Apakah kegagalan bank benar-benar berarti kabar baik bagi investor banyak keluarga? – Beragampengetahuan

Saya tahu apa yang Anda pikirkan. Orang ini mencoba memperluas berita utama SVB menjadi kisah investasi real estat multikeluarga. Itu harus clickbait.

Saya mengerti. Tapi saya harap Anda akan memberi saya waktu untuk memberi tahu Anda dua cara di mana SVB dan kegagalan bank besar lainnya dapat menguntungkan sindikat dan investor multi-keluarga. Kemudian Anda dapat memutuskan apakah judul saya memiliki substansi.

Seperti kita semua, saya telah melihat berita terungkap dengan cepat selama seminggu terakhir. Dalam beberapa hari, Silicon Valley Bank beralih dari membagikan bonus menjadi menutup pintunya. Tidak perlu menceritakan detail mengerikan di sini.

Tetapi ketika saya merenungkan berita buruk yang keluar dari situasi yang diharapkan lokal tetapi berpotensi lebih penting ini, saya menyadari dua titik terang potensial bagi sindikat dan investor multi-keluarga. Bukan hanya pemain saat ini – tetapi mereka yang ingin memasuki bidang yang saat ini penuh sesak ini.

Tesis singkat saya bersifat spekulatif, jadi saya akui saya bisa saja salah dalam hal ini. Tapi saya akan menanamkan bendera kepercayaan dalam diskusi panjang di bawah ini, karena saya yakin hasil ini tidak bisa dihindari.

Implikasi Langsung untuk Konsorsium dan Investor Saat Ini

Jerome Powell bersaksi Selama kunjungan semi-tahunannya ke Capitol Hill minggu lalu, “jika, saya tekankan, tidak ada keputusan yang dibuat mengenai hal ini, tetapi jika data keseluruhan menunjukkan perlunya pengetatan yang lebih cepat, kami akan bersiap untuk meningkatkan laju kenaikan suku bunga,” Powell memberi tahu DPR AS, kata Departemen Layanan Keuangan.

Kesimpulan dari banyak pengamat Fed adalah kenaikan 22 Maret sebesar 0,25% menjadi 0,5%. Ini tidak mengherankan mengingat anak didik Powell dari Ketua Fed Paul Volcker pada 1980-an (yang menaikkan suku bunga menjadi 20% pada malam kepresidenan Reagan) dan kesulitan Fed dalam mengendalikan inflasi.

Sekitar waktu yang sama, Bank Silvergate bangkrut. Silicon Valley Bank menyusul minggu depan. Lalu ada Signature Bank akhir pekan lalu. Sekarang, kolam Credit Suisse sedang bergolak.

Sementara para pengamat dengan tepat menyalahkan manajemen bank atas keputusannya, situasi di SVB jelas diimbangi dengan kenaikan suku bunga yang cepat. Lebih cepat dari sebelumnya.

Lihat bagan ini yang menunjukkan kecepatan peningkatan ini dibandingkan dengan periode sebelumnya:

Meskipun tindakan The Fed ditujukan untuk mengekang inflasi, saya ragu bahwa kegagalan bank adalah hasil dari pertimbangan. Kecepatan dari ketiga kegagalan ini dan cara mereka mendominasi siklus berita menciptakan ketakutan yang meluas.

“Bank mana selanjutnya?”

“Apakah deposit saya aman?”

“Bagaimana ini akan memengaruhi jalur kredit atau hipotek saya?”

Bagaimana situasi ini bekerja dengan baik dalam jangka pendek

Banyak kesepakatan multi-keluarga mengalami masalah besar. Utang tingkat mengambang yang lebih rendah adalah obat pilihan kuartal terakhir, karena sindikat mencari cara untuk menyegel kesepakatan untuk mengalahkan saingan yang terlalu bersemangat dalam perlombaan ke bawah.

TIDAK penalti pembayaran di muka, utang dengan suku bunga mengambang juga menyediakan saluran yang lebih mudah diakses bagi sindikat yang berencana untuk mengapresiasi dan menjual dengan cepat. Strategi ini telah menghasilkan keuntungan miliaran dolar bagi investor dalam beberapa tahun terakhir.

