Los Angeles County akan membeli gedung pencakar langit di pusat kota untuk kantor pusat baru, meskipun Hahn mengatakan ‘sama sekali tidak’ – Beragampengetahuan

Dewan Pengawas Daerah Los Angeles pada hari Rabu menyetujui pembelian Menara Perusahaan Gas, salah satu gedung pencakar langit paling terkemuka di pusat kota Los Angeles, yang membuka jalan untuk memindahkan ribuan pekerja dan layanan publik keluar dari Civic Center kota tersebut.

Pengawas memberikan suara 4-1 untuk memberikan persetujuan akhir kepada pejabat daerah untuk membeli menara seharga $200 juta.

Persetujuan tersebut mendapat tentangan keras dari Supervisor Janice Hahn, yang memperingatkan bahwa pembelian tersebut akan menjadi lonceng kematian bagi warga sipil di pusat kota dan mengalihkan tenaga kerja di wilayah tersebut ke “gedung di Bunker Hill, sebuah gedung perkantoran yang tidak berjiwa.”

“Tidak ada seorang pun di sini yang dapat meyakinkan saya bahwa ini adalah ide bagus,” kata Hahn sebelum memberikan suara menentang pembelian tersebut.

Pegawai daerah saat ini ditempatkan di Balai Administrasi Kenneth Hahn, sebuah gedung tahun 1960 yang dinamai sesuai nama ayah Hahn, yang sudah lama menjadi pengawas daerah.

Bangunan tersebut merupakan salah satu dari beberapa properti milik daerah yang dianggap rentan runtuh akibat gempa besar. Para pejabat memperkirakan diperlukan biaya ratusan juta dolar untuk memperbaiki gedung-gedung tersebut, menjadikan gedung pencakar langit baru yang berpotensi lebih aman sebagai alternatif yang menarik bagi sebagian orang.

“Jika kami mengetahui bahwa gedung ini tidak aman dari gempa, maka kami mempunyai kewajiban dan tanggung jawab untuk mengambil tindakan,” kata Supervisor Holly Mitchell di ruangan di Hahn Hall tempat dewan mengadakan pertemuan mingguan.

Administrator Wilayah Fesia Davenport, yang mengawasi penjualan tersebut, berjanji bahwa pembelian tersebut “akan menghemat ratusan juta dolar bagi wilayah tersebut” dibandingkan dengan biaya peningkatan Balai Administrasi dan gedung-gedung wilayah lainnya.

Menurut juru bicara daerah, tidak ada supervisor yang mengunjungi gedung tersebut secara pribadi, meskipun beberapa anggota staf telah mengunjunginya.

Selesai dibangun pada tahun 1991, menara 52 lantai di 555 West Fifth Street ini secara luas dianggap sebagai salah satu gedung perkantoran paling bergengsi di kota ini. Terletak di lahan seluas 1,4 hektar di situs Bunker dan mencakup hampir 1,5 juta kaki persegi. BUKIT.

Harga tersebut mewakili diskon yang signifikan dari penilaian nilai gedung pada tahun 2020 sebesar $632 juta, yang menggarisbawahi betapa besarnya penurunan nilai perkantoran di pusat kota dalam beberapa tahun terakhir.

Daerah tersebut akan membeli gedung perusahaan gas alam dengan harga sekitar $137 per kaki persegi, dengan harga $200 juta, sebuah harga murah menurut standar sejarah. Daerah juga setuju untuk membayar tambahan $5 juta untuk biaya penutupan.

“Peluang ini tidak akan bertahan selamanya,” Davenport memperingatkan, seraya menambahkan bahwa daerah tersebut dapat mendanai sebagian pembelian tersebut melalui dana yang disisihkan untuk proyek-proyek modal.

Hahn mengatakan kesepakatan itu mirip dengan “merampok Peter dan membayar Paul.”

“Dana yang digunakan untuk membayar pembelian ini dicuri dari dana yang dimaksudkan untuk menjaga gedung ini tetap bertahan,” katanya di Hahn Hall.

Richard Keating, arsitek yang merancang Menara Perusahaan Gas untuk menarik korporasi Amerika, mengatakan masuk akal jika entitas publik mengambil alih kepemilikan sekarang.

“Kami melihat adanya penurunan permintaan akan penggunaan kantor standar, yang berarti pengacara, arsitek, dan akuntan melakukan hal yang berbeda,” kata Keating. “Pegawai kota dan kabupaten masih bekerja keras di ruang kantor, namun mereka lelah, tua, terkadang pikun, dan seringkali tidak lagi memenuhi persyaratan keselamatan gempa.”

“Sekarang adalah waktu yang tepat untuk memanfaatkan gedung perkantoran yang kurang lebih kosong ini.”

Dia mengatakan memindahkan ratusan pekerja daerah ke gedung perusahaan gas alam juga akan meningkatkan toko-toko, restoran dan bisnis lainnya di lingkungan dekat Pershing Square. “Menurutku itu langkah yang bagus.”

