Dokumen apa saja yang diperlukan untuk mengajukan pinjaman DSCR? – Beragampengetahuan

Artikel ini ditulis oleh Easy Street Capital. Silakan baca pedoman editorial kami untuk informasi lebih lanjut.

Pinjaman DSCR, meski masih merupakan produk yang relatif baru, semakin meluas penggunaan dan popularitasnya bagi investor yang ingin mencapai kebebasan finansial melalui real estat. Sepanjang tahun 2023, kami menerbitkan beberapa artikel tentang pinjaman DSCR, memberi tahu komunitas beragampengetahuan caranya Tarif dan Ketentuan bertekad untuk memberi Jawabannya sering Berikan pertanyaan Tentang Pinjaman DSCR dan bicarakan tentang perkembangan dan perluasan produk baru yang menarik, termasuk Pinjaman DSCR untuk 5 hingga 10 unit properti multi-keluarga.

Artikel ini akan membahas aspek penting lain dari pinjaman DSCR, khususnya, dokumen apa yang perlu Anda berikan setelah Anda memutuskan untuk mengambil pinjaman DSCR.

Salah satu aspek yang paling menarik dari pinjaman DSCR bagi investor adalah kurangnya dokumentasi, dokumen, dan “kerumitan” keseluruhan daripada pinjaman yang lebih tradisional (baik opsi tradisional maupun bank).Namun, pinjaman DSCR tidak boleh dianggap sebagai pinjaman “tanpa dokumen”—mereka Melakukan Sertakan proses underwriting yang bijaksana dan persyaratan dokumentasi “akal sehat” yang bermakna. Kadang-kadang orang dapat disesatkan dengan berpikir bahwa ini adalah hipotek asal longgar, mirip dengan “ninja“(Tidak ada penghasilan, tidak ada pekerjaan, tidak ada aset) pinjaman adalah hal biasa di awal tahun 2000-an dan berkontribusi pada kehancuran perumahan terakhir.

Setelah membaca panduan ini, Anda akan memiliki pemahaman yang baik tentang apa yang diharapkan dalam proses penjaminan pinjaman DSCR Dan Mampu menghilangkan mitos berulang tentang pinjaman DSCR sebagai pinjaman “tanpa dokumentasi” dengan catatan buruk di masa lalu.

Apa itu pinjaman DSCR?

Meskipun tidak ada definisi yang tepat dan disepakati secara universal, inilah definisi praktis untuk produk pinjaman khusus ini:

Pinjaman DSCR adalah pinjaman hipotek yang dijamin dengan properti turnkey perumahan real estat, hanya untuk tujuan bisnis, dan terutama dijamin terhadap properti tersebut.

PENTING: Pinjaman DSCR mengacu pada jenis pinjaman tertentu dan “Rasio DSCR” (Debt Service Coverage Ratio) adalah Sistem metrik Digunakan untuk menanggung dan mengevaluasi pinjaman ini (dan lainnya), tetapi metrik dan rasionya sendiri berbeda dari apa yang disebut “pinjaman DSCR”.

Beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam definisi:

• Pinjaman DSCR adalah pinjaman dengan jaminan (artinya pemberi pinjaman memiliki akses ke agunan jika peminjam tidak melunasi hutangnya). Mereka juga hipotek, yang dijamin pinjaman dengan real estate sebagai jaminan.
• Pinjaman DSCR mencakup real estat perumahan, bukan real estat komersial. Oleh karena itu, properti investasi yang bersifat komersial (seperti gedung perkantoran, pusat ritel, dll.) tidak memenuhi syarat untuk pinjaman DSCR. Mereka dapat memanfaatkan pinjaman real estat komersial yang dinilai menggunakan metrik DSCR; namun, ini tidak termasuk dalam kategori produk “Pinjaman DSCR”.
• Pinjaman DSCR adalah untuk “tujuan komersial”, artinya hanya pemilik properti Tidak dapat tinggal di properti dalam keadaan apa pun. Pinjaman ini hanya untuk properti investasi, di mana properti investasi dimiliki dan dioperasikan untuk tujuan bisnis dan disewakan untuk mendapatkan penghasilan.Selain itu, untuk pinjaman DSCR dengan tujuan “cash-out refinancing”, penggunaan dana cash-out juga harus digunakan untuk tujuan komersial. Biasanya, hasil ini digunakan untuk investasi atau biaya real estat lebih lanjut yang terkait dengan bisnis real estat peminjam dan sama sekali tidak untuk penggunaan pribadi, seperti melunasi kartu kredit pribadi atau pengeluaran non-bisnis apa pun.
• Pinjaman DSCR “terutama berbasis properti”, yang berarti pemberi pinjaman mengevaluasi transaksi dan menentukan kelayakan transaksi sebagian besar tetapi tidak sepenuhnya Sesuai dengan potensi investasi properti.Ini adalah kesalahpahaman umum bahwa orang terkadang berpikir bahwa pinjaman DSCR adalah murni Berbasis aset. Pemberi pinjaman DSCR akan mengoperasikan kredit pribadi (bersama dengan LTV dan DSCR, yaitu tiga faktor terbesar tentukan tarif dan persyaratan Anda), biasanya tiga hingga enam bulan dari “cadangan” aset likuid PITIA. Dokumentasi dan liputan lainnya akan didasarkan pada aset, tetapi penting untuk diingat bahwa kelayakan tidak 100% berdasarkan properti. Kredit Anda dan beberapa aset likuid dasar juga penting.
• Terakhir, pinjaman DSCR hanya tersedia di properti ‘turnkey’, artinya properti apa pun yang memerlukan renovasi atau restorasi besar tidak memenuhi syarat dan Anda mungkin perlu menjelajah mata uang keras pilihan sebagai gantinya.

