Mengapa REITs harus dipandang sebagai real estate dan bukan saham? – Beragampengetahuan

REIT yang diperdagangkan secara publik berada di luar batas. Seperti halnya saham, kinerjanya terkadang dipengaruhi oleh tren pasar yang lebih luas, namun aset dasarnya adalah real estat. Akibatnya, kepala investasi di REIT dan institusi berbeda pendapat mengenai apakah REIT harus dianggap sebagai bagian dari alternatif atau alokasi ekuitas mereka.

Asosiasi Nareit, yang mewakili perusahaan-perusahaan real estat yang terdaftar di bursa, menekankan bahwa REIT harus menjadi bagian dari alokasi alternatif selain real estat swasta. Sebuah studi terbaru yang dilakukan oleh CEM Benchmarking tampaknya mendukung klaim ini. Studi tersebut, yang meneliti alokasi aset selama 25 tahun dan kinerja dana pensiun manfaat pasti, menemukan bahwa REITs mengungguli semua kelas aset lainnya kecuali ekuitas swasta pada periode tersebut. Selain itu, saya menemukan bahwa kinerja REIT lebih erat kaitannya dengan real estate swasta dibandingkan dengan saham. (REIT mengungguli real estat swasta selama periode tersebut, sebagian karena biaya yang lebih rendah.)

Terkait dengan: Fundamental yang kuat dan prospek ekonomi yang stabil menandakan tahun 2025 yang kuat bagi REITs

Namun, dalam berita REIT lainnya, bulan Desember yang sulit di mana total pengembalian turun sebesar 8,0% berarti bahwa indeks FTSE Nareit All Real Estate REITs menutup tahun ini dengan kenaikan 4,92% setelah berada di jalur untuk total pengembalian tahunan dua digit seiring memasuki bulan tersebut.

Manajemen Kekayaan.com Dia berbicara dengan Ed Biersack, wakil presiden senior penelitian di Nareit, tentang kinerja REITs dan studi CEM pada tahun 2024.

Terkait dengan: Tanya Jawab Outlook untuk tahun 2025: Kunci manajemen aktif untuk mendapatkan keuntungan CRE yang lebih tinggi

Wawancara ini telah diedit untuk gaya, panjang dan kejelasan.

beragampengetahuan.com: Bisakah kita mulai dengan hasil REIT? Bulan Desember sepertinya merupakan bulan yang berat. Dimana keadaannya?

Ed Biersack: Memang agak sulit. Indeks seluruh REIT pada akhir tahun hanya naik di bawah 5%. Jika Anda melihat hasil triwulanan sejauh ini versus hasil bulanan, baik pada tingkat indeks maupun sektor individual, sebagian besar hasil tersebut terjadi pada bulan Desember. Selama kuartal tersebut, indeks turun sebesar 8,05% dan pada bulan Desember turun sebesar 8,00%.

Pertanyaan wajar berikutnya adalah “Mengapa?” Terdapat hubungan terbalik antara imbal hasil Treasury 10-tahun dan total imbal hasil REIT, dan terdapat peningkatan imbal hasil yang signifikan dari awal kuartal yang berlanjut hingga bulan Januari. Jadi, hasilnya tidak mengejutkan.

Namun, terdapat kinerja yang sangat kuat di beberapa sektor. Office ikut serta pada akhir tahun ini dengan total pengembalian lebih dari 20%. REIT khusus, pusat data, dan layanan kesehatan dengan total pengembalian lebih dari 20% juga telah selesai.

Hal ini konsisten dengan tema yang telah kita bahas sebelumnya, yang didorong oleh fundamental penawaran dan permintaan. Dengan pusat data, terdapat permintaan yang sangat besar dan permintaan di masa depan sudah diantisipasi. Ini memajukan segalanya. Dan kinerja REIT khusus, jika dipecah, jatuh pada saham dan perusahaan tertentu yang sebenarnya juga berfokus pada pusat data.

WM: Bisakah Anda memasukkan hasil tahun 2024 ke dalam konteks dibandingkan dengan indikator lainnya?

Tentara Rakyat: Kami sering membandingkannya dengan S&P 500 dan Russell 200. Keduanya membukukan total pengembalian dari tahun ke tahun sebesar 25%. Untuk bulan Desember, keduanya turun, namun lebih banyak di kisaran 3%.

WM: Namun, kesimpulannya adalah, mengingat apa yang Anda katakan tentang hubungan terbalik dengan imbal hasil Treasury, banyak kinerja REIT didorong oleh faktor makro dan bukan oleh fundamental REIT. Apakah ini benar?

Tentara Rakyat: Ya, memang ada hubungan terbalik. Namun, harus saya tegaskan bahwa hubungan ini secara historis bukanlah hubungan yang permanen. Secara historis, REIT telah berkinerja baik di lingkungan dengan tingkat kinerja tinggi.

WM: Fokus pada kajian CEM, apa yang menonjol?

