Bagaimana investor menggunakan REITs untuk melengkapi strategi real estat – Beragampengetahuan

Bukan rahasia lagi bahwa REIT yang diperdagangkan secara publik adalah salah satu cara untuk menambah eksposur real estat untuk melengkapi investasi lain dan mendiversifikasi portofolio. Namun beberapa investor besar telah menambahkan masalah baru dalam cara mengalokasikan REIT dengan menggunakannya untuk mengakses jenis real estat seperti pusat data, ilmu hayati, dan sektor lain yang sulit diakses melalui cara lain.

Taktik ini, yang oleh investor dijuluki sebagai strategi “penyelesaian portofolio”, digunakan terutama oleh institusi besar, namun karena REIT diperdagangkan secara publik, maka dapat digunakan oleh investor mana pun yang ingin menambah eksposur real estat mereka.

Terkait dengan: Total pengembalian REIT publik naik 40% sejak Oktober 2023

Salah satu contoh penting yang disoroti oleh Nareit, asosiasi yang mewakili industri properti terdaftar, adalah Norges Bank Investment Management. Kelompok ini mengelola Dana Pensiun Pemerintah Global (Norwegian Oil Fund) atas nama rakyat Norwegia. Dana tersebut mengalokasikan US$58 miliar untuk real estat secara global, yang dibagi rata antara struktur publik dan swasta. Perlu dicatat bahwa portofolio swasta terutama mencakup perkantoran, logistik, dan ritel, sementara investasi real estate secara umum lebih terdiversifikasi, sehingga memberikan portofolio keseluruhan yang lebih seimbang untuk mencerminkan bentuk keseluruhan dunia properti komersial yang dapat diinvestasikan.

Dalam contoh lain SWF yang menggunakan REITs dalam portofolio penyelesaiannya, PGIM menyarankan dana pensiun Australia untuk menggunakan REITs secara global untuk melengkapi portofolio Australia yang sudah ada sebelumnya, yang hanya berfokus pada properti perkantoran, ritel, dan industri dalam negeri.

Terkait dengan: Sepuluh masalah yang dihadapi real estat komersial

Dalam perkembangan lain, kesenjangan antara penilaian real estat swasta dan publik, yang telah berlangsung selama bertahun-tahun dan berkontribusi terhadap perlambatan berkepanjangan di pasar transaksi, akhirnya menyempit. Dikombinasikan dengan lingkungan suku bunga yang dinormalisasi, hal ini pada akhirnya dapat menyebabkan peningkatan aktivitas transaksi.

Manajemen Kekayaan.com Bicaralah dengan Ed Biersack, Narit, Wakil Presiden Senior Riset, tentang studi kasus dan mempersempit kesenjangan antara penilaian real estat publik dan swasta.

Wawancara ini telah diedit untuk gaya, panjang dan kejelasan.

beragampengetahuan.com: Lihat contoh Norges terlebih dahulu. Apa kesimpulan Anda dari apa yang mereka lakukan?

Ed Biersack: Mereka adalah salah satu investor real estat tercanggih di dunia. Sebagai investor dengan komitmen jangka panjang, mereka tidak melihat perbedaan antara REIT swasta. Dengan portofolio real estat, mereka memiliki alokasi 50/50 untuk keduanya. Hal ini terbilang unik.

Mereka memiliki portofolio investasi yang besar secara keseluruhan, dengan total aset sebesar $1,7 triliun. Jadi real estate hanyalah sebagian kecil dari portofolio, namun $58 miliar masih merupakan jumlah yang besar secara absolut.

Ketika mereka menjajaki peluang, baik lokal, regional, atau global, mereka akan mencari cara terbaik untuk mengakses peluang tersebut, baik dari segi investasi maupun harga.

Katakanlah mereka menginginkan paparan terhadap apartemen. Mereka akan mengevaluasi apakah akan membeli pemerintah atau swasta pada saat itu dan kemudian melanjutkan. Di sisi pribadi, Anda sebagian besar terbatas pada empat tipe properti tradisional. Dengan REITs, Anda memiliki menu yang lebih luas dan akses ke sektor ekonomi baru. Jika Anda menyatukannya, Anda dapat menciptakan portofolio yang terdiversifikasi berdasarkan sektor dan geografi.

Satu hal yang mencolok dari Norges adalah ketika Anda melihat sisi pribadinya, 50% darinya terekspos ke kantor. Dengan melakukan konsolidasi ke dalam REIT, ruang kantor mereka telah dikurangi menjadi 28% dari portofolio gabungan.

