Bagaimana menghadapi perusahaan manajemen properti yang buruk – Beragampengetahuan

Sebagai pemilik properti sewaan, Anda mencari layanan profesional dari manajer properti untuk mengubah properti Anda menjadi investasi yang lebih pasif. Jika saat ini Anda sedang mencari layanan manajemen properti profesional, Anda mungkin bosan mengelola properti Anda; telah pindah dari properti, sehingga membuat manajemen jarak jauh menjadi lebih sulit, telah mengalami perubahan hidup yang signifikan, atau bosan dengan penyedia Anda saat ini dan sedang mencari kemitraan baru; .

Memiliki seorang manajer properti dimaksudkan untuk memberikan manfaat bagi investor, tetapi bagaimana jika hanya memiliki satu manajer properti justru memberikan hasil yang lebih buruk? Anda mungkin mengalami panggilan tidak terjawab, email, kehilangan uang sewa dan/atau tidak melihat perjanjian manajemen setelah menandatanganinya. Parahnya lagi, properti dan penyewa Anda mungkin sudah berada dalam kondisi yang memprihatinkan dan Anda bahkan tidak menyadarinya.

Sangat penting untuk mengidentifikasi dan menyelesaikan kegagalan operasional yang berdampak pada bisnis Anda sebelum kegagalan tersebut menjadi tidak terkendali dan merugikan Anda ribuan dolar. Saya akan membahas apa yang seharusnya menjadi harapan Anda dan bagaimana mengelola situasi ketika Anda harus meninggalkan penyedia Anda saat ini dan menemukan perusahaan manajemen properti yang tepat untuk properti Anda.

Apakah harapan Anda terpenuhi?

Penting untuk menguraikan dengan jelas tanggung jawab yang akan diemban manajer properti Anda. Penyedia Anda memainkan peran penting dalam mengawasi pengoperasian properti sewaan Anda untuk memastikan manajemen penyewa yang efisien sekaligus memaksimalkan keuntungan.

Beberapa tanggung jawab utama seorang manajer properti adalah memastikan bahwa properti Anda memiliki tingkat kekosongan yang rendah, membuat penyewa senang, dan menyelesaikan masalah pemeliharaan dengan cepat untuk memaksimalkan pendapatan bersih properti, sebagai berikut.

1. Temukan dan filter penyewa

Dengan menyaring penyewa secara menyeluruh, manajer properti Anda dapat membantu memastikan bahwa penyewa memiliki latar belakang yang kuat, stabil secara finansial, dan cenderung merawat properti tersebut.

Untuk memastikan penyewa cocok untuk properti Anda, manajer properti minimal harus:

• Tinjau semua aplikasi
• Promosikan properti di semua platform pemasaran utama
• Jadwalkan dan hadiri latihan
• Melakukan pemeriksaan latar belakang dan kredit
• Verifikasi pekerjaan aktif dan pendapatan
• Evaluasi tuan tanah dan/atau referensi profesional
• Tentukan pelamar terbaik berdasarkan persyaratan lamaran

2. Eksekusi dan penegakan sewa

Sewa yang solid menghasilkan perjanjian yang aman antara perusahaan manajemen dan penyewa, menguraikan tanggung jawab masing-masing pihak, jadwal pembayaran, aturan dan kebijakan, peralatan yang disediakan pemilik, dan tanggung jawab utilitas untuk memastikan kepatuhan hukum.

Menandatangani sewa yang solid memerlukan pemahaman mendalam tentang bahasa perjanjian untuk menegakkan aturan ketika terjadi keterlambatan pembayaran, perselisihan, atau penyalahgunaan tempat yang tidak dapat dihindari.

