1 Saham REIT Bunga Tinggi yang Luar Biasa Turun 39% untuk Dibeli dan Ditahan Selamanya – Beragampengetahuan

Sulit untuk menemukan saham dividen yang dapat diandalkan dengan imbal hasil yang besar. Seringkali, hasil dividen yang tinggi merupakan tanda bahaya, peringatan dari pasar tentang potensi risiko dalam perusahaan. Namun, jenis perusahaan tertentu lebih cocok untuk memberikan dividen yang besar.

Real estat adalah tempat yang bagus untuk dilihat. Perusahaan yang memperoleh dan menyewakan properti, yang disebut real estate investment trust (REITs), harus mendistribusikan setidaknya 90% pendapatannya kepada pemegang saham untuk menghindari pembayaran pajak penghasilan perusahaan. WP Carey (WPC 0,83%) adalah REIT yang bernilai tinggi tetapi menghadapi beberapa tantangan setelah pandemi dan memotong dividennya.

Saat ini, sahamnya turun hampir 40% dari level tertingginya. Mengingat pemotongan dividen dan penurunan saham, mudah untuk mengatakan, “Saya akan lulus.”

Namun hal ini bisa saja merupakan kesalahan besar. Saya akan menjelaskan apa yang membuat WP Carey menjadi REIT premium yang layak dibeli hari ini dan berpotensi disimpan selamanya.

Mengapa pemotongan dividen WP Carey bukanlah pemecah kesepakatan

Sebagian besar investor memegang REITs untuk pendapatan dividen, sehingga pemotongan dividen (tentu saja) tidak akan berjalan dengan baik. Inilah yang terjadi. WP Carey memiliki paparan yang signifikan terhadap properti kantor, yang menjadi masalah setelah COVID-19 karena kebijakan lockdown dan bekerja dari rumah. Sekitar 16% pendapatan sewa WP Carey berasal dari perkantoran.

WP Carey memutuskan untuk memisahkan properti perkantorannya (ini bukan satu-satunya REIT yang melakukan hal tersebut), yang menyebabkan pemotongan dividen tahun lalu:

Data Dividen WPC dari YCharts

Perhatikan bahwa manajemen telah melanjutkan kenaikan dividen. Namun, WP Carey perlu waktu untuk tumbuh cukup besar sehingga bisa membagikan dividen sebesar dulu. Analis memperkirakan WP Carey akan meningkatkan dana dari operasional (FFO) pada tingkat rendah hingga menengah satu digit selama beberapa tahun ke depan.

Mengapa pemotongan dividen lainnya tidak mungkin terjadi dalam waktu dekat

Kisah pemotongan dividen WP Carey agak ironis karena merupakan salah satu REIT yang paling terdiversifikasi.

Perusahaan memiliki sekitar 1.430 properti dan menyewakan kepada 346 penyewa. WP Carey berfokus pada properti komersial penyewa tunggal dan menggunakan sewa bersih, artinya penyewa bertanggung jawab atas biaya overhead properti, seperti pajak, pemeliharaan, dan asuransi. Hal ini mengurangi risiko biaya tak terduga WP Carey. Ia juga memiliki portofolio penyimpanan mandiri sebanyak 78 properti tambahan.

Kepemilikannya terbagi 2 berbanding 1 antara Amerika Utara dan Eropa. Selain itu, tidak ada penyewa yang menyumbang lebih dari 2,7% pendapatan sewanya, dan 10 penyewa teratas hanya menyumbang 20%. Propertinya meliputi bangunan industri, gudang, bangunan komersial dan banyak lagi. Penyewa berasal dari lusinan pasar akhir, mulai dari pengecer hingga pengangkut barang.

Sulit melihat perusahaan mengalami kemunduran seperti yang terjadi pada properti perkantoran. WP Carey sebelumnya telah meningkatkan dividennya selama lebih dari dua dekade, termasuk selama krisis keuangan tahun 2008-2009, salah satu krisis terburuk sejak Depresi Besar. WP Carey dapat dengan mudah membayar dividennya saat ini karena hanya 76% dari perkiraan FFO per saham.

Mengapa saham masih turun drastis? Lihat Perbendaharaan

Jadi WP Carey pada dasarnya mendapatkan keuntungannya dengan benar. Perhitungan di baliknya sekarang masuk akal. Selain itu, REIT memiliki posisi yang baik untuk masa depan berkat keragaman yang luar biasa melalui properti dan basis penyewa.

Mengapa sahamnya turun 40% dari puncaknya?

Pada tahap ini saya pikir ini lebih tentang suku bunga daripada keamanan dividen WP Carey. Pada bulan September, Federal Reserve mulai menurunkan suku bunga dana federal (FFR). Ini adalah alat kebijakan moneter utama The Fed, namun memiliki dampak jangka pendek bunga pinjaman. Utang jangka panjang, seperti hipotek atau utang korporasi, bergantung pada tingkat bunga (yield) AS 10 tahun.

Suku bunga 10 tahun yang tinggi dapat mempengaruhi REIT dalam dua cara. Pertama, hal ini membuat pinjaman menjadi lebih mahal. Ingatlah bahwa REIT mendistribusikan pendapatan kena pajak mereka, sehingga mereka menggunakan hutang dan menerbitkan ekuitas untuk membiayai pertumbuhan mereka. Kedua, suku bunga yang tinggi membuat REITs dan saham-saham dengan imbal hasil tinggi lainnya menjadi kurang menarik bagi investor karena mereka dapat memperoleh imbal hasil serupa di tempat lain dengan risiko yang lebih kecil.

Di bawah ini Anda dapat melihat bagaimana harga saham WP Carey dan imbal hasil Treasury 10 tahun bergerak berlawanan arah. Pemotongan dividen membantu menurunkan harga saham, namun suku bunga yang tinggi membuat harga saham turun.

Data WPC dari YCharts

Ada beberapa faktor yang dapat mempengaruhi Treasury 10 tahun, jadi tidak ada yang tahu seberapa tinggi atau rendahnya suku bunga. Kabar baiknya adalah tarif bervariasi dari waktu ke waktu dan tidak menunjukkan apakah WP Carey adalah bisnis yang bagus. Investor jangka panjang dapat bersabar dan meraup keuntungan besar sambil menunggu badai berlalu. Meskipun ada pemotongan dividen baru-baru ini, WP Carey adalah REIT yang terbukti dan terdiversifikasi dengan baik yang dapat menambah pendapatan besar bagi portofolio investor mana pun.