Memberi investor real estat strategi keluar – Beragampengetahuan

MLG Capital baru-baru ini mencapai tonggak penting dengan Legacy Fund-nya, melebihi $1 miliar dalam aset hampir dua setengah tahun setelah peluncuran pertamanya pada Februari 2021. Meskipun dana $1 miliar bukanlah hal baru dalam industri real estat komersial, yang tidak biasa adalah bahwa dana tersebut sebagian besar disiapkan oleh pemilik properti yang menyumbangkan real estat dengan imbalan unit kepemilikan.

“Kami telah meraih banyak kesuksesan dalam mengembangkan dana kami karena kami memperkenalkan pendekatan baru untuk membantu orang kaya menjadi investor pasif dan sepenuhnya meringankan beban memiliki dan mengelola real estat tanpa mengakui keuntungan kena pajak,” kata Billy Fox, wakil presiden senior di MLG Capital. Kinerjanya juga membantu menarik pemilik yang tertarik untuk menyumbangkan aset mereka ke dana tersebut. Target total pengembalian tahunan untuk investor adalah 10% hingga 12%.

Terkait: Status profesional real estat dan aturan kehilangan aktivitas pasif

Drew Reynolds, kepala investasi dan kepala kelompok riset di Realized, sebuah platform yang membantu investor dalam 1031 pertukaran di seluruh produk real estat dan DST, mencatat bahwa permintaan untuk keluar dari real estat yang dikelola secara aktif sekuat sebelumnya dengan penarik demografis baby boomer dan triliunan dolar tertanam dalam aset real estat yang tidak likuid. “Tantangannya sebenarnya terletak pada pasar pembiayaan dan transaksi real estate secara umum,” katanya.

Lingkungan suku bunga yang tinggi telah menyebabkan terputusnya hubungan antara pembeli dan penjual yang telah memperlambat aktivitas penjualan. Pemilik real estat yang ingin beralih dari kepemilikan aktif ke kepemilikan pasif sedang mencari alternatif yang mencakup kontribusi kepemilikan mereka ke dana investasi swasta, DST atau REIT dengan imbalan saham di kendaraan investasi tersebut. “Ada peningkatan yang signifikan dalam jumlah pemilik properti yang menanyakan apakah kontribusi adalah pilihan yang layak,” kata Steve Friedman, kepala firma hukum CohnReznick. Dia menambahkan bahwa sponsor lebih tertarik untuk mengeksplorasi kontribusi untuk menjaga likuiditas atas akuisisi di pasar yang ada di mana pembiayaan lebih sulit.

Terkait: AREA UMUM WMRE: Menjelajahi Peluang Real Estat Pribadi bersama Elizabeth Wohlleb

Perdagangan real estat untuk unit kepemilikan

Realtors yang ingin menyelesaikan kontribusi pajak tangguhan untuk properti dalam kepercayaan pribadi, REIT atau DST, semuanya mengikuti jalur umum menggunakan 721 UPREIT. Struktur UPREIT mengambil keuntungan dari Bagian 721 dari Kode Pendapatan Internal, yang memungkinkan investor untuk menyumbangkan kepemilikan properti kepada afiliasi dari kemitraan REIT dengan imbalan unit kemitraan atau unit kemitraan operasi (OP). Secara efektif, unit OP digunakan sebagai mata uang. Penjual real estat dapat menangguhkan pajak keuntungan modal atau pajak penyusutan sampai mereka mengubah unit tersebut menjadi saham.

“Kami telah melihat sejumlah dana baru muncul selama beberapa tahun terakhir yang memasangkan pertukaran 1031 DST tradisional dengan pertukaran 721 UPREIT yang direncanakan,” kata Jack Rybicki, direktur pelaksana di CliftonLarsonAllen Wealth Advisors LLC. Dalam opsi ini, penjual menukar 1031 DST di properti yang telah diidentifikasi oleh manajer dana sebagai kandidat kuat untuk pertukaran 721 UPREIT di masa mendatang.

DST harus menunggu selama dua tahun atau lebih untuk mengimplementasikan pertukaran 721 UPREIT, sehingga ada risiko transaksi UPREIT tidak terwujud. “Opsi ini biasanya digunakan ketika penjual ingin mengakhiri siklus penggunaan bursa 1031 untuk penangguhan pajak dan menginginkan keuntungan kepemilikan berbagai real estat yang ditawarkan oleh struktur UPREIT dengan potensi likuiditas,” katanya.

Menurut Fox, salah satu faktor utama yang membedakan Dana Warisan MLG adalah bahwa ia menawarkan saham investor real estat dalam dana real estat pribadi daripada REIT publik. “Sering kali, investor yang kami ajak bicara tidak hanya memiliki kekayaan besar di real estat swasta, tetapi mereka juga memiliki kekayaan nyata dalam ekuitas yang memiliki volatilitas harian dan korelasi dengan pasar publik,” kata Fox. Jadi mereka mencari sarana investasi real estat pribadi yang tidak terlalu bergejolak dan tidak terlalu terikat dengan pasar saham, katanya. Faktor lainnya adalah struktur LLC, yang memungkinkan investor menggandakan pemotongan depresiasi yang berkelanjutan.