Pinjaman DSCR – Bukan “Tanpa Dokumen” atau “NINJA”

Salah satu pendorong kecelakaan perumahan tahun 2008 yang disepakati secara umum adalah pinjaman dengan standar underwriting yang rendah kepada peminjam yang tidak memenuhi syarat. Bukan hal yang aneh bagi peminjam yang tidak berpengalaman untuk memenuhi syarat dan mengumpulkan banyak pinjaman dengan sedikit uang muka dan struktur pinjaman yang aneh. Selain itu, banyak kriteria kelayakan yang rendah dan tidak memerlukan bukti pendapatan atau penilaian kemampuan peminjam untuk melunasi pinjaman.

Karena itu, orang terkadang mendengar tentang pinjaman DSCR, yang terkenal karena pinjamannya terutama Pendapatan W2 atau DTI tidak diperlukan atau dinilai dan terikat dengan pinjaman terstruktur buruk di masa lalu.

Seperti yang akan ditunjukkan oleh sisa artikel ini, ini menyesatkan karena pemberi pinjaman DSCR memerlukan dokumentasi akal sehat untuk menanggung dokumentasi dengan benar dan menilai serta membatasi risiko.Selain itu, pinjaman DSCR jauh lebih konservatif, misalnya, biasanya membatasi LTV tidak lebih dari 80%, membutuhkan Peraturan ketat tentang penilaian pihak ketigadan secara konservatif menilai kinerja sewa setiap properti.

Selain itu, pinjaman DSCR biasanya tidak memiliki struktur pinjaman yang membingungkan dan eksotis di masa lalu, di mana peminjam menghadapi kenaikan suku bunga yang cepat dan berpotensi cepat. Hampir semua pinjaman DSCR adalah hipotek 30 tahun dengan suku bunga tetap yang biasanya tidak tetap setidaknya selama lima tahun dan memiliki batasan bawaan pada kenaikan suku bunga yang dapat tumbuh terlalu banyak dan terlalu cepat.

Persyaratan Dokumentasi Pinjaman DSCR

Di bawah ini adalah daftar singkat dokumen yang perlu Anda berikan sebagai bagian dari proses pinjaman DSCR. Penting untuk diingat bahwa semua pemberi pinjaman DSCR mengikuti 100% pedoman dan persyaratan yang sama dengan pemberi pinjaman tradisional yang mengeluarkan pinjaman berkualitas Fannie Mae.

Pemberi pinjaman DSCR pada dasarnya memiliki pedoman yang sama, tetapi setiap pemberi pinjaman adalah pemberi pinjaman swasta dan ada perbedaan. Selain itu, tidak semua pinjaman DSCR memiliki persyaratan dokumentasi yang sama persis berdasarkan transaksi itu sendiri, dan itu tidak berlaku. Beberapa contohnya adalah dokumen “entitas”, yang hanya diperlukan jika pinjaman tersebut atas nama entitas (seperti perseroan terbatas).

aplikasi

Proses pinjaman DSCR biasanya dimulai dengan aplikasi.Beberapa pemberi pinjaman DSCR akan menggunakan standar ini Fannie Mae Formulir 1003 aplikasi. Namun, ini dirancang untuk pinjaman tradisional (termasuk penyewa pemilik normal) dan berisi banyak pertanyaan dan informasi yang tidak dibutuhkan oleh pemberi pinjaman DSCR.

Beberapa pemberi pinjaman DSCR, terutama yang berspesialisasi hanya pada pinjaman DSCR dan pembiayaan investor real estat, akan memiliki aplikasi khusus yang berisi pertanyaan dan bidang yang secara khusus hanya diperlukan untuk kelayakan pinjaman DSCR. Aplikasi khusus ini biasanya hanya beberapa halaman dan membutuhkan waktu sekitar 15 menit untuk menyelesaikannya.

Item umum termasuk pertanyaan tentang properti, pengalaman investasi real estat, status keuangan, entitas (jika meminjam melalui LLC), dan informasi demografis opsional.

