Lonjakan pasokan bisa menurunkan harga multifamily tahun ini – Beragampengetahuan

Real estat komersial berada di bawah tekanan dalam banyak hal. Tekanan utamanya adalah kenaikan suku bunga, yang memberikan tekanan ke atas pada cap rate (menekan nilai aset), membuat refinancing semakin sulit dan mahal. Tapi ada risiko lain yang muncul, terutama untuk ceruk real estat komersial multikeluarga: kelebihan pasokan. Data terbaru menunjukkan bahwa dalam jangka pendek, perumahan multi-keluarga mungkin masuk ke pasar pada waktu yang tidak tepat.

Untuk menjelaskan pertanyaan ini sepenuhnya, mari kita tinjau tren konstruksi perumahan multi-keluarga (didefinisikan sebagai tempat tinggal dengan lima unit atau lebih) selama beberapa dekade terakhir. Seperti yang ditunjukkan bagan di bawah ini, setelah penurunan tajam dalam jumlah tempat tinggal multi-keluarga antara tahun 2008 dan 2014, konstruksi multi-keluarga dan jumlah total tempat tinggal multi-keluarga telah meningkat tajam.

Sejak dimulainya pandemi, tren peningkatan dalam konstruksi multi-keluarga telah meledak lebih jauh, dengan konstruksi yang sedang berlangsung melebihi 1 juta unit untuk pertama kalinya pada kuartal keempat tahun 2022 (setidaknya menurut CoStar).

Tentu saja, bahkan di saat-saat yang baik, dibutuhkan waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk membangun rumah multi-keluarga. Namun beberapa tahun terakhir tidak mudah bagi para pembangun — setidaknya dalam hal jadwal pengiriman. Konstruksi memakan waktu lebih lama karena masalah rantai pasokan dan kendala tenaga kerja. Tren ini telah menghasilkan persediaan besar yang belum menyentuh pasar. Melihat grafik di bawah, Anda dapat melihat bahwa perkiraan CoStar untuk unit yang dikirim menunjukkan tahun 2023 sebagai rekor tertinggi, dengan penurunan pada tahun 2024 tetapi masih tinggi. Ya, peramalan itu sulit, tetapi memprediksi pengiriman konstruksi sedikit lebih mudah daripada kumpulan data lainnya. Karena pembangun dan pengembang diharuskan untuk mendapatkan izin konstruksi, ada data yang dapat diandalkan tentang proyek yang direncanakan dan sedang dalam proses. Secara pribadi, saya menghargai prediksi ini lebih dari yang lain.

Peningkatan pasokan tidak akan menjadi masalah jika ada permintaan yang sepadan untuk “menyerap” unit baru – tetapi ternyata tidak. Permintaan jatuh.

Bagan di bawah ini menceritakan kisah yang sangat menarik. Pertama, lihat bilah biru. Itu sama seperti yang kita lihat di atas — pengiriman unit tinggi selama dua tahun ke depan. Tapi kemudian lihat bilah oranye yang menunjukkan “penyerapan”, metrik real estat komersial yang mengukur permintaan. Itu tidak mengikuti.

Setelah satu tahun permintaan besar pada tahun 2021, “penyerapan bersih” (penyerapan – permintaan) berubah menjadi negatif, yang berarti lebih banyak pasokan yang memasuki pasar daripada permintaan. Itu di tahun 2022! Dengan lebih banyak unit yang diperkirakan akan online pada tahun 2023, seperti yang ditunjukkan grafik ini, permintaan diperkirakan tidak akan mengikuti. Tentu saja, beberapa pembangun dapat membatalkan atau menangguhkan proyek mereka, tetapi ini adalah proposisi mahal yang cenderung dihindari oleh pembangun jika memungkinkan.

Apa yang terjadi ketika pasokan melebihi permintaan? Lowongan meningkat, seperti yang Anda harapkan dalam perkiraan CoStar ini. Ini harus ada di benak siapa pun dan investor real estat mana pun di ruang multi-keluarga. Peningkatan pasokan dan peningkatan yang sesuai dalam tingkat kekosongan menurunkan pendapatan dan menekan sewa. Data yang saya tampilkan dan analisis saya adalah tentang real estat komersial, tetapi tekanan ke bawah pada harga sewa dan meningkatnya tingkat kekosongan multikeluarga berpotensi meluas ke pasar perumahan di area tertentu.

