Harga transaksi kantor Chicago turun, pembangunan melambat – Beragampengetahuan

Fundamental perkantoran di Chicago tidak menunjukkan tanda-tanda perbaikan dari tahun ke tahun hingga bulan Agustus, namun penjualan telah meningkat sejak tahun lalu. Hambatan pembangunan terus membebani sektor ini, dengan beberapa tuan tanah berusaha meminimalkan paparan, yang mengakibatkan sebagian besar ruang perkantoran didivestasikan.

Untuk mengatasi perubahan mendasar dalam pemanfaatan dan penggunaan kembali gedung perkantoran, beberapa pemilik berupaya melakukan retrofit. Pembangunan kembali kantor-ke-perumahan bukan merupakan solusi menyeluruh terhadap permasalahan industri, namun merupakan cara yang baik bagi sebagian pemilik properti untuk memanfaatkan tren perubahan ini.

CommercialEdge baru-baru ini merilis Indeks Kelayakan Konversi, alat eksklusif yang memberikan skor yang menilai potensi gedung perkantoran untuk diubah menjadi perumahan. Sekitar 18,6% ruang kantor di Chicago terletak di gedung-gedung dengan potensi konversi tinggi, dan merupakan salah satu yang tertinggi di negara ini.

Saluran pipa menyusut, proyek-proyek besar semakin sedikit jumlahnya

Pada bulan Agustus, ruang perkantoran yang sedang dibangun di Chicago turun tajam menjadi hanya 811,394 kaki persegi, atau 0,3% dari inventaris, 70 basis poin di bawah tingkat nasional. Permintaan akan produk berkualitas tinggi tetap ada dan perkembangan ini cenderung memerlukan aktivitas pra-sewa yang signifikan.

Tingkat konstruksi di Chicago sebagai persentase inventaris termasuk yang terendah di antara pasar perkantoran gerbang yang sebanding. Boston memimpin daftar dengan 4,4% ruang kantor yang sedang dibangun, diikuti oleh Miami (3,9%). Di urutan bawah adalah Manhattan (0,6%) dan Los Angeles (0,9%).

Fulton St. Proyek 919 W. Fulton saat ini merupakan proyek gedung perkantoran terbesar di kawasan bisnis West Loop. Pengembang menyelesaikan proyek senilai $300 juta awal tahun ini, dengan 112,000 kaki persegi dari 409,000 kaki persegi telah dijual sebelumnya ke Harrison Street Real Estate Capital.

Sepanjang tahun ini, Metro memiliki sembilan properti yang beroperasi, dengan luas total sekitar 1,1 juta kaki persegi, hingga Agustus. Hampir setengah dari ruangan tersebut sedang dalam proyek saat Sterling Bay menyelesaikan menara 25 lantai di 360 North Green Street. Gedung perkantoran seluas 500.000 kaki persegi ini juga terletak di West Loop Chicago dan memiliki sebagian besar properti yang telah disewakan sebelumnya. Boston Consulting Group akan menggunakannya sebagai kantor pusatnya di Midwest.

Penjualan tumbuh, namun aset terdepresiasi

Sampai saat ini, investor Chicago telah melihat volume transaksi aset perkantoran sebesar $699 juta hingga Agustus, naik 47,6% dari periode yang sama tahun lalu. Sebanyak 62 properti, mewakili 12,5 juta kaki persegi, berpindah tangan. Harga transaksi rata-rata untuk aset-aset ini adalah $92,6 per kaki persegi, hampir setengah dari harga nasional sebesar $168,8 per kaki persegi.

Gedung perkantoran di Chicago memiliki harga transaksi per kaki persegi terendah dibandingkan dengan pasar gateway sejenis. Di kisaran tertinggi adalah Los Angeles ($423,4 per kaki persegi) dan Manhattan ($370,6 per kaki persegi).

Pada bulan Juni, Beacon Capital Partners mengakuisisi gedung perkantoran bertingkat tinggi di 333 W. Wacker Drive seharga $125 juta. Itu adalah penjualan aset tunggal tertinggi sepanjang tahun ini hingga Agustus, dengan transaksi bangunan sekitar $144 per kaki persegi. Pemilik baru juga mendapatkan pinjaman akuisisi dan pengembangan senilai $185 juta dari Allianz. Khususnya, aset tersebut sebelumnya diperdagangkan seharga $320 juta pada tahun 2015.

Tren ini terjadi di hampir semua transaksi besar sepanjang tahun ini hingga Agustus. Di antara lima gedung perkantoran teratas yang terjual di wilayah metropolitan Chicago, kecuali gedung perkantoran yang baru pertama kali dibangun, harga jual kembali semua gedung perkantoran lainnya setidaknya 50% lebih rendah dari harga jual sebelumnya.

Tingkat kekosongan kantor meningkat dari tahun ke tahun

Pada bulan Agustus, tingkat kekosongan kantor di wilayah metropolitan Chicago meningkat 120 basis poin tahun-ke-tahun menjadi 19,0%. Angka tersebut 40 basis poin lebih rendah dari angka nasional, dibandingkan dengan pasar gerbang, dengan hanya San Francisco yang 27,6% lebih tinggi dibandingkan Chicago.

Ada beberapa kesepakatan besar yang terjadi di awal tahun. Pada bulan Januari, perusahaan jasa keuangan Mesirow menandatangani perjanjian untuk memperluas gedung kantor Heitman di 353 North Clark Street di CBD. Penyewa memperkecil luas lahannya menjadi 100.000 kaki persegi dan menyetujui sewa 10 tahun. Pada bulan Februari, Pinterest menandatangani kesepakatan untuk lahan seluas 24.000 kaki persegi di gedung perkantoran West Loop Hines dan Ivanhoé Cambridge.

Solusi ruang bersama mengalami kemajuan

Pada bulan Agustus, ruang kerja bersama di Chicago menyumbang 1,9% dari seluruh stok kantor, atau lebih dari 6,2 juta kaki persegi. Angka nasionalnya adalah 1,8%, sementara beberapa pasar gateway lainnya melampaui Chicago — Miami (3,7%), Manhattan (2,3%), Los Angeles (2,1%) dan San Francisco (2,1%).

Regus adalah salah satu pemain terbesar di pasar coworking Chicago, dengan luas hampir 985.000 kaki persegi di 45 lokasi. Perusahaan baru-baru ini menjual salah satunya ke Expansive, penyedia ruang bersama yang menyewa lantai 35 Two Pru di 180 N. Stetson Ave., lokasi ketujuh di metro. Expansive sebelumnya memiliki ruang kerja bersama seluas lebih dari 487.000 kaki persegi di enam lokasi.

Penyedia besar lainnya dengan jangkauan luas adalah WeWork, dengan delapan lokasi dan 474.000 kaki persegi; Industrial, dengan delapan lokasi dan 360.000 kaki persegi; dan Convene, dengan tiga lokasi dan 315.000 kaki persegi.