WM: Bagaimana dengan contoh kedua dana pensiun Australia ini?

Tentara Rakyat: Dengan dana pensiun, uang selalu mengalir masuk, dan real estate selalu menjadi bagian besar dari investasi mereka. Namun jika Anda hanya membeli aset lokal di Australia, suatu saat Anda akan kehabisan apa yang harus dibeli. Seringkali, investor Australia memiliki wawasan global.

Contoh ini menggambarkan kombinasi ini. Untuk dana ini, saya memulai dengan portofolio properti swasta khas/warisan Australia, yang berfokus pada tiga jenis properti tradisional: perkantoran, ritel, dan industri. PGIM hadir dan membantu mereka mengimplementasikan portofolio prestasi dan berwawasan global.

Dalam prosesnya, mereka belajar tentang wilayah lain dan juga menggandakan upaya mereka secara lokal dengan berinvestasi di beberapa perusahaan lokal. Secara keseluruhan, mereka belajar tentang wilayah geografis dan jenis properti yang tidak tersedia atau tidak tersedia di pihak swasta.

WM: Beralih ke kinerja REIT baru-baru ini, total keuntungan REIT di bulan Oktober turun sedikit, dengan indeks FTSE All Share REIT turun 3,6%, membalikkan sedikit momentum. Bisakah Anda menempatkan pertunjukan ini dalam konteks yang lebih luas?

Tentara Rakyat: Kami masih menjalankan bisnis ini dengan Departemen Keuangan selama 10 tahun. Hal ini terjadi pada tahun 2022. Ketika imbal hasil Treasury meningkat, kinerja REIT menurun dan sebaliknya. Pada akhir kuartal ketiga, imbal hasil turun, dan kinerja REIT meningkat. Sejak saat itu, imbal hasil telah meningkat sekitar 50 basis poin, sehingga tidak mengherankan jika kinerja REIT sedikit menurun.

Memberikan sedikit perspektif tentang posisi REIT saat ini, kami akan segera memiliki T-Tracker untuk Q3 dan kita dapat membicarakan situasi neraca. Secara keseluruhan, REITs masih dalam kondisi sangat baik. Rasio leverage menurun menjadi sekitar 30% dari 35%. Rata-rata tertimbang biaya utang tetap sama, hanya di atas 4%. Durasi rata-rata tertimbang hingga jatuh tempo adalah enam setengah tahun. 80% utang REIT tidak dijamin dan 90% di antaranya memiliki tingkat bunga tetap.

Saya mengemukakan poin-poin ini karena apa yang kita lihat dalam hal cap rate dengan peningkatan kinerja ini adalah bahwa cap rate yang tersirat untuk REITs telah turun sementara cap rate swasta tetap datar, sehingga kesenjangan cap rate akhirnya menyempit ke titik tertentu. di mana kemungkinan besar akan berada pada sekitar 60 basis poin. Ini adalah angka yang penting karena merupakan kisaran historis yang cukup dekat bagi pasar transaksi untuk pulih.

WM: Tampaknya itu menjadi masalah besar. Kita telah banyak membicarakan perbedaan ini di masa lalu, seberapa besar perbedaannya, dan bagaimana perbandingannya dengan periode-periode sebelumnya. Jadi, maksud Anda adalah kita akhirnya mencapai titik di mana meskipun belum sepenuhnya tersinkronisasi, namun sudah cukup dekat untuk berfungsinya pasar transaksional?

Tentara Rakyat: Ini benar. Ketika spread melebihi 100 basis poin, hal ini cenderung menjadi masalah. Jika Anda berada di bawah angka tersebut dan spreadnya 50, pasar dapat bertindak seolah-olah tidak sinkron.

Hal ini membawa kita kembali ke posisi neraca. Dengan pulihnya pasar transaksi, REIT berada dalam posisi yang sangat baik untuk diakuisisi. Mereka tidak mempunyai kekhawatiran akan pengaruh. Mereka punya akses terhadap utang. Mereka hemat biaya, dan kami telah melihat melalui penerbitan tanpa jaminan bahwa REIT memiliki keunggulan kompetitif dibandingkan rekan-rekan mereka di pasar swasta.

WM: Terakhir, apakah ada implikasi hasil pemilu terhadap REITs?

Tentara Rakyat: Fakta bahwa sekarang ada kepastian mengenai terpilihnya presiden telah sedikit menenangkan keadaan. Namun lebih dari itu, saya tidak bisa membicarakan dampak potensial apa pun.