Pembaruan Setahun Penuh Frasers Center Trust FY2024 2H (Oktober 2023 hingga September 2024) – Beragampengetahuan

Pada tanggal 25 Oktober 2024, Frasers Center Trust (FCT) merilis hasilnya untuk paruh kedua tahun 2024 dan tahun keuangan 2024 yang berakhir pada tanggal 30 September 2024.

Slide presentasi berisi banyak informasi mendalam dan dapat ditemukan di situs resmi FCT.

Indikator kesehatan umum untuk FCT

FCT melaporkan kinerja portofolio yang kuat, mencerminkan permintaan sewa guna usaha yang sehat, dengan Tingkat okupansi portofolio ritel mencapai 99,7% dan sebuah Sewa rata-rata meningkat +7,7%.

Lalu lintas pembelanja dan penjualan meningkat pada tahun fiskal 2024, dengan penjualan 20% lebih tinggi dibandingkan tingkat sebelum COVID-19.

Biaya utang stabil namun tinggi (4,1%)

Beberapa aspek REIT mudah dipahami—pemegang saham menginginkan pendapatan meningkat dan pengeluaran menurun.

Sebagian besar pengeluaran REIT disebabkan oleh biaya utang, yang telah melonjak dalam beberapa tahun terakhir seiring dengan kenaikan suku bunga.

Kata manajemen FCT Biaya utang diperkirakan akan tetap stabil namun meningkat menjadi sekitar 4,1% TA2025.

Meskipun suku bunga The Fed bergeser pada pertemuan FOMC September 2024, biaya utang merupakan indikator lagging.

Ketika utang yang jatuh tempo dibiayai kembali pada tahun fiskal berikutnya dengan suku bunga saat ini, hal ini mempengaruhi biaya rata-rata utang. Kita mungkin hanya akan melihat penurunan biaya utang dalam satu atau dua tahun.

Pada saat yang sama, Federal Reserve diperkirakan akan menurunkan suku bunga 3,5% hingga 3,75% Dari cakupan saat ini hingga tahun 2025 4,75% hingga 5% cakupan.

Mengingat biaya utang FCT telah melonjak dari 2,16% pada tahun 2021 menjadi 4,1% pada tahun 2024, bahkan sedikit penurunan kembali ke kisaran 3% akan menjadi dorongan besar bagi FCT.

Semua hal dianggap konstan, DPU naik ketika pengeluaran (seperti biaya utang) turun.

Tahun FCT yang sibuk dengan berbagai peristiwa besar

Saat Changi City Point didivestasi (Oktober 2023), FCT saat ini memilikinya Ekuitas NEX 50%. (Maret 2024), melakukan diversifikasi dan memperkuat portofolio investasi.

Juga, Inisiatif Peningkatan Aset (AEI) Area 1 Tampines Selesai Agustus 2024.

Enam bulan ke depan harus menjadi periode stabilisasi bagi FCT, di mana seluruh properti dapat berkontribusi penuh pada portofolio tanpa divestasi dan akuisisi. Pembaruan Q1 FY2025 pada bulan Mei 2025 akan menjadi bacaan menarik menjelang Hougang Mall AEI mendatang di Q2.

DPU, pendapatan dan pendapatan properti bersih

Jika kita mengecualikan dampak divestasi AEI di Changi City Point dan Tampines Zone 1, portofolio FCT telah menunjukkan pertumbuhan positif.

Alokasi investasi telah meningkat selama dua tahun terakhir meskipun ada divestasi dari Changi City (operasional tempat parkir mobil) dan Hektar REIT karena FCT mengakuisisi saham signifikan di NEX dan Waterway Point.

• GRPL (Gold Ridge Pte Ltd) memiliki NEX
• SST (Sapphire Star Trust) memiliki Waterway Point

Di bawah ini adalah angka tahun anggaran 2022, tahun anggaran 2023, dan tahun anggaran 2024.

Program Peningkatan Aset – Tampines Area 1 dan Hougang Plaza

AEI di Tampines 1 selesai pada Agustus 2024 menjelang festival akhir tahun, dan menjelang akhir tahun 2024, saatnya berbelanja dan bersantap.

Sebagai informasi, Tampines 1 AEI diterapkan secara bertahap sementara mal tetap beroperasi.

Pusat perbelanjaan Hougang AEI yang rencananya dibangun tahun depan juga akan melalui proses yang sama. Konstruksi akan dimulai pada kuartal kedua tahun 2025 dan selesai pada kuartal ketiga tahun 2026.