Namun di musim suku bunga melonjak ini, floating debt kembali menggigit sindikat dan investor. Pembayaran bunga yang melonjak melemahkan arus kas, menutup distribusi investor, dan menempatkan ekuitas investor dalam bahaya besar.

Lonjakan biaya yang diproyeksikan untuk memperbarui batas suku bunga telah menyebabkan pemberi pinjaman meminta cadangan yang lebih tinggi. Seorang teman sindikasi melaporkan bahwa salah satu kesepakatannya secara historis membutuhkan sekitar $2.000 per bulan sebagai cadangan untuk pembaruan batas suku bunga. Pemberi pinjamannya telah meningkatkan escrow bulanan yang sama menjadi $70.000. (Anda membacanya dengan benar.)

Sindikat/investor dengan utang suku bunga mengambang dan tetap menderita dampak tambahan karena kenaikan sewa terhenti di sebagian besar pasar. Hal ini berdampak besar pada pendapatan dan nilai operasional bersih. Ini merupakan pukulan bagi operator yang melihat NOI sebagai penyelamatan potensial untuk penurunan nilai mereka karena ekspansi tingkat topi. Ini bisa sangat memusingkan bagi mereka yang ingin membiayai kembali atau yang akan menjual.

Setiap minggu kami mendengar cerita tentang sindikat yang memotong distribusi dan mendiskusikan margin call untuk menghindari kerugian total. Kami baru-baru ini mendengar tentang sindikat yang membayar $30.000 sebulan dari kantong untuk mempertahankan kesepakatan.

Meskipun saya tidak dapat mengonfirmasi statistik ini, seorang peserta yang berpengetahuan luas di Konferensi Terbaik yang Pernah Ada minggu lalu menyatakan dalam buletinnya bahwa dia percaya sekitar 30% transaksi multi-keluarga dari para peserta dalam beberapa hal.

Jadi situasinya serius. Di manakah yang disebut lapisan perak dari krisis perbankan?

Seperti yang saya katakan, Fed pasti akan mempertimbangkan kegagalan bank saat memutuskan langkah selanjutnya pada 22 Maret. Jika Fed memutuskan untuk memperlambat, menunda, atau menghentikan kenaikan suku bunga (atau bahkan segera membalikkannya), itu dapat memberikan penangguhan hukuman bagi sindikat multikeluarga yang tertekan dan investor mereka.

Penangguhan hukuman tersebut dapat mencakup pelonggaran persyaratan cadangan batas suku bunga, mengurangi arus kas dari pelunasan utang, mengurangi kerusakan penilaian, meningkatkan kemungkinan pembiayaan kembali yang berhasil, dan mengurangi persyaratan modal atau mengembalikan kesepakatan kepada pemberi pinjaman. (Memang, ini mungkin hanya menunda sebagian besar hal yang tak terhindarkan.)

Sementara beberapa masih percaya Powell dan The Fed akan melanjutkan rencana kenaikan suku bunga mereka, yang lain percaya mereka menunda.Goldman Sachs dinyatakan secara publik Mereka tidak berpikir Fed akan menaikkan suku bunga minggu depan karena krisis.

Tidak akan lama untuk melihat apakah secercah harapan jangka pendek ini muncul. Tapi lapisan perak jangka panjang yang lebih pasti akan memakan waktu bertahun-tahun.

Lapisan perak jangka panjang dari kenaikan suku bunga Fed dan kegagalan bank

Pada tahun 2016, saya menerbitkan buku tentang investasi multikeluarga berjudul “investasi sempurna‘ Namun, sejak sekitar 2017, saya telah mengolok-olok diri saya sendiri.

Saya terus berkata, “Investasi yang sempurna tidaklah sempurna…jika Anda harus membayar terlalu banyak untuk mendapatkannya.” Saya akan menambahkan, “…jika Anda harus menggunakan utang dengan suku bunga mengambang untuk mendapatkannya.”

