Ledakan kota besar dan akibatnya – Beragampengetahuan

Gambar melalui gremlin/iStockphoto.com

Pandemi telah menciptakan pemenang dan pecundang baru di ruang real estat komersial berdasarkan sektor dan geografi. Akibatnya, alasannya Analitik Moody Kepala Ekonom Ermengarde Jabir, Dengan pergeseran demografi ke kota-kota besar, dinamika yang mendikte pergerakan pasar CRE sekali lagi mengocok kartu.

Baca juga: Sentimen pasar real estat membaik

Jaber mengatakan era COVID-19 pada 2020-21 melihat migrasi penduduk jauh dari pusat perkotaan, terutama di negara bagian utara. Tetapi sejak 2022, banyak wilayah metro menganggap pecundang pandemi memiliki aliran populasi positif bersih. Kota New York mengalami peningkatan populasi yang moderat, Miami dan Houston mengalami peningkatan besar, dan Seattle, San Francisco, Los Angeles, dan Chicago mengalami penurunan imigrasi.

Sakit kantor masih ada di buku

Jaber menekankan bahwa permintaan isolator secara langsung dipengaruhi oleh pergeseran populasi. Ia menambahkan bahwa sektor perkantoran terisolasi pada 2020-21 oleh masa sewa yang lebih lama dari kelas aset dan ketidakpastian pengembalian kantor. Tetapi tingkat lowongan primer pada kuartal kedua tahun 2023 sebesar 18,9 persen mendekati level tertinggi bersejarah 19,3 persen yang ditetapkan pada tahun 1986 dan 1991.

Dia melanjutkan dengan mengatakan bahwa pergeseran demografis dan tingkat hunian kantor berdampak langsung pada ritel perkotaan. Meskipun telecommuting telah memengaruhi ritel perkotaan di tingkat jalan di area metro utama, hal itu terbukti menjadi keuntungan tambahan bagi mal lingkungan dan komunitas.

“Mereka yang pindah dari pusat kota besar akibat pandemi kini lebih sering berbelanja di tempat tinggal mereka,” kata Jaber, mencatat bahwa kategori ritel ini mencapai puncaknya sebesar 11 persen pada tahun 2011 tetapi kemudian menurun. Diharapkan untuk mengakhiri tahun 2023 sebesar 10,2 persen, turun di bawah 10 persen di tahun-tahun terluar dari perkiraan Moody’s Analytics.

Cangkang keras industri

pindah ke sektor industri, Serikat Kredit Sekutu Steve Went, penjamin emisi pinjaman real estat komersial perusahaan, mengatakan dia enggan menurunkan uang untuk kelas ritel dan perkantoran yang mengandalkan kepadatan untuk mendorong pertumbuhan. Hal yang sama tidak berlaku untuk industri.

“Kami bullish pada industri karena ketahanan kelas aset ini dan fakta bahwa itu tidak terpengaruh oleh pergeseran demografis pada keseluruhan populasi dari pusat kota ke pinggiran kota,” katanya. “Tampaknya juga tidak terpengaruh secara negatif oleh migrasi dari daerah perkotaan yang lebih tua dan menurun.”

Baca juga: Nearshoring meningkatkan fleksibilitas rantai pasokan

Dia mencatat bahwa pasar yang telah mengalami peningkatan imigrasi sejak 2019 memiliki lebih banyak pasokan industri baru sebagai persentase dari total ketersediaan, menambahkan, “Namun, semua pasar mengalami pertumbuhan pasokan industri dua digit yang kuat.”

Dikombinasikan dengan penurunan lowongan pekerjaan yang ditunjukkan oleh data Moody’s Analytics/REIS untuk pasar secara keseluruhan dari 2016 hingga 2013, “ini akan menunjukkan serapan yang kuat secara keseluruhan,” katanya.

Siap untuk mendapatkan: Kota New York, Chicago, Philadelphia, dkk. itu.

Meskipun bekerja secara nasional, Glenn Brill, Managing Director, Inc Konsultasi FTI, berkantor pusat di Brooklyn dan mengawasi New York City. Dia tidak yakin apakah pemulihan New York akan diterjemahkan ke dalam permintaan meja, mencatat bahwa sektor yang berbeda merespons pekerjaan campuran secara berbeda.

“JPMorgan Chase sedang membangun menara perkantoran seluas 2 juta kaki persegi di Park Avenue, dan saya pikir mereka mengharapkan orang untuk bekerja di lokasi tersebut,” katanya.

Saat populasi pulih di New York City, Brill percaya bahwa ritel dan industri akan mendapat manfaat besar. “Ritel di New York City benar-benar merupakan aktivitas santai bagi banyak orang,” katanya. “Mereka berbelanja di bata-dan-mortir karena mereka ingin, itu menyenangkan, dan mereka punya uang untuk dibelanjakan. Dan New York City memiliki merek terbaik dan paling eksklusif. Hal yang sama berlaku untuk restoran. Pemulihan populasi sangat positif.”

