya bersyukur bisa melakukannya bersamaan dengan investasi real estat saya.

2. Prioritaskan ekuitas dibandingkan arus kas

Mengetahui bahwa tujuan saya masih 15 tahun lagi dan saya masih akan berkarir, saya memilih untuk tidak mementingkan arus kas pada awalnya. Sebaliknya, saya berfokus pada upaya membangun ekuitas sebanyak mungkin melalui nilai tambah, properti yang dipilih dengan cermat, leverage, dan timing pasar yang tepat.

Ini adalah strategi yang mudah bagi saya. Ketika saya melihat tujuan saya, saya menyadari bahwa saya membutuhkan sekitar $4,5 juta saham yang diinvestasikan dengan pengembalian tunai 8% (COCR) untuk mencapainya. Ketika saya mulai, saya berada sangat jauh. Membeli properti dengan arus kas tinggi tetapi perolehan saham rendah tidak akan membawa saya ke tempat yang saya inginkan.

Sebaliknya, Anda perlu menemukan cara untuk memperoleh saham ekuitas yang signifikan, yang dapat Anda lakukan dengan menambahkan nilai dan berinvestasi secara selektif di area yang permintaannya tinggi. Jadi, saya mengambil keputusan untuk tidak memprioritaskan arus kas, dan fokus pada membangun ekuitas seefisien mungkin.

Untuk lebih jelasnya, saya tidak pernah, dan mungkin tidak akan pernah, membeli properti yang tidak menghasilkan arus kas. Semua yang saya beli menawarkan setidaknya 2% CoCR, dengan jaminan yang sangat konservatif. Tapi saya menetapkan jumlah minimum ini sebagai mekanisme pertahanan, bukan karena saya membutuhkan uang itu.

Memastikan saya mencapai titik impas, dengan sedikit perlindungan, memungkinkan saya mempertahankan kepemilikan saya, terus menambah nilai, dan memiliki fleksibilitas strategis. Saya menginvestasikan kembali 100% arus kas saya.

Ketika saya semakin dekat dengan tujuan saya, saya berencana untuk lebih fokus pada arus kas di tahun-tahun mendatang. Idealnya, target pengembalian minimum berkisar antara 2% hingga sekitar 6% hingga 8%, tergantung pada propertinya.

Ketika Anda punya modal, maka mudah mencari arus kas. Anda dapat merenovasi rumah untuk menaikkan harga sewa, menggunakan lebih sedikit hutang, atau bahkan membeli dengan uang tunai. Saham memberi Anda fleksibilitas.

Namun meskipun saya lebih memprioritaskan arus kas, saya cenderung tidak membeli hanya demi arus kas. Misalnya, saya masih lebih memilih CoCR 5% hingga 6% pada properti Kelas B yang dalam kondisi baik dan dapat bernilai lebih dari 10% CoCR pada properti rusak di lingkungan Kelas C.

3. Tetapkan batas waktu

Untuk mencapai tujuan jangka panjang, seperti tujuan 15 tahun saya, Anda harus tetap berkuasa. Seperti yang mereka katakan, ini lebih mirip maraton daripada balapan. Karena itu, saya membuat strategi unik untuk diri saya sendiri: Saya menetapkan batasan waktu pada investasi saya.

Saya tahu ini kedengarannya aneh – dan mungkin itulah sebabnya kebanyakan orang tidak melakukannya – tapi ini sangat bagus bagi saya. Pada tahun 2017, saya mencoba untuk berkembang, namun saya juga bekerja penuh waktu, masih duduk di bangku sekolah pascasarjana, dan memiliki kehidupan sosial yang saya hargai.

Jika saya ingin menyeimbangkan semua hal ini, saya harus menetapkan batasan. Batasan yang saya tetapkan untuk diri saya sendiri adalah 20 jam per bulan. Saya belum mengubahnya sejak saat itu.