Tentu saja, data tingkat negara ini tidak menceritakan keseluruhan cerita. Saya melihat beberapa pasar individu untuk melihat bagaimana hasilnya di tingkat regional. Saya melihat risiko yang signifikan dari overbuilding di pasar tertentu. Saya memilih sampel dari lima pasar yang saya yakin berisiko tinggi untuk meningkatkan lowongan multi-keluarga dan menurunkan harga sewa: Santa Fe, NM; Punta Gorda, FL; Myrtle Beach, SC; Colorados, CO Prince; dan Austin, Texas.

Masing-masing pasar ini memiliki saluran konstruksi yang substansial, dengan sejumlah besar unit yang direncanakan akan memasuki pasar relatif terhadap pasokan saat ini dan permintaan yang diharapkan.

Di sisi lain, saya telah menemukan bahwa banyak kota kecil masih relatif baik.

Missoula, Montana; Athens, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; dan Topeka, Kansas semuanya memiliki daya serap bersih yang kuat dan saluran pipa konstruksi mereka sangat masuk akal dibandingkan dengan tingkat persediaan saat ini. Bagi saya, kota-kota ini jauh lebih kecil risikonya melihat tingkat kekosongan dan penurunan harga sewa.

Setiap pasar itu unik, saya hanya memberikan beberapa contoh pasar yang berisiko dan tidak berisiko. Tetapi saya mendorong Anda untuk melakukan riset sendiri dan menentukan apa yang dilakukan pasar Anda dalam hal konstruksi.Kamu dapat menemukan situs web st louis fed Atau lakukan pencarian Google untuk data penyerapan lokal Anda.

Kesimpulannya

Ada kelebihan pasokan properti multi-keluarga pada waktu yang tidak tepat, dan kenaikan suku bunga telah menekan harga dan tekanan arus kas bagi operator. Akibatnya, 2023 dan 2024 bisa menjadi tahun yang sulit di sektor multi-keluarga bagi operator saat ini.

Hal penting yang perlu diperhatikan di sini adalah kelebihan pasokan dan kekurangan permintaan bisa bersifat jangka pendek. Tren konstruksi dan demografis jangka panjang mendukung permintaan yang kuat di masa depan untuk unit persewaan multi-keluarga, yang menjadi pertanda baik bagi investor. Misalnya, penelitian baru-baru ini Mengindikasikan bahwa Amerika Serikat perlu menambah 4,3 juta unit multi-keluarga selama 12 tahun ke depan untuk memenuhi permintaan. Pembentukan keluarga sekarang mungkin menurun karena kondisi ekonomi jangka pendek. Inflasi secara negatif memengaruhi daya beli penyewa, dan ketidakpastian ekonomi mencegah kaum muda Amerika untuk memulai keluarga sendiri. Tidak jelas kapan kesulitan ekonomi ini akan berakhir, tetapi ketika itu terjadi, permintaan kemungkinan akan meningkat.

Mengingat hal ini, investor mungkin memiliki peluang pembelian yang bagus di bulan dan tahun mendatang. Dengan tingkat kapitalisasi yang cenderung naik, harga perumahan multi-keluarga seharusnya turun. Jika NOI juga turun karena masalah kelebihan pasokan, hal itu akan semakin menekan harga. Hal ini memungkinkan penemu dengan sedikit kelonggaran untuk masuk ke multi-keluarga dengan harga yang menarik, tetapi ingat—ini adalah waktu untuk mengambil risiko. Berhati-hatilah untuk tidak membeli barang dengan santai, tetapi untuk mempelajari lebih lanjut tentang dinamika pasar lokal.

Catatan tentang beragampengetahuan: Pandangan di atas adalah milik penulis dan tidak mewakili pandangan beragampengetahuan.