Temukan yang tepat

Salah satu kendala untuk kontribusi adalah bahwa properti harus sesuai dengan strategi investasi real estat atau strategi dana itu sendiri. Misalnya, sementara Legacy Fund memiliki lebih dari 80 properti di 17 negara bagian, 95% dari portofolio tersebut adalah multi-keluarga. Selain itu, dana tersebut menginginkan properti dengan setidaknya 100 unit dan pemilik dengan ekuitas setidaknya $3 juta.

Realized sedang bekerja dengan satu klien yang tertarik untuk menyumbangkan properti senilai $40 juta ke Legacy Fund, sebagian karena kumpulan pembeli tradisional untuk aset tersebut telah mengering. Kesepakatan ini mungkin atau mungkin tidak terjadi, kata Reynolds, karena sulit untuk mendapatkan real estat melewati garis finis. “Ini adalah strategi yang sangat bagus untuk kesepakatan yang sukses, tetapi dana untuk kriteria tersebut sangat ketat,” katanya. Misalnya, Realized biasanya menghasilkan 20-30 prospek per hari, dan dari saluran yang kuat tersebut, saat ini hanya ada satu investor yang cocok untuk berkontribusi ke Legacy Fund.

Menilai aset yang berkontribusi juga bisa sulit, Rybicki menambahkan, dan itu biasanya bukan tawaran tertinggi yang mungkin didapatkan penjual dibandingkan dengan tawaran kompetitif di pasar penjualan investasi.

Hambatan lain untuk masuk bagi sponsor dan pemilik properti adalah bahwa UPREIT menantang struktur dari perspektif pajak dan hukum, dan kerumitan ini tetap ada setelah menyumbangkan properti. Menyumbang properti—khususnya properti yang dibebani—memerlukan akuntansi dan analisis yang canggih untuk melindungi manfaat pajak dan menghindari potensi kesalahan, termasuk aturan pembagian kewajiban untuk kemitraan dan aturan kontribusi berdasarkan IRS Bagian 704c, catatan Friedman.

“Ini bukan hal yang mudah untuk dilakukan,” Reynolds setuju. Oleh karena itu, meskipun terdapat lebih banyak minat pada kontribusi real estat, ada beberapa faktor yang membatasi potensi pertumbuhan di bidang ini. “Apa yang menurut saya akan Anda lihat secara umum, terutama di ruang non-institusional, adalah lebih banyak pembiayaan vendor untuk menyelesaikan kesepakatan,” kata Reynolds. Dia menambahkan, transaksi yang dibiayai oleh penjual cenderung lebih mudah daripada kontribusi dana.

Pemilik mempertimbangkan pro dan kontra

Pemilik properti perlu mempertimbangkan berbagai faktor saat mengevaluasi kontribusi potensial. Pertama, implikasi pajaknya. Secara umum, kontribusi hanya masuk akal jika pemilik dapat menunda keuntungan modal seluruhnya dan tidak ada biaya pajak atas kontribusi tersebut. Titik gesekan lainnya adalah memastikan bahwa biaya akuntansi dan hukum tidak menghabiskan manfaat pajak. Dengan demikian, kontribusi umumnya lebih cocok untuk kepemilikan besar yang mengakui pendapatan besar.

Seperti halnya investasi apa pun, pemilik juga harus menyelesaikan uji tuntas atas investasi baru. Pemegang saham secara efektif menyerahkan kontrol aset ke grup lain. Pertanyaannya adalah, seberapa baik kelompok itu dalam pengelolaan aset? Bisakah mereka menciptakan nilai yang mendorong apresiasi dan keuntungan? “Evaluasi manajemen adalah sesuatu yang menurut kami sangat penting, dan mungkin tidak mendapatkan objektivitas yang layak,” kata Friedman.

Pemilik juga perlu mempertimbangkan kualitas investasi yang mereka peroleh untuk kontribusi mereka – portofolio aset dasar yang mendukung saham kepemilikan ini. Apa pengembalian setelah pajak, dan apa potensi pertumbuhan nilai setelah penutupan? Faktor penting lainnya adalah strategi keluar untuk mobil itu dan likuiditas pemiliknya di masa depan. Kurangnya likuiditas kemungkinan akan menjadi penghalang signifikan terhadap nilai yang mungkin diperoleh pemilik dari kontribusi pajak tangguhan, catat Friedman.

Terlepas dari tantangannya, MLG Capital mengharapkan lintasan pertumbuhan masa depan yang baik untuk Dana Warisannya. Salah satu alasannya adalah kompleksitas transaksi ekuitas menciptakan hambatan masuk yang signifikan bagi pesaing baru ke dalam ruang tersebut. Pendidikan investor merupakan bagian penting dari pertumbuhan dana. “Tantangan untuk Legacy Fund sejak awal adalah meyakinkan beberapa penggerak awal untuk membeli konsep tersebut,” kata Fox. “Sekarang kami memiliki momentum nyata, saya melihat jalan untuk pertumbuhan lebih lanjut.”