Metode investasi real estat sangat bervariasi dalam hal intensitas waktunya. Dengan menetapkan batas waktu bulanan, saya hanya memilih taktik yang memungkinkan saya tumbuh secara berkelanjutan dan tidak pernah kehabisan tenaga. Jika saya merenovasi properti sewaan, saya tidak akan mampu membiayai proyek lain yang memerlukan renovasi besar-besaran pada saat yang bersamaan. Batas waktu akan terlampaui.

Pembalikan rumah, grosir, dan sebagian besar metode pencarian kesepakatan di luar pasar telah dihilangkan. Ini sangat memakan waktu. Ya, ini berarti saya kehilangan beberapa peluang besar, namun itu juga berarti saya menjalani gaya hidup seimbang yang saya nikmati. Tempat di mana saya dapat mengembangkan portofolio saya, sekaligus berkarir, kehidupan sosial, dan menghabiskan waktu bersama keluarga. Saya akan mengambil trade-off itu kapan saja.

4. Mengejar keuntungan yang disesuaikan dengan risiko

Sepertinya semua orang mengincar hasil investasi setinggi mungkin, tapi saya tidak. Saya mengejar “pengembalian yang disesuaikan dengan risiko” tertinggi.

Gagasan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko adalah adanya kombinasi risiko dan imbalan. Pilihan investasi yang paling menguntungkan juga memiliki risiko kerugian tertinggi (yaitu membalik). Pada saat yang sama, investasi dengan imbalan terendah memiliki risiko kerugian terendah (yaitu Treasury). Sebagai seorang investor, Anda harus menemukan posisi Anda dalam spektrum ini.

Jika Anda berinvestasi dalam jangka waktu singkat, disarankan untuk mengambil risiko lebih kecil. Jika Anda berinvestasi dalam jangka waktu yang lama, Anda dapat mengerjakan proyek yang lebih besar dengan lebih aman. Ini adalah aturan umum.

Tapi bagi saya, saya bukan orang yang toleran terhadap risiko dalam hal investasi. Karena saya memiliki karier yang stabil, saya tidak pernah merasa perlu melakukan perubahan besar dengan risiko kerugian yang tinggi. Kenapa harus saya? Gaji saya menutupi pengeluaran saya, dan jika saya tetap berada pada jalur pengambilan risiko yang stabil dan moderat selama 15 tahun, saya akan dengan mudah mencapai tujuan saya.

Dalam portofolio saya, saya senang memiliki IRR 10% hingga 15%. Ini adalah tingkat pengembalian yang luar biasa jika digabungkan dalam jangka waktu yang lama, dan jika saya terus menghitung rata-rata tingkat ini, saya akan jauh melebihi target awal saya. Mengetahui tingkat pengembalian yang akan membawa saya ke tujuan dengan nyaman telah memungkinkan saya memilih taktik dan perdagangan dengan mudah dan tidak mengambil risiko yang tidak perlu.

5. Saya menjalankan perlombaan saya sendiri

Keputusan strategis terakhir yang saya buat adalah yang paling sulit untuk dipatuhi. Karena saya memilih untuk berkomitmen pada karir saya, saya menyadari bahwa saya tidak akan mampu melakukan banyak pendekatan yang paling menarik dan menguntungkan sebagai seorang investor. Bekerja penuh waktu berarti membalik properti adalah hal yang mustahil. Saya tidak dapat mengatur sendiri STR saya. Bahkan renovasi pun harus dibatasi cakupannya.

Pada awalnya, ini mudah. Saya tahu cara membeli properti sewaan, memperbaikinya, dan meningkatkan nilainya. Mengapa Anda tidak melanjutkan?

Namun seiring berkembangnya karier saya di beragampengetahuan, saya dihadapkan pada banyak ide hebat. Saya ingin membalik rumah, membeli penawaran besar untuk banyak keluarga, atau mengikuti metode berburu kesepakatan di luar pasar yang memakan waktu namun efektif yang digunakan banyak teman saya.

