Konstruksi perkantoran pulih kembali di San Francisco di tengah meningkatnya tingkat kekosongan – Beragampengetahuan

Meskipun permulaannya lambat pada awal tahun 2024, laju aktivitas pembangunan perkantoran di San Francisco meningkat seiring berjalannya tahun dan menjadi salah satu yang terbesar di negara tersebut. Pengembang terus mengembangkan proyek-proyek baru, dengan sebagian besar proyek milik sektor ilmu hayati, menurut data CommercialEdge.

Sebaliknya, aktivitas penjualan pasar rendah hingga tahun 2024, setara dengan tren tahun 2023. Namun, San Francisco muncul sebagai pasar perkantoran termahal di Amerika Serikat, melampaui Manhattan dalam hal harga jual rata-rata per kaki persegi.

Pipa terbesar kedua di negara ini

Pada bulan November, terdapat 3,8 juta kaki persegi ruang kantor yang sedang dibangun di 20 properti di San Francisco, mewakili 2,3 persen dari inventaris yang ada – lebih tinggi dari angka nasional sebesar 0,8 persen. Di antara pasar-pasar yang sebanding, Boston menduduki peringkat teratas dengan 3,6 persen, sementara San Francisco mengalahkan Los Angeles (0,7 persen), Manhattan (0,6 persen) dan Chicago (0,3 persen). Ketika menambah proyek perkantoran pada tahap perencanaan, pangsa San Francisco mencapai 9 persen, kedua setelah Miami (9,4 persen) dan mengungguli Boston (8,6 persen).

Dalam hal luas kaki persegi, San Francisco memiliki jaringan pipa terbesar kedua, setelah Boston yang seluas 9,3 juta kaki persegi. Sebagian besar proyek yang muncul di pasar adalah pengembangan ilmu hayati.

Gedung D, E dan F Kilroy Realty di Kilroy Oyster Point, yang dijadwalkan menawarkan ruangan seluas 865.000 kaki persegi, adalah salah satu proyek terbesar yang sedang dibangun. Tiga gedung ilmu hayati adalah bagian dari proyek tepi laut seluas 3 juta kaki persegi di San Francisco Selatan. Konstruksi dimulai pada tahun 2022 dan tanggal pengiriman ditunda hingga akhir tahun 2025.

Proyek penting lainnya adalah The Spur milik IQHQ, sebuah gedung ilmu hayati berteknologi tinggi seluas 326.000 kaki persegi di 580 Dubuque Ave. Di subpasar yang sama. Didukung oleh pinjaman konstruksi senilai $275 juta, proyek ini selesai awal tahun ini dan diharapkan mulai beroperasi pada awal tahun 2025.

Hingga bulan November, para pengembang telah menyelesaikan 2,7 juta kaki persegi di 13 properti di metro, mewakili 1,4 persen dari total inventaris, sementara konstruksi telah mencakup lahan seluas 911,700 kaki persegi di tiga properti – mewakili 0,5 persen dari total inventaris.

Di antara properti terkenal yang baru-baru ini mulai online adalah Southline Building 1 milik Lane Partners, sebuah gedung ilmu hayati seluas 375.000 kaki persegi yang terletak di 30 Tanforan Street, juga di San Francisco Selatan. Properti tersebut, yang dibiayai dengan pinjaman konstruksi senilai $373 juta, merupakan tahap pertama dari Southline, sebuah kantor serta fasilitas penelitian dan pengembangan yang akan memiliki luas hingga 3 juta kaki persegi.

Konversi Kantor ke Perumahan di Los Angeles

Sektor perkantoran terus mengalami tingginya tingkat kekosongan, dan konversi kantor-ke-perumahan telah muncul sebagai pilihan yang menarik. CommercialEdge baru-baru ini meluncurkan Indeks Viabilitas Konversi, sebuah alat yang didukung oleh Yardi yang mengukur potensi bangunan untuk renovasi perumahan.

Skor Keuangan memiliki tiga tingkatan, dengan properti perkantoran Tingkat 1 menjadi kandidat yang paling sesuai. San Francisco memiliki 112 properti, dengan luas total 11 juta kaki persegi, dalam kategori Tingkat 1. Selain itu, metro memiliki 295 gedung perkantoran kategori Tier II dengan luas total sekitar 36,3 juta kaki persegi.