Pertumbuhan industri Kota New York didorong oleh keinginan akan kenyamanan dan pengiriman ke rumah, salah satu pemenang besar di era pandemi. Ledakan populasi mengarah pada pembelian yang nyaman.

“Ini sangat positif untuk ruang industri yang berfokus pada mil terakhir, pengiriman tepat waktu, dan inventarisasi,” kata Brill. “Secara efektif, perusahaan pengiriman ingin lebih dekat dengan pelanggan mereka. (…) Pergi ke Red Hook di Brooklyn, Amazon meletakkan kotak yang sangat besar, bukan satu juta kaki persegi, tetapi tidak kecil, dan di sana untuk mengirimkannya ke rumah Brooklyn.”

Sektor industri di wilayah metro utama lainnya juga menikmati pertumbuhan, kata Wynet, bahkan di kota-kota seperti Chicago dan Philadelphia yang kehilangan penduduk sebelum pandemi dan terus kehilangan penduduk selama COVID-19. Berdasarkan temuannya pada data Moody’s Analytics/REIS untuk pasar secara keseluruhan dari 2016 hingga 2023, dia melaporkan bahwa Chicago mengalami peningkatan permintaan sewa industri secara keseluruhan sebesar 37,4 persen dan penurunan lowongan industri dari 7,8 menjadi 2,6 persen. Philly melihat permintaan sewa industri meningkat sebesar 50,4 persen dan lowongan industri menurun dari 8,7 menjadi 3,3 persen. Angka-angka itu berada di stadion baseball yang sama dengan Phoenix dan Fort Worth, dua kereta bawah tanah yang termasuk di antara mereka yang mengalami migrasi internal terbesar dalam beberapa tahun terakhir.

Florida Selatan tumbuh paling banyak

Sementara itu, metro Miami telah mengalami peningkatan yang signifikan dalam jumlah penduduk baru di setiap demografis dan dari banyak negara, menurut Ben Jacobson, Partner Modal Mandor Di Palm Beach, Florida, dia berkata, “Saya belum pernah melihat pasar perkantoran melambat.” “Anda melihat banyak perusahaan yang pindah ke menara Kelas A adalah pendatang baru di pasar Miami. Kami belum melihat banyak penyewa meningkatkan. Tetapi jika Anda adalah firma hukum dari New York City, Miami masih dianggap berharga. Mengisi? Saya tidak tahu tentang itu.” .

Tapi kami belum melihat penurunan di pasar kantor. (…) Banyak perusahaan teknologi meminta semua kelas, A, B dan C. Beberapa tidak menginginkan kelas A, mereka menginginkan denah lantai terbuka dan bahkan ingin menggunakannya di lingkungan industri yang mungkin kelas B atau C.”

Mengenai pertumbuhan industri di metro Miami, dia berkata, “Pusat distribusi mil terakhir bermunculan di seluruh wilayah, dan pasti ada pertumbuhan permintaan yang signifikan.”

Todd Rosenberg, co-founder dan managing partner dari Modal pip.

“Sementara konfigurasi kerja-dari-rumah dan hybrid akan mengambil bagian dari pasar kantor yang penuh sesak seperti Chicago, Los Angeles, Washington D.C., dan New York, pasar tambahan seperti Florida Tenggara tumbuh karena mereka tidak memiliki banyak pasokan kantor. dalam 30 tahun terakhir,” kata Rosenberg. Dalam beberapa tahun terakhir, pengembangan difokuskan pada kondominium, apartemen, dan perhotelan.(…) Florida Selatan masih tidak memiliki ruang kantor yang cukup untuk memasok perusahaan yang ingin membuka tapak yang lebih kecil di sini.”

Lembah matahari yang tumbuh

Di Phoenix, usaha bisnis terbesar cenderung berfokus pada manufaktur dan teknologi. Demikian kata Anita Verma Lalian, Founder Konsultasi Lahan Arizona. Pembuat chip Taiwan TSMC berencana membangun pabrik chip semikonduktor kedua di Phoenix Utara. Intel sedang mengembangkan dua pabrik baru senilai $20 miliar di Chandler, sementara KORE Power terus membangun pabrik sel baterainya di Buckeye.

Dikombinasikan dengan investasi LG Energy Solutions senilai $5,5 miliar di fasilitas Queen Creek, untuk menjadi pembuat chip terbesar di Amerika Utara, pengembangan industri tersebut menempatkan Arizona di depan dalam pengembangan teknologi manufaktur dan pemrosesan, menurut Verma-Lallian.

Tentang pemulihan besar kota, Brill berkata, “Jelas ini sangat positif, karena menciptakan komposisi rumah tangga. Dengan lebih banyak orang bekerja, lebih banyak orang membeli rumah, dan lebih banyak orang berbelanja, efeknya adalah Anda akan mendapatkan lebih banyak aktivitas ekonomi, dan itu mengalir ke real estat tempat orang tinggal, bekerja, dan bermain.”