Untuk memberikan gambaran kasar mengenai dampaknya terhadap jumlah tersebut, Hougang Mall saat ini merupakan mal terkecil kedua dan properti terkecil ketiga dalam portofolio FCT (sekitar 2/3 ukuran Tampines 1), sehingga dampaknya diperkirakan akan lebih kecil. Kinerja FCT. Karena konstruksi akan dimulai pada kuartal kedua tahun fiskal 2025, dampaknya hanya akan terasa pada pembaruan setahun penuh untuk kuartal kedua tahun fiskal 2025.

Selain itu, pada FY25, FCT akan mulai mendapatkan keuntungan dari kontribusi setahun penuh dari NEX (50% kepemilikan) dan Tampines 1, yang akan membantu mengimbangi dampak DPU dari AEI di Hougang Mall.

Jika Anda bingung dengan grafik di atas, ingatlah bahwa FCT memiliki 50% saham GRPL (yang memiliki NEX) dan 50% SST (yang memiliki Waterway Point). Bagan di atas didasarkan pada 100%, jadi kita dapat membagi dua nilai tersebut.

Artinya, Causeway Point sebenarnya menjadi kontributor terbesar, sedangkan (50%) NEX menjadi kontributor terbesar kedua.

Potensi akuisisi sayap selatan Northpoint?

Menurut pendapat saya, target akuisisi berikutnya yang paling mungkin adalah Northpoint South Wing, mungkin dengan biaya utang yang lebih rendah.

Tentu saja, terdapat sinergi yang jelas dengan Northpoint North Wing, yang sudah dimiliki FCT.

Saat ini, Northpoint South Wing dimiliki oleh North Gem Trust (NGT).

• NGT dimiliki 50% oleh Frasers Property (melalui anak perusahaan FCL Amber)
• TCC Prosperity (melalui anak perusahaan Bright Bloom Capital) memiliki 50% saham NGT

TCCP adalah bagian dari grup perusahaan dan entitas TCC yang dikendalikan oleh Charoen Sirivadhanabhakdi dan istrinya Khunying Wanna Sirivadhanabhakdi. Mereka juga merupakan direktur dan pemegang saham pengendali Frasers Property.

Mengingat Hougang Mall AEI sudah diumumkan, saya rasa tidak akan ada akuisisi lagi dalam jangka pendek.

Johor RTS VS. Causeway Point – Tantangan atau Potensi?

Presentasi tersebut berfokus pada sistem MRT Johor Bahru-Singapura, yang diharapkan dapat beroperasi pada akhir tahun 2026, dan melihat perkembangan yang akan datang sebagai sebuah peluang.

Jika sudah siap, layanan kereta api ini akan mampu mengangkut hingga 10.000 orang per jam di setiap arah antara Woodlands North di Singapura dan Bukit Chagar di Johor. Namun, jumlah penumpang harian diperkirakan mencapai sekitar 40.000 pada tahun pertama, dengan perjalanan satu arah hanya memakan waktu lima menit.

Pada saat yang sama, layanan kereta KTM antara Johor Bahru dan Woodlands (7.000 penumpang per hari) akan berhenti beroperasi.

Gajah di dalam ruangan terlihat jelas. Hal ini tentunya akan berdampak pada perilaku pembeli, terutama jika mereka tinggal di dekat stasiun MRT/RTS Woodlands North.

Stasiun MRT Woodlands (tempat Causeway Point berada, lihat gambar di bawah) hanya berjarak satu halte dari Stasiun MRT Woodlands Utara yang akan datang, yang akan berfungsi sebagai pusat penghubung untuk persimpangan dua jalur MRT.

Pertanyaan pertama yang ditanyakan adalah Berapa banyak pembeli yang bisa kehilangan jumlah yang biasa mereka belanjakan di Causeway Point Karena SG-JB RTS Link menyediakan cara yang lebih nyaman untuk bepergian ke Johor.

Meskipun demikian, strategi FCT selalu terfokus pada mal pinggiran kota yang berkualitas dan belanja non-diskresioner akan selalu lebih tangguh.

Kita dapat melihat bahwa FCT menggunakan banyak slide untuk menyoroti perkembangan yang akan datang di bagian utara Singapura, seperti pemukiman baru, pusat bisnis, taman kesehatan, dll.

