Masalah perumahan yang terjangkau melukiskan ‘gambaran suram’ – Beragampengetahuan

Erika Velez menganggap dirinya beruntung. Ibu tunggal berusia 31 tahun di San Antonio telah berjuang untuk menemukan tempat tinggal sejak Juni lalu, ketika dia berada di belakang sewa dan menghabiskan berbulan-bulan tidur di sofa teman dan di mobilnya sendiri.

Kemudian pada bulan November, dia mendapat telepon yang membuat dia menangis: Pembukaan rumah dengan dua kamar tidur di Mirasol Townhomes, pengembangan perumahan umum townhome dan rumah keluarga tunggal, hanya dengan $675 sebulan . Uang sewanya yang sebelumnya $950 per bulan membuat gajinya tetap ketat sebagai operator untuk layanan pembersihan rumah. Tapi sekarang dia bisa membeli rumah, uang untuk dirinya sendiri dan putrinya yang berusia 8 tahun, dan kamar tidur barunya dipenuhi dengan gambar karakter anime favoritnya.

“Ada banyak orang di San Antonio yang kesulitan mencari tempat tinggal,” kata Velez. “Itu di luar kisaran harga mereka.”

Pengalamannya menggemakan tantangan yang lebih luas yang ditimbulkan oleh kekurangan perumahan yang terjangkau di Amerika. Sejak pandemi, pembangun terhambat oleh kenaikan biaya material dan tenaga kerja, praktik pinjaman yang lebih ketat, kenaikan suku bunga, dan masalah rantai pasokan.

Ketidakpastian ini dapat semakin memperlambat kemajuan dalam membangun perumahan yang terjangkau. Dengan begitu banyak pembangunan yang ditunda atau ditunda, beberapa ahli memperkirakan “tebing produksi” akan muncul dalam waktu satu tahun atau lebih, yang berarti lebih sedikit rumah baru yang akan masuk ke pasar.

“Ketika saya memulai karir saya 30 tahun yang lalu, topik perumahan yang terjangkau biasanya terbatas pada klien, industri, dan pekerjaan yang benar-benar berpenghasilan rendah,” kata Albert Milo, presiden perumahan yang terjangkau di Urban Developer Related Group. Milo). “Sekarang, ini adalah cerita yang sama sekali berbeda. Sebagian besar negara berbicara tentang guru, petugas polisi, perawat, dan profesional yang berjuang untuk menemukan perumahan yang mampu terjangkau oleh pendapatan mereka.”

Pada tahun 2021, 160.000 rumah dan apartemen yang terjangkau akan dibangun di seluruh negeri, kata Benson Roberts, presiden dan CEO National Association of Affordable Housing Lenders.

Tetapi kemunduran industri telah mengurangi kemungkinan bahwa negara akan mengisi kekurangan perumahan yang terjangkau. Selama pandemi, kesenjangan itu melebar lebih dari 500.000 unit rumah, mengakibatkan kekurangan nasional sebesar 7,3 juta unit untuk penyewa berpenghasilan sangat rendah, menurut Koalisi Perumahan Berpendapatan Rendah Nasional.

“Sama seperti moratorium penggusuran pandemi berakhir dan sumber daya mengering, penyewa berpenghasilan terendah memasuki pasar perumahan yang sangat brutal,” kata Diane Yentel, Presiden dan CEO Aliansi Perumahan.”Sewa meroket, biaya keseluruhan meningkat dengan inflasi, dan mereka memiliki sedikit sumber daya untuk membayar.”

Biaya material dan tenaga kerja tetap tinggi. Pengembang merespons dengan memotong pengeluaran, termasuk menghilangkan fasilitas, menggunakan bahan yang lebih murah, menetapkan ambang pendapatan yang lebih tinggi, dan mengurangi jumlah perumahan yang terjangkau dalam proyek yang memadukan perumahan yang terjangkau dan harga pasar.

Untuk perumahan yang terjangkau, pembangun dan pemodal telah mengumpulkan dana publik dan swasta dari berbagai sumber. Tapi menyatukan “tumpukan modal” – paket pembiayaan lengkap yang mencakup pinjaman, kredit pajak dan subsidi – menjadi lebih menantang.

Pemberi pinjaman semakin tidak nyaman untuk berinvestasi setelah beberapa bank menengah runtuh tahun ini. Suku bunga naik dengan cepat, menambah biaya. Jonathan Guttman, wakil presiden senior pengembang perumahan yang terjangkau NRP Group, mengatakan bahwa setiap kenaikan seperempat poin dalam biaya pinjaman menambah $1 juta untuk biaya pengembangan mereka.

Alat utama federal untuk mendanai pembangun tersebut, Program Kredit Pajak Perumahan Berpendapatan Rendah, telah kehilangan sebagian nilainya karena suku bunga telah naik, dan jumlah pinjaman HUD untuk bangunan apartemen telah turun setengahnya tahun ini.

