Penjualan tuan tanah menyebabkan lebih banyak penderitaan bagi penyewa – Beragampengetahuan

Biaya hipotek yang tinggi, serta perubahan pajak dan undang-undang, terus memberikan tekanan pada tuan tanah, memaksa banyak orang untuk menjual, yang berdampak buruk pada tingkat pasokan sewa di seluruh negeri.

Data baru dari Zoopla menunjukkan saat ini terdapat rata-rata 21 orang yang bersaing untuk mendapatkan setiap properti sewaan – lebih dari dua kali lipat rata-rata sebelum pandemi – karena pasokan masih menjadi masalah utama bagi penyewa, sehingga menaikkan harga sewa.

Jumlah properti sewa masih 24% di bawah rata-rata sebelum pandemi, dan ditambah dengan sepinya investasi baru dari tuan tanah swasta, terdapat kekhawatiran luas bahwa kemungkinan perubahan pajak pada Anggaran Musim Gugur bulan depan dapat menyebabkan penjualan lebih lanjut kepada tuan tanah.

Laporan pasar sewa terbaru Zoopla juga menunjukkan bahwa pertumbuhan sewa untuk sewa baru saat ini sebesar 5,4%, setengah dari tahun lalu namun masih di atas pertumbuhan pendapatan rata-rata (5,1%). Pada Juli 2024, rata-rata sewa adalah £1.245 per bulan, meningkat £63 per bulan dibandingkan tahun lalu.

Kurangnya pasokan masih menjadi tantangan utama bagi para penyewa karena rendahnya tingkat investasi baru dari tuan tanah swasta. Jumlah properti sewa naik hampir seperlima dari angka terendah tahun lalu, namun 24% di bawah rata-rata sebelum pandemi.

Risiko perubahan pajak anggaran memperburuk masalah pasokan

Pertumbuhan sewa yang kuat (+30%) selama 3 tahun terakhir diperburuk oleh kurangnya investasi baru pada perumahan sewa swasta, yang mengakibatkan kelangkaan properti sewa. Dalam menghadapi permintaan yang terus berlanjut, peningkatan pasokan rumah sewa sangatlah penting untuk membantu memitigasi besaran kenaikan harga sewa.

Data Zoopla menunjukkan tuan tanah telah menjual rumah sejak 2016. Lebih dari satu dari 10 rumah yang dijual di Zoopla (12,5% pada bulan Juli) sebelumnya telah disewa. Selain perubahan pajak dan peraturan sejak tahun 2016, kenaikan suku bunga hipotek selama dua tahun terakhir telah menjadi katalis tambahan untuk penjualan tuan tanah.

Usulan baru pemerintah mengenai reformasi sewa, yang tertuang dalam Undang-undang Hak Penyewa, telah menjadi faktor dalam keputusan banyak tuan tanah mengenai apakah mereka akan keluar atau tetap berada di pasar tersebut. Namun, spekulasi mengenai perubahan pajak dalam Anggaran Musim Gugur kemungkinan akan berdampak pada tuan tanah dan kemungkinan besar akan menyebabkan peningkatan penjualan properti sewaan, sehingga semakin mengikis pasokan penyewa dan menaikkan harga sewa.

Lead time penyelesaian penjualan properti lebih dari 20 minggu, artinya belum terlambat untuk mulai berharap menyelesaikan penjualan sebelum Anggaran. Namun, menunda perubahan pajak yang berdampak pada tuan tanah dapat mengakibatkan penjualan yang lebih tinggi bagi tuan tanah dalam jangka pendek.

Daerah terjangkau di dekat kota-kota besar mengalami kenaikan harga sewa terbesar

Perlambatan pertumbuhan sewa di Inggris didorong oleh perlambatan tajam pertumbuhan di London (2,5%) dan perlambatan di kota-kota besar Inggris lainnya (5,8%). Sebagian besar wilayah Inggris lainnya mengalami pertumbuhan harga sewa di atas rata-rata, termasuk kota-kota kecil yang harga sewanya lebih murah dan menawarkan nilai uang yang lebih baik. Beberapa dari harga sewa yang naik paling cepat terjadi di daerah terjangkau di dekat kota-kota besar ini, dengan enam wilayah pos mengalami pertumbuhan sewa tahunan sebesar 10% atau lebih.

Tabel 1: Wilayah di Inggris dengan inflasi sewa melebihi 10%

Sumber: Zoopla Rental Index, Juli 2024

Di Skotlandia, kenaikan harga sewa tertinggi terjadi di Kilmarnock (13%) dan Kirkcaldy (12%), jauh di bawah rata-rata harga sewa di Glasgow (25-35%). Pengendalian sewa di Skotlandia juga berkontribusi terhadap kenaikan harga sewa.