Pada akhirnya, situasinya cukup berubah-ubah, dan masih terlalu dini untuk memunculkan informasi yang lebih substantif, seperti:

• Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk naik MRT dari stasiun MRT Woodlands untuk masuk ke Johor Bahru City Square Shopping Mall?
• Seberapa nyaman dan efisien pengalaman bea cukai?
• Seperti apa keramaian RTS di akhir pekan dan hari libur?
• Bagaimana harga barang dan jasa di Johor menyesuaikan dengan permintaan yang lebih tinggi?

Sebagai pengunjung tetap, kami memperhatikan bahwa beberapa hal di City Square sebenarnya tidak semurah itu, dan secara keseluruhan, Johor Bahru tidak begitu menarik untuk kami kunjungi setiap bulannya.

Sistem MRT Johor Bahru-Singapura akan memakan waktu sekitar dua tahun untuk mulai beroperasi, yang berarti masih ada waktu untuk mengubah posisi gabungan penyewa Causeway Point dan melakukan transisi ke penyewa yang lebih kaku yang menawarkan produk dan layanan yang tidak dapat atau tidak akan diganggu oleh penduduk .

Ringkasan Pembaruan Setahun Penuh FCT 2H TA2024

Keuntungan dan Keuntungan:

• Kinerja portofolio yang kuat: Tingkat hunian portofolio ritel mencapai 99,7% dan rata-rata tingkat pemulihan sewa sebesar +7,7%, mencerminkan permintaan sewa yang sehat
• Meningkatkan lalu lintas dan penjualan pembeli: Penjualan penyewa dan lalu lintas pejalan kaki meningkat pada tahun fiskal 2024, dengan tingkat penjualan 20% di atas tingkat sebelum COVID-19.
• Akuisisi dan peningkatan yang berhasil: Mengakuisisi 50% saham NEX untuk mendiversifikasi portofolio investasi. Selesaikan pekerjaan perbaikan di Tampines 1 dan capai sasaran tingkat pengembalian yang lebih tinggi dari 8%.
• DPU Stabil: DPU untuk tahun fiskal 2024 adalah 12,042 sen, yang mencerminkan keuntungan berkelanjutan bagi pemegang unit.
• Sertakan indeks utama: Menjadi saham penyusun Straits Times Index menandai kemajuan perusahaan dan pengakuan pasar.

Kekurangan dan Kekurangan:

• Pendapatan dan NPI yang lebih rendah: Pendapatan FY24 turun 4,9% tahun-ke-tahun dan NPI turun 4,6% tahun-ke-tahun karena divestasi Changi City Place dan gangguan terkait AEI di Tampines One.
• DPU datar: DPU yang tidak mengalami peningkatan dibandingkan tahun sebelumnya menunjukkan pertumbuhan penyaluran yang terbatas.
• Biaya pinjaman yang tinggi: Biaya pinjaman rata-rata tetap tinggi pada 4,1%, namun sedikit turun dibandingkan kuartal sebelumnya.

Tantangan utama:

• Lingkungan suku bunga: Pergerakan suku bunga tetap menjadi faktor utama yang mempengaruhi biaya pinjaman, dengan suku bunga diperkirakan akan tetap berada pada kisaran rendah yaitu 4%.
• Manajemen biaya operasional: Menyeimbangkan pengeluaran energi dan mengoptimalkan biaya sangatlah penting, dengan upaya berkelanjutan untuk melakukan lindung nilai terhadap biaya energi.
• Ketidakpastian pasar: Arahkan potensi gangguan terhadap penjualan penyewa atau lalu lintas pejalan kaki di tengah perubahan tren ritel.

Alasan berinvestasi di FCT:

• Portofolio Pinggiran Kota Berkualitas Tinggi: REIT berfokus pada pusat perbelanjaan pinggiran kota dekat pusat perumahan, memastikan permintaan yang stabil, kinerja yang tangguh, dan lalu lintas pejalan kaki yang berulang.
• Pertumbuhan dari akuisisi dan AEI: Program investasi dan peningkatan pada properti berkualitas seperti NEX meningkatkan nilai jangka panjang dan potensi pendapatan.
• Posisi pasar yang kuat: Sebagai pemimpin dalam ritel pinggiran kota dan termasuk dalam Indeks Straits Times, FCT memberikan stabilitas dan visibilitas kepada investor yang mencari investasi REIT di Singapura.

Pelajari tentang Frasers Center Trust

Ketika kekayaan bersih Kevin turun menjadi negatif $25.755, dia memulai Turtle Investors. Keinginannya untuk membalikkan keadaan membawanya menghasilkan pendapatan pasif dari investasi dan pekerjaan sampingan untuk menutupi pengeluaran sehari-hari dan liburan. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang Kevin di sini.