Total pengembalian REIT publik naik 40% sejak Oktober 2023 – Beragampengetahuan

Hadirnya suku bunga rendah yang telah lama ditunggu-tunggu pada bulan lalu membantu mendorong indeks FTSE Nareit All Real Estate REITs lebih tinggi sebesar 3,2% karena REITs melanjutkan tren kuat yang membuat indeks naik 39,1% sejak Oktober 2023.

Pada kuartal ketiga saja, total pengembalian indeks meningkat sebesar 16,8%.

Terkait dengan: Ekspektasi penurunan suku bunga dan kinerja yang kuat pada kuartal kedua memicu kenaikan REITs

Keuntungannya cukup besar, dengan REIT residensial hanya sedikit menurun (turun 0,8%). Pusat Data (naik 6,8%), REIT Khusus (naik 6,0%), dan REIT Office (naik 6,7%) memimpin. Indeks tersebut mengungguli indeks saham yang lebih luas, yang secara umum membukukan kenaikan sebesar 1% hingga 2% selama sebulan.

Peralihan ke rezim suku bunga baru pada akhirnya dapat mempersempit kesenjangan yang ada antara pasar real estat publik dan swasta dalam beberapa tahun terakhir, terutama karena hal ini dapat membantu merevitalisasi pasar penjualan investasi real estat komersial yang stagnan.

Terkait dengan: Manajer investasi optimis terhadap REITs pada tahun 2024

Manajemen Kekayaan.com Bicaralah dengan Ed Biersack, Narit, Wakil Presiden Senior Riset, mengenai temuan terbaru, dampak penurunan suku bunga dalam mempersempit kesenjangan antara pasar real estat publik dan swasta, dan perubahan terkini dalam alokasi manajer aktif REIT ke berbagai sektor real estat.

Wawancara ini telah diedit untuk gaya, panjang dan kejelasan.

beragampengetahuan.com: Kini kita menghadapi penurunan suku bunga yang telah lama ditunggu-tunggu. Apa dampaknya terhadap hasil bulan September dan prospek jangka panjang REITs saat kita memasuki rezim suku bunga baru?

Ed Biersack: Sangat menyenangkan untuk berbagi kabar baik. Terakhir kali kita berbicara tentang bagaimana ada sedikit peningkatan sejak akhir kuartal kedua. Kami melihat hal ini terwujud pada bulan Juli dan Agustus, dan berlanjut hingga bulan September.

Total pengembalian untuk semua indeks saham adalah 16,8% selama kuartal tersebut. Hal ini serupa dengan tingkat imbal hasil yang kami lihat pada kuartal terakhir tahun 2023. Kinerja yang kuat ini berasal dari berakhirnya pengetatan kebijakan moneter.

Pada kuartal terakhir ini, yang menjadi persoalan bukanlah penurunan suku bunga semata, melainkan ekspektasi penurunan. Pada pertengahan tahun, terdapat banyak pemikiran dan perasaan bahwa FOMC akan menurunkan suku bunga. Obligasi Treasury 10 tahun turun. Akhirnya, mereka menurunkan suku bunga, dan kami memiliki kinerja yang kuat.

Kinerja seluruh sektor real estat sangat baik. Perkantoran pada kuartal ini menunjukkan kinerja terkuat di seluruh sektor, dengan pangsa kurang dari 30%. Seringkali ada sudut pandang dan perspektif di kantor di mana segala sesuatunya dilukis dengan kuas yang sama. Namun, gedung perkantoran milik REITs mempunyai kinerja yang lebih baik karena lokasinya yang strategis dan sangat mudah beradaptasi.

WM: Topik lain yang telah kami bicarakan berulang kali dan baru-baru ini Anda memposting pembaruannya adalah kesenjangan antara tarif batas real estat swasta dan tingkat batas tersirat indeks REIT. Kesenjangan tersebut semakin mengecil seiring berjalannya waktu, namun kesenjangan tersebut masih tetap ada. Akankah kita pada akhirnya melihat lebih banyak konvergensi?

Tentara Rakyat: Harapannya adalah kesenjangan yang kita lihat, yang baru-baru ini mencapai 130 basis poin, akan berkurang setengahnya, atau bahkan lebih.

Kesenjangan ini sesuai dengan apa yang kita sebut “periode non-divergen.” Batasan tarif tidak selalu sinkron, namun konvergensi akan menjadi kabar baik.

Ketika pasar kembali sinkron, kita diperkirakan akan melihat peningkatan volume transaksi. Dalam lingkungan harga yang rendah, penetapan harga akan masuk akal bagi sektor publik dan swasta, dan kita mungkin akan melihat lebih banyak transaksi.