Di seluruh Inggris, harga sewa terus meningkat pesat di Wolverhampton (12%), Oldham (11%), Darlington (10%) dan Walsall (10%), yang semuanya berdekatan dengan Di kota-kota besar, harga sewa lebih tinggi, atau transportasi nyaman ke kota-kota yang lebih jauh.

Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan akan terus berlanjut hingga tahun 2025

Permintaan rumah sewa telah melambat karena faktor pandemi mulai mereda dan suku bunga hipotek yang lebih rendah membantu beberapa penyewa membeli rumah pertama mereka. Perubahan peraturan visa tampaknya akan mengurangi imigrasi belajar dan bekerja. Meskipun pasar tenaga kerja lemah, permintaan sewa guna usaha kemungkinan akan berada di atas rata-rata selama sisa tahun 2024, dengan harga sewa diperkirakan akan meningkat sebesar 3% hingga 4% pada akhir tahun 2024.

Keterjangkauan akan terus mendukung permintaan sewa, khususnya di Inggris bagian selatan dimana sejumlah besar pekerja tidak mampu membeli. Kurangnya pertumbuhan yang berarti dalam pasokan perumahan yang terjangkau berarti sektor sewaan swasta akan terus memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga semakin meningkatkan permintaan secara keseluruhan.

Richard Donnell, direktur eksekutif Zoopla, mengatakan: “Perlambatan inflasi sewa didorong oleh tingginya permintaan karena kurangnya perumahan sewa dan tidak terjangkaunya. Inflasi sewa melambat di beberapa kota besar di mana harga sewa lebih tinggi, namun harga sewa masih meningkat dengan cepat di daerah yang harga sewanya terjangkau.

“Kebijakan baru atau perubahan pajak apa pun yang mengurangi pasokan hanya akan mendorong harga sewa menjadi lebih tinggi, sehingga memberikan pukulan paling berat bagi penyewa berpenghasilan rendah. Para pengambil kebijakan harus fokus pada peningkatan stok perumahan sewa sebagai cara untuk memperlambat inflasi sewa dan meningkatkan pilihan penyewa. adalah satu-satunya cara untuk memperlambat kenaikan harga sewa.”

Meninjau laporan sewa terbaru Zoopla, CEO Propertymark Nathan Emerson berkomentar: “Pasar sewa telah menghadapi kombinasi kekurangan pasokan dan meningkatnya permintaan selama beberapa waktu. Permasalahan di sektor perumahan Dampak dunia nyata, yang semakin meningkat dari tahun ke tahun, adalah bahwa para penyewa menghadapi tantangan yang semakin besar dalam memperoleh properti yang sesuai dengan kebutuhannya.

“Dengan perubahan pajak dan tanggung jawab tambahan yang dikenakan pada banyak tuan tanah, ditambah dengan peningkatan biaya hidup secara keseluruhan dan pembayaran hipotek, hal ini telah memberikan tekanan yang signifikan pada biaya operasional dengan diperkenalkannya Undang-Undang Hak Penyewa (Tants’ Bill of Rights) yang mengatur mengenai hak-hak tersebut berpotensi menambah ketidakpastian pada portofolio investor saat ini dan calon investor dan menyebabkan semakin memburuknya tingkat pasokan yang sudah sangat rendah.

“Penting bagi setiap undang-undang baru untuk diperkenalkan dengan pendekatan yang seimbang dan adil bagi semua pihak yang terlibat untuk membantu mendorong investasi jangka panjang guna menyediakan perumahan berkualitas tinggi di daerah-daerah yang membutuhkan.”

Tom Beer, kepala penelitian perumahan Inggris di Knight Frank, menambahkan: “Memastikan penyewa merasa lebih aman di properti sewaan adalah ide yang disambut baik, namun kecuali undang-undang baru diperkenalkan dengan cara yang bijaksana, mungkin ada konsekuensi yang tidak diinginkan. Jika cukup banyak tuan tanah percaya peraturan baru ini terlalu menghukum dan menyebabkan penjualan habis, dan berkurangnya pasokan properti sewaan akan menyebabkan harga sewa lebih tinggi, yang akan menjadi berita buruk bagi penyewa.”

Tuan tanah BTL ‘ketakutan’ dengan undang-undang hak penyewa dan rumor pajak keuntungan modal