Bahkan biaya operasional untuk bangunan yang ada telah meningkat, yang berarti perusahaan yang mengoperasikannya menghasilkan lebih sedikit uang, menghambat kemampuan mereka untuk berinvestasi dalam proyek baru.

“Ini adalah waktu terberat yang pernah saya lihat dalam 30 tahun dalam bisnis ini, dan ini gambaran yang cukup suram,” kata Rafael Sestero, kepala eksekutif Community Preservation Corp., pemodal perumahan terjangkau nirlaba di New York (Cestero).

Sebagian besar perumahan terjangkau yang dibangun berasal dari pengembang swasta yang bekerja sama dengan lembaga publik dan memanfaatkan subsidi publik.

Akhir tahun lalu, NRP Group mencoba menyelamatkan kesepakatan untuk membangun Los Arcos di Vida, sebuah proyek yang terjangkau di San Antonio. Biaya konstruksi awalnya mencapai $110.000 per unit pada April 2021, tetapi pada bulan Desember, tarif melonjak dan biaya per unit melonjak menjadi $151.000. NRP mendapati dirinya kekurangan $7,75 juta dan dalam kesulitan karena sebagian besar dana publiknya bergantung pada kesepakatan penutupan untuk tahun itu.

“Motto kami adalah waktu membunuh kesepakatan,” kata Debra Guerrero, wakil presiden senior NRP untuk kemitraan strategis dan urusan pemerintahan. Untungnya, NRP mampu menjembatani kesenjangan dan membuka jalan dengan obligasi kota dan pendanaan federal.

Pengembang harus mengikuti peraturan zonasi kota yang sama dan proses perizinan yang mengatur semua proyek konstruksi. Jenny Schuetz, rekan di Brookings Institution dan pakar perumahan, mengatakan industri membutuhkan reformasi hukum zonasi dan lebih banyak pendanaan federal. Kebijakannya sederhana, tambahnya, tetapi politik untuk mencapainya menantang.

Pemerintah daerah, termasuk di Montana dan Massachusetts, semakin mengubah zonasi dan mengizinkan praktik untuk mempercepat pembangunan. Lainnya menginvestasikan “uang lunak” dalam jumlah besar – pinjaman jangka panjang dengan tingkat bunga yang sangat rendah.

San Antonio, kota besar AS termiskin menurut data sensus, memiliki kebijakan untuk membantu penyewa berpenghasilan rendah, termasuk obligasi $150 juta untuk mendukung pembangunan perumahan yang terjangkau dan inisiatif implementasi perumahan strategis.

Sebelum pandemi, sekitar 35.000 keluarga di San Antonio sedang menunggu perumahan umum, dengan pendapatan tahunan rata-rata $11.000, kata Ed Hinojosa Jr., presiden dan CEO Opportunity Home, otoritas perumahan San Antonio. Hari ini, itu adalah 95.000.

“Permintaan tidak pernah setinggi ini,” kata Hinojosa. “Berdasarkan tren yang kita lihat, itu hanya akan terus tumbuh.”

Di California, badan perumahan negara membuat program percepatan di tengah pandemi untuk membantu menjembatani beberapa kesenjangan pendanaan, sementara badan legislatif telah mengesahkan lebih dari 100 undang-undang sejak 2016 untuk melonggarkan zonasi yang membatasi. Walikota Los Angeles Karen Bass telah berjanji untuk memotong birokrasi pada program perumahan yang terjangkau.

Warga telah berbondong-bondong ke Florida, yang pada bulan Maret mengesahkan Live Local Act senilai $710 juta, sebuah paket pendanaan campuran dan rencana zonasi yang bertujuan untuk meningkatkan perumahan yang terjangkau dan merebut sebagian listrik lokal untuk mencegah pembangunan.

Ryan von Weller dari Wendover Housing Partners, yang menyarankan anggota parlemen untuk membuat Live Local, mengatakan permintaan akan rumah semacam itu sangat penting, terutama di pasar dengan jumlah pekerja per jam yang tinggi.

“Kamu tidak akan pernah bisa memperbaiki ini, tetapi kamu harus melakukan sesuatu,” katanya. “Menonton hal-hal terus meluncur bukanlah suatu pilihan.”

Pengembang mengharapkan pasar pada akhirnya menjadi normal, membuatnya lebih mudah untuk mendapatkan pembiayaan, dan ada yang mengatakan pendinginan di sektor real estat lainnya, seperti perkantoran, akan membebaskan tenaga kerja konstruksi. Tetapi sedikit yang mengharapkan produksi meningkat dengan cara yang secara signifikan mempersempit kesenjangan pasokan dalam waktu dekat.

Mungkin kasus terbaik untuk optimisme datang dari pengakuan kedalaman masalah: Skala kebutuhan telah menyatukan politisi Republik dan Demokrat dalam rasa krisis yang sama, kata Yentel, presiden Koalisi Perumahan Berpendapatan Rendah Nasional. Dua RUU bipartisan telah diperkenalkan di DPR yang bertujuan untuk membangun atau melestarikan 1,5 juta unit rumah yang terjangkau selama dekade berikutnya.