Akankah resesi mengurangi pajak properti Anda? – Beragampengetahuan

Rachel Bebek dan Nick Machan

Dengan kenaikan suku bunga untuk memerangi inflasi, tekanan resesi menjadi yang tertinggi sejak 2009. Memasuki tahun 2023, kondisi pasar yang berubah telah menekan nilai real estat, banyak di antaranya telah mengalami kenaikan signifikan selama 18 bulan terakhir. Dengan ketidakpastian pasar dan kondisi resesi yang mempengaruhi mereka, pemilik properti di seluruh negeri mungkin berharap untuk melihat kelegaan dalam penilaian pajak properti mereka.

Tetapi apakah resesi sama dengan kewajiban pajak properti yang lebih rendah? Untuk menjawab pertanyaan ini, perlu dipahami bagaimana resesi dapat memengaruhi nilai penilaian berbagai jenis real estat.

Bagaimana resesi mempengaruhi nilai pasar?

Selama resesi, suku bunga biasanya terus naik. Dalam real estat komersial, biaya utang yang lebih tinggi dapat diterjemahkan ke dalam volume transaksi yang lebih rendah dan deflasi harga karena tingkat kapitalisasi mencerminkan peningkatan risiko bagi pembeli. Pasar tenaga kerja yang memburuk dan pengeluaran konsumen yang lemah dapat memengaruhi permintaan untuk berbagai jenis real estat.

Banyak keluarga cenderung kurang sensitif dibandingkan jenis real estat lainnya terhadap kondisi pasar resesi. Selama resesi, individu yang menolak risiko cenderung lebih memilih perumahan sewa daripada kepemilikan rumah. Selain itu, biaya inflasi dapat menunda konstruksi multi-keluarga dan membatasi pasokan, membantu menghindari kelebihan pasokan yang dapat menyebabkan penurunan tajam dalam sewa dan hunian. Jelasnya, sementara sewa kantor, industri, dan ritel turun antara 14 dan 17 persen selama resesi terakhir, sewa multi-keluarga turun hanya 8 persen secara keseluruhan.

Tanggapan real estat ritel terhadap penurunan bervariasi menurut jenisnya, tetapi tingkat pertumbuhan pasar yang melambat kemungkinan terjadi di semua jenis. Toko fisik sudah menghadapi potensi “kiamat ritel” sebelum COVID-19 karena konsumen semakin banyak berbelanja online. Mal tradisional bisa menjadi real estat ritel yang paling terpengaruh dalam resesi. Banyak mal Kelas B dan C sudah menghadapi penutupan, mendorong banyak pemilik untuk mengubahnya menjadi ruang industri, multi-keluarga, distribusi, dan bahkan perawatan kesehatan.

Perhotelan adalah salah satu jenis real estat yang paling rentan dalam resesi, dan kinerja hotel menjadi salah satu yang paling tidak stabil selama beberapa tahun terakhir. Pendapatan banyak properti hancur selama pandemi dan beberapa lebih lambat untuk pulih daripada yang lain. Namun, banyak hotel telah pulih ke tingkat mendekati pra-pandemi pada tahun 2022, dengan beberapa pendapatan akhir tahun 2022 melebihi tingkat tahun 2019. Beralih ke resesi, permintaan rekreasi yang terpendam dapat membantu mengimbangi penurunan perjalanan bisnis karena perusahaan memangkas biaya. . Mungkin tanda tanya terbesar dalam memprediksi dampak resesi terhadap kinerja hotel mencakup volume perjalanan bisnis dan kemampuan hotel untuk mempertahankan tarif harian rata-rata yang tinggi yang telah mereka adopsi untuk meningkatkan pendapatan per kamar yang tersedia dan memerangi penurunan hunian.

Bagaimana fundamental pasar memengaruhi nilai estimasi?

Evaluator di sebagian besar yurisdiksi mendasarkan penilaian pada beberapa perbedaan dalam nilai pasar, yang pada dasarnya merupakan nilai yang akan ditawar oleh sebuah properti di pasar terbuka. Evaluator menimbang data biaya, pendapatan, dan penjualan untuk menentukan penilaian awal mereka. Namun, mereka juga harus dengan cepat menilai ribuan properti, sehingga mengandalkan teknik penilaian massal yang mungkin mengabaikan faktor-faktor yang mempengaruhi properti individu.

Kondisi pasar yang stagnan memengaruhi ketiga pendekatan penilaian tetapi bervariasi berdasarkan jenis kepemilikan, wilayah geografis, dan metrik kepemilikan individu. Untuk alasan ini, langkah pertama pemilik properti setelah menerima penilaian mereka harus menentukan apakah penilaian itu masuk akal berdasarkan faktor pasar individu yang mempengaruhi properti mereka pada tanggal penilaian.

Penduduk di sebagian besar yurisdiksi juga harus mempertimbangkan ekuitas dalam nilai properti. Banyak negara bagian memiliki undang-undang yang melindungi nilai wajar properti serupa, dan evaluator umumnya bermaksud membuat penilaian yang adil.

Tarif pajak yang sulit

Selain nilai yang dinilai, bagian kedua dari kewajiban pajak pemilik properti adalah tarif pajak. Jika penilaian publik atau basis pajak 2023 turun, pemilik properti seharusnya tidak mengharapkan penurunan yang setara dalam kewajiban pajak mereka.

Sebagian besar entitas pajak menetapkan tarifnya secara terpisah dari, dan biasanya setelah, penilai menentukan nilai properti. Biasanya, ada hubungan terbalik antara tarif pajak yurisdiksi dan dasar pengenaan pajak. Jika penilaian total turun secara signifikan, ada kemungkinan—dan kemungkinan besar—tarif pajak akan naik.

Misalnya, bayangkan Anda memiliki gedung apartemen kecil di luar Dallas, Texas. Karena faktor pasar, nilai properti Anda turun menjadi $9 juta per 1 Januari 2023, tanggal penilaian, turun 10 persen dari $10 juta pada tahun sebelumnya. Bersemangat, Anda bersiap untuk membayar 10 persen lebih sedikit untuk pajak properti Anda untuk tahun 2023.

Namun, catatan penilaian secara keseluruhan juga turun, dan akibatnya tarif pajak yang berlaku untuk tahun 2023 meningkat dari 2,4 persen menjadi 2,472 persen. Alih-alih penurunan 10 persen, liabilitas Anda menyusut 7,3 persen menjadi $222.480, turun dari $240.000 setahun sebelumnya.

Tidak ada yang bisa memprediksi tarif pajak dengan pasti, tetapi pemilik sebaiknya menganggarkan secara konservatif untuk kewajiban pajak yang diharapkan. Penurunan pendapatan sebesar 40 persen mungkin tidak berarti penurunan sebesar 40 persen dalam perkiraan penilaian properti atau kewajiban pajak final untuk tahun pajak berikutnya. Bermitra dengan penasihat pajak properti lokal yang berpengalaman dapat memberikan ketenangan pikiran kepada pemilik saat mereka menavigasi pasar yang terus berubah di tahun yang penuh gejolak ini.

Rachel Duck adalah penasihat pajak properti utama dan senior, Nick Machan adalah direktur dan penasihat pajak properti di Popp Hutcheson PLLC di Austin, Texas, dan anggota Texas dari Penasihat Pajak Properti Amerika, afiliasi nasional untuk pengacara pajak properti. Perusahaan mengkhususkan secara eksklusif dalam pajak properti.