Tentara Rakyat: CEM telah melakukan hal ini selama beberapa tahun. Studi terbaru ini memberi kita sejarah 25 tahun dari tahun 1998 hingga 2022. Hal ini meluas hingga tahun 2022 sebagian karena metodologinya. Untuk beberapa kelas aset, seperti ekuitas swasta dan real estat swasta, model CEM ketinggalan data karena sektor-sektor ini cenderung terlambat melaporkan hasilnya. Namun dengan melakukan penyesuaian pada tingkat dana pensiun yang mencakup lebih dari 200 program pensiun swasta dan publik yang secara kolektif mengelola lebih dari $4 triliun aset yang dikelola, ini merupakan kumpulan data yang bagus dan mendalam.

Dan dengan total keuntungan bersih tahunan – yang memperhitungkan biaya – berita besarnya adalah REIT menempati peringkat kedua setelah ekuitas swasta. Lebih penting lagi, jika Anda membandingkan REIT dengan real estat swasta, Anda akan menemukan bahwa terdapat perbedaan laba bersih sebesar 208 basis poin. Beban biaya sangat bervariasi, dengan REIT sebesar 49 basis poin versus real estat swasta sebesar 1,2%. Ini adalah perbedaan yang signifikan dalam biaya pengelolaan apa yang pada akhirnya dianggap sebagai strategi investasi serupa.

Jika Anda menyukai gaya investasi real estat, tahun lalu REIT mengungguli semua kategori lainnya. Tahun ini, investor langsung yang dikelola secara internal memimpin REITs sebesar 2 basis poin. Ini adalah properti yang dikelola oleh dana pensiun itu sendiri. Ini adalah tema yang Anda dengar pada sekretaris yang menyaring feed. Beberapa telah mengambil alih manajemen di rumah. Namun opsi ini hanya tersedia bagi investor terbesar.

Menarik juga bahwa REITs, sebesar 9,74%, mengungguli dana nilai tambah, dana oportunistik, dan dana inti. Dan ketika Anda melihat hasil ini, dana nilai tambah dan oportunistik sebesar 8,16% dan dana inti sebesar 7,69% tidak memiliki banyak perbedaan yang signifikan, dan hal ini tidak akan Anda pikirkan berdasarkan cara pandang dana tersebut. Anda sering menemukan bahwa dana bernilai tambah dan dana oportunistik tidak memenuhi harapan awal. Terakhir, dana dari dana memiliki pengembalian terendah, karena Anda sering melihat banyak biaya berlapis, yang mengurangi pengembalian keseluruhan.

WM: Aspek lain dari analisis ini adalah lag. Bisakah Anda menjelaskan apa maksudnya?

Tentara Rakyat: Dalam aset yang tidak likuid, seperti real estat swasta dan ekuitas swasta, nilai aset yang mendasarinya berubah, namun ketika perubahan ini dikomunikasikan, hal ini memerlukan waktu. Mengenai real estat swasta, kami berbicara tentang penilaian yang sering tertinggal dan kesenjangan yang muncul antara REIT dan real estat swasta dalam beberapa tahun terakhir. Penilaian cenderung melihat ke belakang, dan perlu waktu untuk mengejar ketertinggalannya.

Ketika CEM memperhitungkan kelambanan dan melihat korelasinya, mereka menemukan bahwa REIT dan real estate swasta memiliki korelasi sebesar 0,90. Jadi, keduanya berkorelasi sangat positif, yang membuat kita mengatakan bahwa “REIT adalah real estate.”

WM: Apa artinya REITs tidak boleh dipandang sebagai bagian dari alokasi ekuitas, melainkan sebagai alokasi pada real estate?

Tentara Rakyat: Ini memukul kepalanya. Ketika kita berbicara tentang REITs dengan investor yang canggih, beberapa diantaranya memasukkan mereka ke dalam alokasi real estat mereka sementara yang lain mengatakan bahwa mereka adalah bagian dari alokasi saham mereka. Melihat korelasi tersebut memberi tahu kita bahwa imbal hasil REIT dan imbal hasil real estat swasta bergerak dalam kaitannya satu sama lain dan kami melihat bahwa keduanya memiliki korelasi positif yang lebih tinggi dibandingkan dengan kelas aset lainnya. Keduanya adalah real estat.

REIT harus menjadi bagian dari portofolio real estat. Pandangan kami adalah bahwa hal ini tidak boleh merupakan keputusan real estat publik atau swasta, namun alokasi publik dan swasta. Itu bisa saling melengkapi. REIT dapat digunakan secara strategis dan taktis.

Kami melakukan penelitian lain dengan CEM pada awal tahun 2024 untuk mengukur kemampuan properti dalam menghasilkan alfa. REIT dan properti pribadi menyediakan alfa, namun saat Anda menghitung biaya, alfa di sisi privat menghilang sementara ia tetap berada di REIT.

Kami telah melakukan diskusi ini dengan banyak investor dan ketika kami mengemukakan hal ini terkadang kami mendapat tanggapan yang mengatakan, “Kami hanya berinvestasi pada manajer swasta kuartil teratas. Mereka tentu saja mengungguli REITs.” Namun CEM membaginya menjadi kuartil yang berbeda dan desil dan menemukan apakah pada persentil ke-90, atau paling bawah, kinerja REIT lebih baik.