Manajer properti Anda juga harus tegas dan adil, yang bukan merupakan keseimbangan termudah, namun manajer properti yang baik akan mampu menangani situasi ketika keadaan menjadi sulit. Dalam studi Suara Manajer Properti National Apartment Association (NAA) 2022, penghuni yang gaduh atau agresif mendapat tanggapan paling banyak, setara dengan 24% tanggapan terhadap pertanyaan “Tantangan Utama Industri”. Pemahaman yang kuat tidak hanya tentang sewa Anda, tetapi juga undang-undang setempat, akan membedakan manajer properti yang dapat menangani pelanggaran sewa dengan baik dari manajer yang dapat membawa Anda ke masalah hukum.

3. Sewa koleksi

Jika memungut uang sewa adalah salah satu masalah terbesar Anda dengan penyedia Anda saat ini, maka ini harus menjadi salah satu tanda bahaya terbesar Anda. Tim manajemen Anda harus berkomunikasi secara rutin dengan penyewa tentang tanggal jatuh tempo sewa yang akan datang dan perubahan apa pun pada kebijakan pengumpulan sewa untuk membantu menjaga transparansi dan membangun kepercayaan. Selain komunikasi yang jelas dengan penyewa, mereka juga harus transparan dengan pemilik rumah ketika uang sewa tidak dibayar tepat waktu dan memberikan informasi terkini tentang langkah selanjutnya.

Bagaimana cara keluar dari manajer Anda saat ini

Menemukan manajer properti yang baik tentu tidak mudah, dan jika penyedia Anda saat ini tidak memenuhi harapan Anda, akan lebih sulit lagi untuk meninggalkan mereka. Anda mungkin menemukan satu atau dua kesalahan operasional dari waktu ke waktu, seperti:

• Komunikasi terlambat
• Perusahaan manajemen terlambat membayar sewa kepada tuan tanah
• Waktu pemasaran yang lebih lama
• Membutuhkan waktu lebih lama untuk serah terima properti antar penyewa
• Peningkatan biaya

Penting untuk tidak membiarkan bendera kuning berubah menjadi bendera merah dan percayalah pada naluri Anda. Membiarkan tingkat kenyamanan atau rasa puas diri mengambil alih dapat menyebabkan masalah serius, seperti hilangnya pendapatan dari ulasan tamu yang negatif atau pencurian gaji dari manajer yang berhenti berkomunikasi.

Jika Anda melihat sesuatu yang tidak biasa dalam kemitraan awal Anda, pastikan untuk mengambil langkah-langkah berikut.

Jangkau lagi

Sebelum mempertimbangkan semua opsi lain, coba hubungi manajer properti Anda terlebih dahulu. Sebelum Anda mengambil kesimpulan untuk melanjutkan, pastikan tidak ada penutupan, hari libur, atau jadwal yang disesuaikan yang dapat memengaruhi waktu respons mereka. Balas telepon tepat waktu dan jangan biarkan kesenjangan kecil dalam komunikasi memengaruhi suasana hati Anda selama masa-masa stres.

Saat Anda menghubungi, ungkapkan rasa frustrasi Anda dengan jelas dan soroti setiap detail yang berkontribusi terhadap kegagalan operasional di sisi manajemen.

Mencari solusi cepat

Jika perusahaan pengelola properti Anda masih tidak responsif, mungkin sudah waktunya untuk meneruskan masalah ini ke supervisor atau manajer di perusahaan tersebut, atau mengajukan keluhan resmi ke departemen layanan pelanggan mereka (jika ada). Anda sebaiknya hanya melakukan langkah ini jika Anda telah mencoba beberapa kali menggunakan metode berbeda untuk melakukan kontak. Mendokumentasikan upaya komunikasi Anda akan membantu Anda mengambil tindakan untuk mengakhiri kontrak.

Tinjau perjanjian manajemen Anda

Jika Anda serius mempertimbangkan untuk memecat penyedia Anda saat ini, tinjau perjanjian manajemen properti Anda. Saya akan memastikan untuk mengidentifikasi bagian yang menguraikan syarat-syarat pengakhiran dan kemungkinan biaya pengakhiran terlebih dahulu. Anda biasanya perlu memberikan pemberitahuan tertulis 30 hari sebelumnya untuk mengakhiri kontrak.

