Prospek stabil untuk REIT pada tahun 2025 – Beragampengetahuan

Dengan dua minggu tersisa pada tahun 2024, indeks FTSE Nareit dari semua REIT berada di jalur yang tepat untuk mengakhiri tahun dengan mencatatkan kenaikan total keuntungan sebesar dua digit. Angka ini kira-kira setara dengan rata-rata 25 tahun yaitu sekitar 10%.

Menyongsong tahun 2025, kombinasi beberapa faktor, termasuk ekspektasi akan soft economic landing, suku bunga yang lebih rendah, konvergensi penilaian properti publik dan swasta, serta fundamental properti yang dijual, memberikan kondisi yang menguntungkan bagi REITs untuk berkinerja baik.

Terkait dengan: Bagaimana investor menggunakan REITs untuk melengkapi strategi real estat

NARIT, asosiasi yang mewakili industri REIT, menguraikan faktor-faktor ini dalam Outlook REIT 2025, yang diterbitkan awal pekan ini.

Manajemen Kekayaan.com Dia berbicara dengan Ed Biersack, wakil presiden senior penelitian di Nareit, tentang hasil terbaru REIT dan prospek tahun 2025.

Terkait dengan: Total pengembalian REIT publik naik 40% sejak Oktober 2023

Wawancara ini telah diedit untuk gaya, panjang dan kejelasan.

beragampengetahuan.com: Bisakah Anda mulai dengan gambaran besarnya? Apa saja hal terpenting yang dapat diambil dari prediksi Anda pada tahun 2025?

Ed Biersack: Ada tiga hal yang terlintas dalam pikiran saya. Yang pertama adalah kondisi perekonomian dan apakah kita bisa melakukan soft landing atau tidak. Kedua, apakah kita dapat menutup kesenjangan batas antara penilaian pemerintah/swasta. Bukti menunjukkan bahwa kita berada di jalur ini. Terakhir, jika Anda bisa mendapatkan keduanya, hal ini membuka pintu bagi kebangkitan kembali pasar transaksi real estat.

Ketika kita berbicara tentang teknik pendaratan lunak, tidak ada definisi resmi mengenai apa itu. Namun jika Anda melihat PDB riil di Amerika Serikat, sebesar 2,8% pada kuartal ketiga. Anda juga menginginkan tingkat pengangguran yang konstan. November datang beberapa hari yang lalu dan naik sedikit dari 4,1% menjadi 4,2%. Namun kami juga mengalami peningkatan sebesar 227.000 pekerjaan, dan jumlah bulan sebelumnya juga direvisi.

Dengan inflasi, pembacaan terbaru menunjukkan bahwa indeks harga konsumen mencapai 2,7% secara tahunan dan inti 3,3%. Dan dengan The Fed, mereka telah melakukan dua pemotongan, dan perkiraannya, jika Anda melihat FedWatch, mengatakan ada kemungkinan 95% pemotongan pada pertemuan bulan Desember.

Terakhir, apakah masyarakat khawatir akan resesi? Konsensus terbaru memperkirakan kemungkinannya sebesar 23%. Anda tidak perlu melihat jauh ke belakang untuk melihat kapan peluangnya lebih besar dari 60%.

Tambahkan semuanya, dan kita siap untuk soft landing The Fed.

WM.com: Mengapa situasi makroekonomi begitu penting bagi real estate?

Tentara Rakyat: Pekerjaan dan perekonomian secara keseluruhan merupakan pendorong utama permintaan real estate. Harga yang lebih rendah menguntungkan pasar real estat dengan baik.

Namun, kita juga harus mencermati pasar real estate dan kita harus menyadari bahwa terdapat beberapa kelemahan di beberapa sektor.

Melihat empat tipe properti tradisional (perkantoran, ritel, industri, dan multikeluarga), kami melihat penurunan tingkat hunian dan tingkat pertumbuhan sewa. Secara keseluruhan, pertumbuhan sewa dari tahun ke tahun tetap positif. Jadi, situasinya tidak buruk. Namun ada tingkat kelembutan di sana. Jika pasar transaksi kembali pulih, pembeli harus memperhitungkan semua ini ke dalam penjaminan emisi mereka.

WM.com: Sekali lagi, harga sewa masih naik, tapi tidak secepat dulu. Dan bisakah Anda memasukkannya ke dalam konteks apakah harga sewa naik lebih cepat atau lebih lambat dibandingkan laju inflasi?

Tentara Rakyat: Data di T-Tracker menunjukkan bahwa semua sektor ini memiliki tingkat okupansi yang lebih tinggi di dunia REIT dibandingkan di pasar yang lebih luas. Ini bukan hanya tentang pengalaman operasional, tetapi juga tentang pemilihan aset dan cara memilih lokasi serta cara mengelola properti.

Jika Anda juga melihat di mana investor menaruh taruhannya, Anda akan menemukan bahwa mereka cenderung kelebihan berat badan di sektor-sektor ekonomi modern seperti pusat data, telekomunikasi, layanan kesehatan, dan penyimpanan mandiri. Fundamental sektor-sektor ini sedikit lebih kuat dan semuanya memiliki prospek yang baik pada tahun 2025.

Dibandingkan inflasi, itu tergantung sektornya. Industri dan apartemen memiliki pasokan yang banyak karena perkembangan yang didorong oleh pertumbuhan harga sewa yang luar biasa yang mereka alami. Pertumbuhan sewa tahunan pada puncaknya mencapai dua digit. Sejak itu, ia telah jatuh. Industri Tingkat tahunan mencapai 3% pada kuartal ketiga, yang sangat menguntungkan dibandingkan dengan inflasi. Namun, apartemen mengalami penurunan yang signifikan, dan pertumbuhan sewa turun menjadi 1% saat ini.