Pasar perkantoran di pusat kota sangat sulit bagi tuan tanah dalam beberapa tahun terakhir, karena banyak penyewa yang mengurangi penggunaan ruang kantor mereka sebagai respons terhadap pandemi COVID-19, ketika karyawan bekerja dari jarak jauh menjadi semakin umum.

Tahun lalu, properti tersebut dimasukkan ke dalam kurator setelah pemilik gedung milik Gas Co., afiliasi Brookfield Asset Management, gagal membayar utangnya, dan perwakilan yang ditunjuk pengadilan mengambil alih gedung tersebut untuk membantu kreditor memulihkan dana yang dipinjamkan ke Brookfield. . Gedung ini memiliki pinjaman terutang sekitar $465 juta.

Penyewa utama lainnya di gedung Perusahaan Gas termasuk firma hukum Latham & Watkins dan firma akuntansi Deloitte. Kabupaten akan menanggung sewa untuk penyewa sebagai tuan tanah.

Ketika menara perusahaan gas tersebut resmi menjadi milik daerah, menara tersebut akan dihapus dari daftar pajak. Tagihan pajak properti gedung tahun lalu lebih dari $7,1 juta, menurut penyedia data real estat CoStar.

Namun, penyewa akan diminta untuk membayar pajak yang tidak ditentukan melalui “pajak bunga hunian” yang dapat dikenakan pada perusahaan swasta yang menyewa gedung-gedung publik. Penyewa di gedung perkantoran swasta juga biasanya membayar sebagian dari pajak properti tuan tanah.

Menurut laporan kondisi properti baru-baru ini yang disiapkan untuk pemilik saat ini dan diperoleh The Times, bangunan tersebut dalam kondisi baik dan memiliki “sisa masa manfaat” tidak kurang dari 35 tahun.

Laporan itu juga mengatakan menara dan garasi World Trade Center di 333 S. Flower St. yang termasuk dalam kesepakatan itu akan menelan biaya sekitar $1,3 juta untuk mengatasi perbaikan yang sangat dibutuhkan dan pemeliharaan yang tertunda. Biaya tambahan jangka panjang untuk memelihara dan memodernisasi properti ini diperkirakan sekitar $48,7 juta selama 12 tahun. Perkiraan biaya termasuk perbaikan atap, sistem pendingin udara yang diperbarui, dan elevator yang diperbarui.

Dalam memo kepada dewan yang merekomendasikan pembelian perusahaan gas tersebut, Davenport mengatakan wilayah tersebut saat ini menempati sekitar 16,5 juta kaki persegi ruang kantor untuk 38 departemen, termasuk 6,9 juta kaki persegi ruang kantor sewaan dan 9,6 juta kaki persegi perusahaan. gedung dengan ruang kantor sendiri.

Daerah ini menghabiskan sekitar $195 juta per tahun untuk menyewa ruang kantor dan properti yang dimilikinya “dalam kondisi buruk dan tua,” kata Davenport. Hampir separuhnya berusia di atas 50 tahun.

Dengan memindahkan pekerja dari ruang kantor yang disewa dan bangunan-bangunan tua yang kondisinya buruk, daerah ini menghindari pembayaran sewa serta biaya retrofit seismik dan renovasi lain yang diperlukan untuk bangunan-bangunan tua, seperti AC, pipa ledeng, dan sistem kelistrikan yang sudah tua. biaya. kata memo itu. Dana yang dialokasikan untuk retrofit seismik dan renovasi lainnya pada bangunan tua akan dimasukkan dalam pembayaran gedung Perusahaan Gas.

Davenport mengatakan pemerintah daerah telah memeriksa bangunan tersebut dan akan membelinya “apa adanya”. Departemen Pekerjaan Umum meninjau laporan gempa di menara tersebut dan menyetujui temuannya. Seorang juru bicara daerah mengatakan temuan tersebut akan tetap dirahasiakan sampai kesepakatan selesai.

Jika daerah tersebut memilih untuk menyelesaikan retrofit seismik dan perbaikan lainnya pada gedung perusahaan gas alam, maka daerah tersebut dapat memperoleh laba atas investasinya di masa depan dengan menjual bangunan tersebut ketika pasar pulih, kata Davenport.

Southern California Gas Co. mengatakan pada bulan September bahwa pihaknya berencana untuk pindah ke utara dari kantor pusat lamanya di gedung dengan nama yang sama, di mana ia telah menjadi penyewa utama sejak selesai dibangun, di 350 S. Grand Ave. Pencakar langit lain di blok tersebut.

Perusahaan utilitas menandatangani sewa jangka panjang untuk hampir 200,000 kaki persegi di delapan lantai gedung Bunker Hill Grand Avenue, yang umumnya dikenal sebagai Two California Plaza, dan berharap untuk mengisi ruang tersebut setelah kantor baru dibangun, kata pemilik baru musim semi 2026. SoCalGas juga akan memiliki kantor di lantai satu untuk melayani pelanggan.