Langkah-langkah pasca-terminasi

Sekarang setelah Anda memberikan pemberitahuan yang tepat, membayar biaya penghentian, dan siap untuk melanjutkan, Anda tentu harus melakukan uji tuntas lebih lanjut saat memilih manajer properti Anda berikutnya.

Sebelum beragampengetahuan meluncurkan Property Manager Finder, menemukan manajer properti yang andal jauh lebih sulit. Kini, bagi investor, segalanya menjadi lebih sederhana. Sumber daya gratis ini mencocokkan Anda dengan manajer properti terkemuka dan memeriksa mereka berdasarkan peringkat dan ulasan dari investor lain sehingga Anda menemukan investor yang Anda percayai.

Meskipun alat ini memudahkan untuk terhubung dengan manajer properti, Anda tetap harus mengajukan pertanyaan yang tepat sebelum menyerahkan kunci kerajaan. Saya akan mulai dengan poin-poin berikut:

1. Berapa tahun Anda menjadi manajer properti?
2. Apakah Anda berlisensi atau bersertifikat?
3. Berapa banyak properti yang Anda kelola? Jenis properti apa saja yang ada? (SFHs/MFHs, STR/MTR/LTR, disewa per kamar)
4. Berapa biaya bulanannya? Layanan apa saja yang disertakan?
5. Apakah ada layanan tambahan yang tidak termasuk dalam biaya? Berapa tarifnya?
6. Seberapa sering Anda mengunjungi dan/atau memeriksa properti?
7. Jika properti tersebut kosong, apakah Anda juga akan mengunjungi dan memeriksanya? Apakah ada biaya tambahan yang terkait dengan hal ini?
8. Apakah Anda bertanggung jawab atas semua pemeliharaan dan perbaikan?
9. Jika tidak, apakah Anda memiliki jaringan kontraktor dan tukang reparasi yang terpercaya untuk merespons keadaan darurat?
10. Berapa waktu rata-rata yang Anda perlukan untuk menyerahkan properti setelah penyewa pindah?
11. Bagaimana proses Anda menyaring penyewa baru?
12. Berapa hari rata-rata Anda di pasar?
13. Berapa tingkat kekosongan untuk portofolio Anda?
14. Bagaimana Anda menangani perselisihan sewa atau penyewa yang telah jatuh tempo?
15. Pernahkah Anda terpaksa mengusir penyewa?
16. Bisakah Anda memberikan referensi untuk klien saat ini?
17. Apakah Anda berinvestasi di properti sewaan atas nama Anda sendiri?

Pertanyaan-pertanyaan ini adalah titik awal yang bagus, namun jika Anda ingin mempelajari lebih lanjut tentang manajer properti Anda, saya sangat menyarankan untuk menyelami 78 Pertanyaan untuk Ditanyakan kepada Manajer Properti Sebelum Mempekerjakan Manajer Properti untuk memperdalam pemahaman Anda tentang properti. Pemahaman tentang manajer dari berbagai sudut pandang . Bisnis yang sebelumnya diabaikan.

pemikiran terakhir

Banyak investor menghabiskan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun dan menghabiskan ribuan dolar sebelum akhirnya memutuskan untuk mengambil tindakan dan memecat manajer properti mereka. Jika harapan Anda tidak terpenuhi, tentu Anda bertanggung jawab untuk mengembalikan hubungan Anda dengan penyedia layanan ke jalur yang benar. Ketika segala sesuatunya tidak berjalan sesuai rencana, memahami perjanjian manajemen properti Anda, berkomunikasi dengan jelas, dan mengetahui cara menemukan manajer berikutnya akan memajukan operasi Anda dan membantu Anda keluar dari situasi yang tidak menguntungkan.

Dapatkan lebih banyak waktu untuk berkembang

Temukan manajer properti yang dapat Anda percayai dan dapatkan semua yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan perekrutan yang percaya diri.

Catatan dari beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak mewakili pandangan beragampengetahuan.