Namun meski banyak FOMO, saya berhasil tetap pada rencana awal saya. Meskipun saya mungkin melewatkan beberapa penawaran menarik, itu sepadan.

Saya tidak punya waktu untuk membalik rumah atau membeli penawaran besar untuk banyak keluarga saat ini. Saya memilih untuk tidak melakukan persewaan jangka menengah, meskipun hal tersebut menawarkan potensi arus kas yang besar, karena kemudahan pengelolaan dan stabilitas jangka panjang lebih penting bagi saya daripada arus kas jangka pendek.

Saya tidak akan menjadi host STR terbaik di pasar. Saya perlu berkomitmen pada taktik yang sesuai dengan kepribadian saya, toleransi risiko, dan keputusan strategis lainnya.

Fokus mungkin tidak terlihat seperti sebuah strategi, tapi menurut saya memang demikian. Perhatian kita mudah teralihkan oleh banyaknya cara menarik untuk berinvestasi di real estat. Namun tidak semua taktik berhasil untuk setiap investor. Mengenal diri sendiri dan berpegang pada rencana telah menjadi strategi sukses bagi saya.

Taktik yang Anda gunakan

Perhatikan bahwa strategi ini bukanlah strategi yang disebut oleh kebanyakan orang di industri investasi real estat. Tak satu pun dari strategi saya melibatkan perdagangan spesifik sama sekali. Sebaliknya, seperti definisinya, ini adalah ide tingkat tinggi yang dirancang untuk membantu saya mencapai tujuan jangka panjang saya.

Dengan adanya hambatan strategis ini, saya dapat dengan mudah mengambil keputusan mengenai taktik mana yang akan digunakan. Selama tujuh tahun terakhir, saya telah membeli persewaan jangka panjang. Di banyak negara tersebut, saya telah menyelesaikan proyek-proyek bernilai tambah dan pembiayaan kembali (BRRRR), namun saya juga telah membeli aset-aset yang sudah siap pakai. Selama beberapa tahun terakhir, saya telah berpartisipasi dalam beberapa sindikasi pinjaman dan dana karena mereka menawarkan peluang membangun ekuitas yang berisiko tinggi. Karena intensitas waktunya rendah, ini sesuai dengan rencana saya untuk terus bekerja.

Tentu saja ada trade-off. Saya iri ketika melihat teman-teman saya menguangkan cek dalam jumlah besar dengan membalik rumah atau menghasilkan banyak uang. Namun kecemburuan ini dengan cepat memudar. Saya berada di jalur yang tepat (maju, bahkan) untuk mencapai tujuan saya, dan itulah yang penting.

Bagi Anda, saya membayangkan banyak keputusan strategis dan taktis yang Anda buat tampak gila bagi Anda. Mungkin Anda ingin meninggalkan pekerjaan Anda secepat mungkin. Atau mungkin Anda menginginkan arus kas sekarang.

Itu adalah tujuan yang bagus. Saya tidak dapat membantah tujuan apa pun yang Anda miliki. Satu-satunya saran saya adalah duduk dan pikirkan baik-baik tujuan Anda, dan strategi apa yang akan Anda gunakan untuk mencapainya – sebelum Anda mulai memilih taktik atau perdagangan individu.

Jika ini terdengar menakutkan dan Anda memerlukan bantuan mengembangkan strategi Anda sendiri, bacalah buku saya Mulailah dengan strategidan Perencana Strategi baru yang menyertainya, yang berisi latihan dan alat untuk membantu Anda mengembangkan strategi yang disesuaikan berdasarkan situasi unik Anda.

Temukan visi Anda dan raih tujuan Anda dengan perencana praktis ini.

Buat rencana bisnis Anda sendiri, isi kekosongannya, dan rancang kesepakatan sempurna untuk visi kesuksesan Anda dengan Cetak Biru Dave Meyer yang dapat disesuaikan untuk Investor Real Estat – Pendamping. Mulailah dengan strategi.

Catatan oleh beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak mewakili opini beragampengetahuan.