Salah satu hal yang kami bicarakan adalah REIT berada dalam kondisi yang baik dalam hal neracanya. Mereka siap menyambut peluang pertumbuhan, baik melalui transaksi yang lebih besar atau kesepakatan satu kali. Dan dengan angka-angka terbaru yang dirilis pasar modal, kita bisa melihat bahwa mereka berada dalam posisi yang baik.

Kembali ke kuartal kedua tahun 2024, REITs mengumpulkan $12,5 miliar utang tanpa jaminan. Dan kemudian, pada kuartal ketiga, mereka menghasilkan $15,4 miliar. Mereka melakukannya dengan harga menarik. Musim mendatang seharusnya menjadi waktu yang menarik. Terdapat sejumlah bahan bakar yang tersedia bagi REIT untuk dapat mengungguli kinerjanya selama sisa tahun ini. Dan untuk meningkatkan aktivitas.

Kami juga memiliki Lineage (perwalian investasi real estat yang memiliki gudang dengan pengendalian iklim) yang melakukan IPO terbesarnya tahun ini pada bulan Juli. Kemudian Equinix mengumumkan kemitraan baru dengan investor institusi yang sangat terkenal (GIC dan Canada Pension Plan Investment Board). Rencana mereka adalah mengejar peluang baru senilai $15 miliar.

Dengan contoh seperti ini, kita mulai melihat segala sesuatunya bergerak sedikit.

WM: Nareit juga baru-baru ini menerbitkan pembaruan mengenai upayanya untuk melacak dana real estat yang dikelola secara aktif, memberikan beberapa wawasan tentang sektor real estat mana yang dituju dan bagaimana alokasinya disesuaikan dari waktu ke waktu. Apa yang Anda temukan di pembaruan baru ini?

Tentara Rakyat: Salah satu hal yang ingin saya lihat adalah grafik yang menunjukkan pangsa sektor properti dalam dana yang dikelola secara aktif versus FTSE All Share Index. Grafik menunjukkan kelebihan berat badan dan kekurangan berat badan untuk suatu indeks sektor. Tampilannya sedikit retrospektif karena ini untuk Q2, namun memberikan beberapa wawasan tentang di mana manajer aktif menempatkan taruhan mereka.

Dalam desain saat ini, kelebihan berat badan terletak di kawasan perumahan, pusat data, komunikasi, permainan, dan layanan kesehatan. (Sektor dengan bobot lebih rendah dibandingkan FTSE meliputi perumahan/resor, perkantoran, ritel, dan gudang)

Tempat tinggalnya dalam kondisi baik. Tentu saja terdapat beberapa permasalahan pada kondisi fundamental saat ini, dimana permintaan tidak dapat mengimbangi pasokan. Dan dengan pusat data, mereka akan memainkan peran penting di masa depan. Pelayanan kesehatan adalah cerita biasa. Dengan adanya tsunami perak, masyarakat lebih banyak pergi ke dokter atau menggunakan perumahan yang lebih senior.

WM: Bagaimana dengan pergeseran alokasi secara triwulanan dan tahunan? Apakah ada sesuatu yang menonjol mengenai apa yang telah dilakukan manajer aktif?

Tentara Rakyat: Layanan kesehatan menunjukkan peningkatan terbesar dari kuartal ke kuartal, dan merupakan salah satu peningkatan terbesar dari tahun ke tahun. Saya pikir, sekali lagi, ini adalah pengakuan terhadap demografi dan fundamental yang kita miliki. Kantor medis khususnya, sejak saya bekerja di sektor swasta, selalu dipandang sebagai sewa tetap. Dokter cenderung tidak berpindah kantor. Dan di perumahan lansia, terdapat banyak elemen berbeda dalam hal cakupan layanan, dan inilah hal-hal yang semakin dibutuhkan masyarakat.

WM: Dan melihat beberapa pusat lainnya, seperti pusat data dan telekomunikasi, misalnya, kita telah membicarakan di masa lalu tentang realokasi beberapa investor agar lebih mencerminkan tampilan baru real estate dan bukan empat sektor tradisional. Nah, sepertinya itu sesuai dengan tema itu ya?

EB: Indikator memberikan gambaran yang bagus, terutama jika Anda melihat dari waktu ke waktu. Anda melihat inovasi, Anda melihat pengenalan sektor-sektor baru. Jika Anda melihat cara hidup kita, Anda melakukan lebih banyak hal secara online, kita lebih terhubung. Real estat lebih dari empat jenis real estat tradisional, dan ini tercermin dalam indikator dan cara uang diinvestasikan.