Sementara semua informasi ini diperiksa dan diverifikasi selama proses underwriting, dan perkiraan kasar biasanya baik-baik saja, penting untuk jujur ​​dalam aplikasi Anda. Sebagai pemberi pinjaman DSCR, menemukan bukti salah saji dalam aplikasi di akhir proses dapat menimbulkan konsekuensi serius.

otorisasi kredit

Dokumen ini memberi wewenang kepada pemberi pinjaman DSCR untuk menggambar laporan kredit penjamin pinjaman. Perhatikan bahwa pemberi pinjaman hipotek menggunakan laporan kredit yang sedikit berbeda yang berfokus pada riwayat utang real estat lainnya, sehingga skor Anda dengan pemberi pinjaman DSCR mungkin sedikit berbeda dari apa yang akan Anda temukan di tempat lain.

laporan bank

Umumnya, pemberi pinjaman DSCR akan membutuhkan laporan bank selama dua bulan untuk menunjukkan “cadangan” aset likuid minimum, biasanya tiga hingga enam bulan dari jumlah pembayaran PITIA. Meskipun pinjaman ini harus digunakan untuk tujuan bisnis, sangat dapat diterima bagi peminjam individu untuk menggunakan dana pribadi untuk membayar utang jika diperlukan. Ini bisa terjadi jika properti itu kosong atau likuid, atau mungkin sewa jangka pendek di pasar musiman dengan pendapatan lebih sedikit di bulan-bulan tertentu. Cadangan aset likuid menyediakan “bantalan” terhadap keadaan ini.

Sebagian besar pemberi pinjaman DSCR juga akan mengizinkan rekening pensiun atau portofolio saham dan obligasi untuk memenuhi persyaratan ini, biasanya dengan “pemotongan” sekitar 20% dari jumlah untuk likuiditas dan risiko nilai yang lebih rendah.

asuransi properti

Pemberi pinjaman DSCR akan meminta agar properti tersebut diasuransikan dengan benar terhadap potensi kerusakan dan kehancuran, biasanya untuk setidaknya jumlah pinjaman atau biaya penggantian. Ini memastikan bahwa jika properti hancur, pemberi pinjaman DSCR dapat memulihkan dana dari pinjaman, membayar tidak kurang dari saldo pokok. Jumlah asuransi banjir ini juga diperlukan jika properti tersebut berada di zona banjir yang ditunjuk pemerintah federal.

sewa

Jika properti itu adalah sewa jangka panjang, salinan sewa diperlukan dan harus dalam urutan yang benar (sewa yang ditandatangani dengan jelas dan ketentuan yang pasti sepenuhnya). Satu hal yang perlu diperhatikan saat membeli properti yang saat ini disewakan: hal-hal biasanya berjalan dengan baik saat penjual dapat menawarkan sewa tersebut dengan cepat.

Sejarah Sewa Jangka Pendek

Jika properti tersebut digunakan sebagai sewa jangka pendek, pemberi pinjaman DSCR biasanya meminta pemesanan dan tanda terima selama 12 bulan terakhir. Seringkali ini dapat diunduh dan dikirim dengan cukup mudah dari platform persewaan jangka pendek seperti Airbnb dan VRBO.

berkas entitas

Ini tidak berlaku jika Anda meminjam sebagai individu, tetapi diperlukan jika, seperti banyak investor, Anda memilih untuk membentuk LLC. Untuk peminjam yang mengambil jalur ini, biasanya diperlukan beberapa dokumentasi. Ini biasanya tergantung pada negara bagian pendirian.

Dokumen fisik tipikal yang diperlukan oleh pemberi pinjaman DSCR meliputi:

• Sertifikat Berkelakuan Baik
• sertifikat pembentukan
• Anggaran Dasar
• perjanjian operasi

Dokumen dekorasi

Untuk peminjam yang mengikuti metodologi BRRRR dan menggunakan pinjaman DSCR untuk refinancing tunai cepat, umumnya perlu mendokumentasikan semua renovasi. Ini biasanya termasuk tanda terima, faktur, dan perintah kerja untuk pekerjaan restorasi di properti.

Kesimpulannya

Meskipun ada dokumen lain yang disertakan dalam file pinjaman, ini diperoleh oleh pemberi pinjaman DSCR dan tidak harus disediakan oleh peminjam. Ini termasuk penilaian, tinjauan penilaian, dan asuransi judul.

Secara keseluruhan, pinjaman DSCR adalah produk hebat karena persyaratan dokumentasi terbatas dan masuk akal, memastikan penjaminan emisi yang andal dan perlindungan terhadap risiko dan kehancuran pasar tanpa menjadi kerumitan dokumen dan mimpi buruk.

Artikel ini disediakan oleh Easy Street Capital

Easy Street Capital adalah pemberi pinjaman real estat swasta yang berkantor pusat di Austin, Texas, melayani investor real estat di seluruh negeri. Dengan tim yang berpengalaman dan program pemberian pinjaman yang inovatif, Easy Street Capital adalah mitra pembiayaan yang ideal bagi investor real estat dari semua tingkat pengalaman dan spesialisasi. Apakah seorang investor ingin memperbaiki dan membalikkan, membiayai persewaan yang mengalirkan uang atau membangun dari bawah ke atas, kami memiliki solusi untuk memenuhi kebutuhan ini.

Catatan tentang beragampengetahuan: Ini adalah pendapat penulis sebagaimana tertulis dan tidak serta merta mewakili pandangan beragampengetahuan.