Di sektor lain, ritel belum mengalami peningkatan yang signifikan sama sekali, dan pertumbuhan sewa masih sebesar 2,4% per tahun. Perkantoran juga mempertahankan pertumbuhan positif dari tahun ke tahun karena mereka mengklaim pertumbuhan sewa sebesar 1% selama hampir tiga tahun. Namun kuncinya di sini adalah menuntut pertumbuhan sewa. Kami tidak tahu berapa harga sewa sebenarnya atau harga sewa yang ditandatangani.

WM: Gagasan multikeluarga sedikit menonjol mengingat beberapa pembicaraan yang lebih luas di negara ini tentang kekurangan perumahan. Apakah yang terjadi dengan multikeluarga dengan REIT sebagian merupakan fungsi dari bagian pasar di mana REIT biasanya beroperasi?

Tentara Rakyat: Ini didorong oleh penawaran/permintaan. Pertumbuhan sewa yang sangat tinggi menyebabkan respons pasokan yang kuat. Permintaan belum mampu mengikuti pasar dan diatur ulang. Namun, bagi banyak investor, apartemen tetap menjadi kelas aset yang mereka minati.

WM: Beralih ke valuasi, perbedaan antara sektor publik dan swasta adalah sesuatu yang sering kita bicarakan dalam beberapa tahun terakhir. Bulan lalu Anda menyatakan optimisme bahwa penyebarannya pada akhirnya akan menyempit ke kisaran yang lebih normal secara historis. Tampaknya hal ini masih terjadi.

Tentara Rakyat: Kinerja yang kuat pada kuartal ketiga tahun ini membantu secara efektif memotong setengah tingkat pembatasan. Ketika kita mencapai tingkat penyebaran 50 hingga 60 basis poin, itulah tingkat rata-rata yang akan Anda lihat dalam periode non-divergensi. Jadi, kita telah mencapai titik di mana segala sesuatunya kembali sinkron. Dan saya pikir kita akan mulai melihat peningkatan aktivitas transaksi.

Ketika pasar tidak selaras, aktivitas akuisisi dan disposisi menurun. Tapi begitu mereka akur, segalanya menjadi lebih cepat. Kami berpandangan bahwa kemungkinan besar hal tersebut akan terjadi pada tahun 2025. Ketika hal ini terjadi, ada sejumlah faktor yang menguntungkan REITs. Mereka tidak hanya memiliki kinerja operasional yang kuat, neraca keuangan mereka juga baik, dan kemampuan mereka untuk mengakses modal yang hemat biaya juga baik. Mereka akan memiliki kesempatan untuk memasuki siklus pertumbuhan dan menjadi lebih kompetitif.

WM: Hal lain yang Anda ikuti secara rutin adalah meningkatkan modal. Dalam beberapa tahun terakhir, kami telah membahas bagaimana REITs terus memiliki akses terhadap utang dan ekuitas publik, dan kami bersikap oportunistik untuk memasuki pasar secara strategis ketika kondisinya mendukung. Tapi saya penasaran, mengingat apa yang Anda katakan tentang pasar transaksi, apakah ada bukti bahwa REIT mungkin lebih agresif dan membangun peti perang.

Tentara Rakyat: Selama kuartal ketiga, penerbitan ekuitas dan utang baru REITs sudah setara dengan total keseluruhan tahun 2023. Jadi, mereka lebih sering pergi ke pasar.

Salah satu hal yang kami soroti adalah bahwa meningkatkan utang tanpa jaminan adalah cara yang hemat biaya untuk memasuki pasar. Namun kami juga melakukan IPO Lineage, dan kami memiliki REIT yang membentuk usaha patungan dengan institusi. Mereka berangkat secara langsung, boleh dikatakan, tanpa perantara.

Hal ini menunjukkan banyak hal tentang kemampuan operasional yang memungkinkan Anda mengakses beberapa investor terbesar dan tercanggih di dunia. Equinix mengumumkan usaha patungan senilai $15 miliar dengan GIC dan Badan Investasi Rencana Pensiun Kanada untuk pusat data. Ini menunjukkan bahwa REIT memiliki banyak pilihan. Mereka bisa terjun ke pasar saham, pasar utang atau membentuk usaha patungan dengan institusi secara langsung.

WM: Terakhir, di mana posisi kita dengan total keuntungan bulanan untuk bulan November hingga 2024?

Tentara Rakyat: REITs naik hampir 3,5% untuk Indeks FTSE Nareit All Equity REITs dan Indeks All REIT. Jika ditelusuri ke seluruh sektor, hampir semuanya positif. Kami sebelumnya telah membicarakan tentang tren perdagangan REIT yang terbalik dibandingkan dengan imbal hasil Treasury 10-tahun. Pada bulan November, imbal hasil mulai tinggi dan berakhir rendah, yang berkontribusi pada peningkatan kinerja REITs.

Sampai saat ini, total pengembalian REIT adalah sekitar 14% pada akhir November. Memasuki bulan Desember, ada beberapa kemunduran, namun keuntungan secara keseluruhan masih naik sekitar 10%. Jika Anda melihat sejarah, 10% adalah rata-rata. Secara keseluruhan, kita akan mencapai tahun yang konsisten dengan kinerja historis jangka panjang.