Berapa berat REIT di sektor ini? – Beragampengetahuan

Lisa Kauffman, Presiden, Solusi Global, Manajemen Investasi LaSalle

Dengan REIT yang saat ini diperdagangkan dengan diskon besar-besaran, ini sepertinya waktu yang tepat bagi pembeli untuk meningkatkan kepemilikan mereka dari perusahaan-perusahaan ini. Lagi pula, portofolio REIT mewakili aset real estat komersial terbaik di negara ini, dan perusahaan-perusahaan ini dikelola dengan baik.

Namun, REIT memberi analis dan investor banyak jeda saat ini – karenanya menurunkan harga saham. Minggu ini, misalnya, Fitch Ratings menurunkan prospek sektor REIT AS untuk tahun 2023 menjadi “memburuk dari netral”, mengutip kondisi pinjaman yang lebih ketat, dan tekanan pada valuasi dan fundamental karena suku bunga yang lebih tinggi dan kondisi ekonomi yang memburuk.

Namun, CEO REIT berbondong-bondong ke New York minggu ini untuk kesempatan mempromosikan perusahaan mereka dan kelas aset, secara umum, di konferensi REITweek Nareit.

“REIT memberikan peluang pembelian yang menarik,” kata Lisa Palmer. Perusahaan Pusat Kabupaten Presiden, CEO dan moderator sesi pembukaan konferensi. “Investasi publik menyesuaikan sebelum investasi swasta, dan itulah yang kita lihat hari ini.”

Anggota komite Palmer tidak berbagi antusiasmenya karena beberapa alasan, termasuk resesi yang akan datang. Penasehat Jalan Hijau Penurunan pertumbuhan PDB diharapkan untuk kuartal ketiga dan keempat — pertumbuhan sekitar 1/2 persen untuk kuartal ketiga dan sedikit di atas nol untuk kuartal keempat, kata Dirk Olapo, kepala konsultan global.

Tetapi dua kuartal berturut-turut dari pertumbuhan PDB yang lebih rendah bukanlah indikator yang paling mengkhawatirkan untuk Green Street – ini terjadi sebelumnya tanpa resesi. Yang paling mengkhawatirkan, kata Olabo, adalah melemahnya belanja konsumen karena “menyumbang dua pertiga ekonomi.”

“Ini adalah faktor besar dalam menentukan apakah kita akan mengalami resesi atau tidak,” tambahnya.

Manajemen Investasi LaSalle Lisa Kauffman, presiden solusi global, mengatakan dia telah membuat asumsi stagnan dalam perkiraan arus kas untuk REIT sejak kuartal ketiga tahun lalu. Kaufman juga menekankan dampak krisis kredit, yang membatasi akses REIT ke modal dan transaksi. Menurut Fitch Ratings, pinjaman bank turun 20 persen antara Februari dan April. “Yang lebih penting, modal lebih mahal,” katanya. Dia menambahkan bahwa REIT kantor memiliki masalah likuiditas “akut”.

Mari kita bicara tentang kantor

Faktanya, REIT desktop memiliki banyak masalah. Biaya modal dalam menghadapi hutang dan pasar transaksi yang ketat diperburuk oleh suku bunga rendah dan ketidakpastian tentang masa depan jangka panjang kelas aset.

Jadi tidak mengherankan bahwa pada bulan Mei REIT berakhir dengan diskon 57,7 persen dari perkiraan konsensus untuk nilai aset bersih per saham, menurut Standard & Poor’s, sementara semua REIT diperdagangkan dengan diskon 20,8 persen. Namun, agak mengejutkan bahwa REIT perumahan (diskon 8,5% untuk NAV), industri (diskon 15,3%), dan mal (diskon 27,6%) diperdagangkan, mengingat kekuatan relatifnya dalam kondisi saat ini. “Nilai-nilai ini tidak boleh turun,” kata Kaufman.

Mark Streeter, Direktur Pelaksana, JP Morgan Chase & Co.

Jadi, dapatkah REIT kantor membebani sektor lainnya? REIT pasti menderita “penularan sentimen”, karena pasar diliputi pesimisme tentang pasar modal dan kesengsaraan pasar kantor, seperti dicatat. J.P. Morgan Chase & Co. Manajer Umum Mark Streeter.

“Kantor kurang dari 3 persen indeks NAREIT, tapi lihat dampaknya,” katanya.

REIT memiliki aset berkualitas lebih tinggi untuk keuntungan mereka, mereka akan memiliki akses yang lebih baik ke modal ketika kepastian kembali ke pasar keuangan dan real estat, dan mereka bisa mendapatkan biaya modal yang lebih baik. “REIT akan keluar,” kata Streeter. “Kita hanya harus pergi ke sisi lain.”

Namun, Streeter memperingatkan bahwa meskipun REIT diperdagangkan dengan diskon yang signifikan ke pasar swasta — dan karena itu terlihat menarik — REIT tidak terlihat murah dibandingkan dengan investasi lainnya.

Institusi Brookings Rekan Hukum Tracy Hadden juga memperingatkan tentang dampak serius yang dapat ditimbulkan oleh “sentimen” negatif, tidak hanya pada real estat komersial, tetapi juga pada kota dan krisis perumahan yang terjangkau.

“Saya sangat prihatin dengan ketidakpastian umum yang menyebabkan bank menyimpulkan bahwa risiko ada di udara, mereka seharusnya tidak berinvestasi atau mereka sudah melewati ski mereka,” katanya.

Ngomong-ngomong, Luo optimis dengan perkantoran dan kota secara umum. Dia yakin akan ada lebih banyak RTO (kembali ke kantor) dan kota-kota pulih dari pandemi dengan kecepatan yang berbeda. Dan saya perhatikan bahwa kota-kota yang tutup lebih awal dan ditutup lebih lama, seperti San Francisco, membutuhkan waktu lebih lama untuk pulih. Kota-kota yang ditutup hanya dalam waktu singkat, seperti Atlanta, pulih lebih cepat.

Jadi, REIT apa yang harus Anda lakukan? Streeter mencatat bahwa privatisasi saat ini bukan pilihan yang layak, mengingat di mana harga saham dan nilai properti berada, dan karena transaksi semacam itu mungkin memerlukan hutang. Dia tidak khawatir tentang penurunan harga REIT yang serius. Dia berkata, “Tidak ada yang pernah mencuri REIT.”

Streeter menambahkan bahwa kami mungkin, bagaimanapun, melihat merger di antara publik atau (“berbagi untuk berbagi”) karena transaksi ini akan melibatkan modal relatif versus modal aktual.