Bagaimana pembalikan rumah mengurangi keterjangkauan komunitas kulit berwarna di New York City – Beragampengetahuan

Di televisi, membalik rumah tampak seperti cara yang baik untuk memperbaiki properti Anda dan meningkatkan gaji Anda. Namun di New York City, pembajakan rumah mempunyai dampak yang merugikan, menurut sebuah laporan baru yang menemukan bahwa hal tersebut sangat mengurangi keterjangkauan di komunitas kulit berwarna. Peningkatan yang buruk pada properti yang direnovasi dengan cepat juga dapat membingungkan pembeli yang tidak menaruh curiga.

Sebuah laporan baru dari Pratt Center, sebuah organisasi pengembangan komunitas universitas, menganalisis penjualan rumah untuk satu hingga tiga keluarga di New York City dari tahun 2019 hingga 2023 dan menetapkan bahwa sirip rumah kemungkinan besar berada di lingkungan dengan harga rumah di bawah harga rumah. median kota aktif. Menurut laporan tersebut, harga rata-rata yang dibayarkan oleh spekulan rumah pada tahun 2021 hampir 50% lebih rendah dibandingkan harga rata-rata rumah di kota tersebut.

Sylvia Morse, manajer program senior untuk penelitian dan kebijakan di Pratt Center dan penulis laporan tersebut, mengatakan tidak mengherankan jika ada komponen rasial dalam temuan tersebut. Laporan tersebut menemukan bahwa lebih dari 90% dari 10 lingkungan dengan tingkat pembalikan rumah tertinggi di kota ini adalah masyarakat kulit berwarna, dan lebih dari separuhnya sebagian besar berkulit hitam.

^{Konsentrasi satu hingga tiga rumah terjual dalam dua tahun sejak pembelian pertama, 2019 hingga 2023. Sumber: ACRIS, Laporan Penjualan Tahunan DOF, NYC PLUTO, DCP}

Apa yang dicari sirip?

Morse mengatakan ini bukan masalah Manhattan. Fenomena membalik terjadi di seluruh kota, namun paling terkonsentrasi di beberapa lingkungan di Bronx, Queens, dan Brooklyn, seperti yang ditunjukkan di atas.

House flippers semakin banyak didukung oleh perusahaan ekuitas swasta, sering kali menargetkan penjual di New York yang mengalami kesulitan, dan kesepakatan tersebut juga dapat melibatkan penipuan akta.

Namun pembelian yang dilakukan spekulan tidak perlu disertai penipuan hingga merugikan masyarakat. Morse mengatakan bahwa para sirip rumah mencari rumah-rumah yang harganya diremehkan dengan menargetkan lingkungan “pada tahap awal gentrifikasi.” “Mereka tidak akan menjual rumah kelas atas, dan mereka tidak akan menjual rumah kelas bawah.”

Sebaliknya, sirip rumah mengembangkan kawasan di mana mereka dapat membeli dengan harga murah dan menjual (atau menyewakannya) dengan harga yang jauh lebih tinggi dibandingkan harga pada umumnya di lingkungan tersebut.

Sejak tahun 2020, properti yang dijual kembali terus meningkat, dan harga properti tetap meningkat lebih cepat dari sebelumnya. Laporan tersebut menemukan bahwa pada tahun 2019, harga rata-rata per kaki persegi rumah yang dibalik adalah 1,5% lebih tinggi dibandingkan rumah yang tidak dibalik, namun pada tahun 2023, rumah yang dibalik akan menjadi 7,5% lebih mahal.

Pembeli juga bisa terluka karena pembalikan rumah

Orang cenderung berpikir bahwa peningkatan yang dilakukan sebagai bagian dari perubahan memerlukan investasi besar, namun pembeli properti ini mungkin mengalami masalah, kata Morse.

Dia berbagi anekdot tentang pasangan yang menabung selama bertahun-tahun untuk membeli rumah terbalik. Penjual meyakinkan pembeli untuk menggunakan inspekturnya. Pada akhirnya, pembeli menemukan bahwa properti tersebut belum diperbaiki secara berarti.

Mengapa fokus pada rumah untuk satu hingga tiga keluarga?

Berbeda dengan negara lain, mayoritas penduduk Kota New York adalah penyewa (lebih dari dua pertiganya), namun tidak semua penyewa tinggal di gedung apartemen.

Rumah-rumah kecil juga tersedia untuk disewa, dan sirip diberi insentif untuk mengusir penyewa berpenghasilan rendah. Laporan Pratt Center menemukan bahwa tingkat penggusuran rumah yang terbalik (3,36 persen) enam kali lebih tinggi dibandingkan tingkat penggusuran rumah yang tidak terbalik (0,56 persen).

Morse menunjukkan beberapa celah besar dalam undang-undang penggusuran baru di New York yang membuat penyewa berpenghasilan rendah rentan terhadap penggusuran, termasuk peraturan mengenai portofolio tuan tanah. Bangunan yang memiliki kurang dari 10 apartemen yang dimiliki oleh pemiliknya tidak dilindungi oleh cakupan tujuan baik. Properti dengan maksimal 10 unit di gedung tempat tinggal pemiliknya juga dikecualikan.

“Rumah-rumah kecil merupakan sebagian besar dari persediaan perumahan di Kota New York,” kata Morse. “Jika masalah ini tidak diatasi, kita mengabaikan penyebab utama pengungsian,” katanya, seraya menambahkan bahwa “menjaga keterjangkauan perumahan di wilayah luar” adalah bagian penting dari penyelesaian krisis perumahan.

Apa yang bisa dilakukan untuk mengekang spekulasi perumahan di New York?

Laporan tersebut merekomendasikan pajak baru untuk mengekang pembalikan harga rumah dan reformasi lainnya untuk melindungi pemilik rumah berkulit berwarna dengan pendapatan rendah dan menengah dari spekulan predator.

Itulah tujuan dari Ending Toxic Home Flipping Act, yang disponsori bersama oleh Senator negara bagian Julia Salazar dan pejabat terpilih lainnya. Hal ini akan mengenakan pajak yang besar atas keuntungan dari pembalikan properti: 65% dari selisih antara harga beli dan harga jual ketika pembalikan terjadi dalam waktu satu tahun. Apabila perpanjangannya lebih dari satu tahun tetapi kurang dari dua tahun, tarif pajaknya adalah 50% dari selisih harga beli dan harga jual.

RUU ini juga mengusulkan pengecualian bagi pembeli rumah berpenghasilan rendah dan menengah dari pajak pencatatan hipotek untuk membantu mereka bersaing dengan spekulator yang membeli rumah secara tunai.

Rekomendasi lain dalam laporan ini mencakup: memperluas zona penghentian dan penghentian, mengatur dan menegakkan penipuan akta dan skema akta lainnya, meningkatkan investasi dalam program pencegahan penyitaan, mencabut secara permanen penjualan hak gadai pajak, memperkuat undang-undang transparansi LLC, memperluas perlindungan penyewa rumah kecil, investasi secara kolektif model kepemilikan dan skema kepemilikan rumah yang terjangkau.