Laporan Khusus I.CON East: Sekilas tentang Peluang Industri – Beragampengetahuan

Sektor logistik menghadapi tantangan yang banyak dibahas: perubahan kebutuhan penyewa, penurunan produk baru, dan lingkungan kesepakatan yang sulit. Namun bahkan ketika mereka merinci isu-isu ini pada Kamis pagi, para eksekutif di konferensi tahunan I.CON East NAIOP juga melihat banyak tanda-tanda peluang jangka panjang dan minat investor.

Ketidakpastian di pasar modal dan rendahnya volume transaksi membuat transaksi penjaminan emisi menjadi hal yang sulit. “Setiap jenis kesepakatan terasa seperti unicorn,” kata Emily Cannon, kepala investasi di perusahaan real estate industri Dogwood, dalam diskusi panel mengenai prospek pasar untuk Amerika Serikat bagian timur. Namun, penyelesaian salah satu kendala utama dalam transaksi industri menunjukkan bahwa ledakan transaksi mungkin akan segera terjadi.

“Saya pikir pembeli dan penjual pada akhirnya memiliki pemikiran yang sama,” kata Cannon, seraya menambahkan bahwa kesenjangan antara penawaran dan permintaan telah menyempit menjadi sekitar 5 persen. Dia menambahkan bahwa stabilitas pasar modal akan memungkinkan investor menentukan harga berbagai kelas aset industri secara akurat.

Baca juga: Bagaimana dampak ledakan investasi manufaktur terhadap industri real estat komersial?

Meskipun banyak investor yang masih menunggu, minat terhadap sektor ini tetap ada. “Ada sejumlah besar modal yang telah ditunggu-tunggu oleh masyarakat untuk dibelanjakan, dan mereka yakin dengan arah logistik jangka panjang,” kata Sonia Hoffman, direktur pelaksana senior di Link Logistics Real Estate. Afiliasi Blackstone melaporkan pada 30 April bahwa mereka mendapatkan pembiayaan kembali sebesar $6,5 miliar selama kuartal pertama.

Seperti yang dikatakan Hoffman: “Pada dasarnya hal ini selalu terjadi: membeli properti bagus di lokasi yang bagus.”

Prosedur penyewa industri

Ketika diminta untuk melakukan penilaian cepat terhadap prospek investasi dan pembangunan di sampel pasar AS bagian timur, mereka terkesan oleh beragam kelompok yang mencakup New Jersey, Baltimore, Pennsylvania, Charlotte, North Carolina, dan Nashville, Tennessee.

Industri penyewaan yang paling aktif berkisar dari logistik pihak ketiga, produk bangunan dan makanan hingga sistem pemanas, ventilasi, dan pendingin udara (HVAC). “Ada banyak aktivitas 3PL,” kata Kate Nolan Bryden, wakil presiden senior di MRP Industrial. Perusahaan ini aktif di kawasan Atlantik Tengah dan telah mengirimkan sekitar 6 juta kaki persegi produk baru pada tahun 2023. Ruang seluas 250,000 kaki persegi atau lebih kecil menarik peningkatan minat, tambahnya.

Selain lokasi, ada beberapa faktor utama yang menempati peringkat tinggi dalam daftar prioritas penyewa, termasuk biaya tenaga kerja, transportasi, utilitas, dan insentif lokal. Booming konstruksi di sektor industri telah menciptakan melimpahnya produk-produk baru, yang membutuhkan waktu lama bagi penyewa untuk menyewa dan menempatinya.

Namun masalah pasokan dan permintaan mungkin hanya bersifat sementara. “Data kami menunjukkan bahwa kita akan mencapai keadaan keseimbangan pada akhir tahun ini,” kata Stephanie Rodriguez, direktur nasional jasa industri di Colliers dan moderator komite.

Impor telah meningkat, lebih tinggi dibandingkan tahun 2019 dan 2020, dan sebagian besar persediaan telah kembali seimbang, namun banyak penyewa industri masih enggan untuk memperluas atau pindah ke lokasi baru. “Itulah sebabnya kami melihat banyak renovasi,” kata Brandi Hanback, wakil presiden eksekutif dan salah satu kepala pengembangan di The Rockefeller Group. Meskipun penyewa sering kali masih berhati-hati dengan komitmen baru, Hanback melaporkan adanya peningkatan tur properti oleh klien potensial.

Wawasan operasi

Terdapat tren operasional penting yang juga membentuk strategi penyewa. Untuk membantu memenuhi peningkatan volume permintaan konsumen, “Amazon mencoba mengambil kendali lebih besar atas rantai pasokan pengiriman, dan itu berarti mereka memerlukan lebih banyak ruang,” kata Hanback.

Mungkin salah satu isu yang paling kurang dihargai oleh usaha-usaha baru adalah akses terhadap listrik. Para penyewa sendiri tidak selalu dapat melihat kebutuhan pasokan energinya sampai setelah dinyalakan. Hal ini pada gilirannya mempersulit atau tidak mungkin mengatur secara akurat pasokan fasilitas yang diperlukan. Meningkatkan energi lebih mudah di beberapa negara bagian dibandingkan negara bagian lainnya. Seperti yang dikatakan Nolan Bryden, MRP Industrial mampu menggandakan kapasitas listrik di properti yang baru selesai dibangun di Maryland. Mengamankan peralatan switching yang diperlukan juga bisa menjadi sebuah tantangan, kata Hoffman.