Pekerjaan telah dimulai untuk mengubah fungsi Gedung Humboldt Bank yang bersejarah. Pada bulan Oktober, Forge Development Partners mulai mengubah gedung menengah yang dibangun pada tahun 1908, dengan luas total 91.804 kaki persegi. Pengembang berencana untuk menginvestasikan $70 juta dalam mendesain ulang gedung administrasi dan mengubahnya menjadi komunitas perumahan yang terdiri dari 124 unit hunian. Grup Seligman adalah pemilik properti yang menerima skor CFI 91 poin.

Harga tinggi, aktivitas investasi rendah

Sejak awal tahun hingga bulan November, sektor perkantoran di San Francisco mendapatkan kesepakatan senilai $747 juta, dengan 29 properti dengan luas total sekitar 1,9 juta kaki persegi. Metro melanjutkan aktivitas penjualan terbatasnya tahun lalu: Pada tahun 2023, transaksi mencapai $722 juta dan 2,3 juta kaki persegi.

Di antara kota-kota metro besar, hanya total volume penjualan San Francisco yang melampaui Seattle ($687 juta), sementara Manhattan memimpin negara dengan kesepakatan sebesar $3,8 miliar.

Salah satu penjualan termahal di San Francisco tahun ini adalah akuisisi Sand Hill Commons senilai $222,2 juta, sebuah kompleks perkantoran dua gedung seluas 133.000 kaki persegi di Menlo Park, California. Pembelinya adalah Norges Investment Management Bank, yang mengakuisisi $97,7 juta. Kepemilikan ekuitas atas properti dari Clarion Partners dan Invesco Real Estate.

Properti perkantoran diperdagangkan dengan harga jual rata-rata $384 per kaki persegi, jauh di atas rata-rata nasional sebesar $179 per kaki persegi. Di antara pasar gerbang, San Francisco muncul sebagai pasar perkantoran paling mahal, mengalahkan Manhattan ($379 per kaki persegi), diikuti oleh Miami ($376 per kaki persegi), Los Angeles ($355 per kaki persegi), dan Washington, D.C. ($213 per kaki persegi).

Tingkat kekosongan di San Francisco adalah yang tertinggi di Amerika Serikat

Tingkat kekosongan kantor di San Francisco adalah 27,7 persen pada bulan November – melampaui angka nasional sebesar 19,4 persen dan menunjukkan peningkatan sebesar 400 basis poin. Pasar teknologi memiliki skor tertinggi di negara ini, dengan San Francisco dan Austin menduduki peringkat pertama.

Sebaliknya, salah satu tingkat terendah tercatat di pasar serupa, seperti Miami (14,4 persen), Los Angeles (15,7 persen), Manhattan (16,7 persen), dan Boston (16,8 persen). Satu-satunya kota metro yang mengalami peningkatan signifikan dalam lowongan pekerjaan adalah Seattle, yang mencatat angka sebesar 25,8 persen.

Pada bulan Mei, Google menyerahkan ruang kantor seluas 300.000 kaki persegi di One Market Plaza, sebuah kompleks perkantoran dua gedung seluas 1,6 juta kaki persegi di San Francisco. Namun baru-baru ini, sewa kantor yang penting telah muncul di metro. Diantaranya adalah kesepakatan Alexandria Real Estate Equities Inc. Fasilitas seluas 258,581 kaki persegi ini merupakan kesepakatan jangka panjang dengan Vaxcyte Inc. Perusahaan tersebut merupakan penyewa utama di Alexandria Life Sciences Center, sebuah properti dua gedung di San Carlos, California.

Penyedia kantor yang fleksibel meningkatkan operasinya di wilayah metro

Pasar coworking di San Francisco mencakup ruang seluas 3,7 juta kaki persegi pada bulan November, lebih luas dibandingkan Miami dan Seattle, yang masing-masing memiliki luas 2,9 juta kaki persegi. Pangsa ruang kantor fleksibel sebagai persentase dari total ruang kantor yang dapat disewa di metro mencapai 2,2%, melebihi angka nasional sebesar 1,9%.

WeWork tetap menjadi penyedia kantor fleksibel dengan jangkauan terbesar di metro, dengan luas operasional sebesar 736.795 kaki persegi. Perusahaan yang mengikuti adalah Gateway Labs oleh Lilly (438,339 kaki persegi), Regus (337,544 kaki persegi), Studio oleh Tishman Speyer (237,947 kaki persegi) dan Spaces (186,402 kaki persegi).