Sulit untuk menemukan kesepakatan penghapusan. Nyatanya, mendapatkan kesepakatan dengan banyak keluarga itu sulit. Di dalam atau di luar lapangan. Gim ini telah dikembangkan ke level baru. Jika Anda telah membaca artikel saya, Anda akan tahu bahwa saya yakin ini disebabkan oleh:

• Peningkatan penerimaan sindikat karena relaksasi UU PEKERJAAN.
• Visibilitas dan popularitas viral melalui media sosial dan platform online lainnya.
• Sekelompok master tiba-tiba muncul dalam sepuluh tahun terakhir. Beberapa orang yang tidak berada di real estat sebelum Resesi Hebat mungkin dianggap “Newrus” oleh sebagian orang.
• Investor yang keluar dari kasino Wall Street dan investor internasional melihat peningkatan investasi.
• semakin populer 1031 pertukaran Terkadang harga properti pengganti dinaikkan.
• Selama satu dekade, pasang naik telah mengangkat semua kapal – sampai air pasang surut, mengungkapkan sendok kurus Warren Buffett.

Tentu saja, kenaikan suku bunga yang besar telah sangat memperlambat kegilaan investasi multikeluarga. Tetapi kegagalan bank ini pasti akan membuat pemberi pinjaman menaikkan standar underwriting mereka – mulai sekarang.

Bank komunitas dan regional, yang menyediakan akses kredit bagi banyak pengembang dan sindikat real estat, mungkin sama sekali tidak bersedia memberikan pinjaman baru. Terutama dalam jangka pendek, dengan ancaman bank run yang membayangi dan lebih banyak kenaikan suku bunga. (Perhatikan bahwa sindikasi multi-keluarga memiliki opsi untuk memperoleh utang agensi dari Fannie Mae, Freddie Mac, dan HUD yang tidak akan hilang dalam krisis perbankan atau lingkungan dengan suku bunga tinggi.)

Lebih buruk bagi banyak orang, bank-bank ini mungkin berhenti memperbarui pinjaman real estat yang berkinerja baik. Seorang teman baru-baru ini mengunjungi seorang bankir lokal yang menunjukkan kepadanya map Manila yang tebal penuh dengan pinjaman aktif yang tidak akan mereka perbarui tahun ini.

Jadi, seperti istilah dekat di atas, ini serius. Jadi di manakah yang disebut lapisan perak jangka panjang dari krisis perbankan dan kenaikan suku bunga Fed?

Seperti halnya resesi apa pun, dampak jangka panjang tidak diragukan lagi akan berupa penurunan tingkat pasokan multikeluarga untuk memenuhi permintaan yang masih terus meningkat. Kami sudah memiliki rekor jumlah properti multi-keluarga yang online hingga tahun 2023.Tapi National Apartment Association dan National beragampengetahuan Housing Council mengatakan Amerika perlu membangun 4,3 juta apartemen lagi Memenuhi kebutuhan perumahan sewa pada tahun 2035.

Berapa harganya? Ini merupakan peningkatan sekitar 20% dari pasokan nasional saat ini. Jika Anda ingin menganggap pasokan saat ini kira-kira satu abad dalam pembuatan, pertimbangkan bahwa itu perlu meningkat sebesar 20% selama 12 tahun ke depan.

Jika Fed menaikkan suku bunga, didorong oleh kegagalan bank, menambah rem pada pipa konstruksi saat ini, jendela 12 tahun hingga 2035 akan segera turun menjadi satu digit (misalnya, jika perlambatan ini berlanjut hingga 2026).

Lapisan perak? Saya pasti akan mengatakan ya.

Fed yang hawkish dikombinasikan dengan kondisi kredit yang berpotensi terbatas, dikombinasikan dengan potensi banyak sindikat populer untuk keluar dari bisnis pada siklus berikutnya, dapat menciptakan lingkungan yang lebih baik bagi banyak dari Anda yang ingin memasuki bisnis.

Tetapi Anda mungkin tidak harus menunggu hingga siklus berikutnya.

Banyak kesepakatan multikeluarga yang sulit akan gagal dalam satu atau dua tahun ke depan. Ini dapat memberi Anda kesempatan untuk mendapatkan penawaran yang bermasalah jauh di bawah nilai taksiran operator atau bank yang bermasalah.

Jangan salah paham. Saya pasti tidak senang dengan kegagalan siapa pun, dan saya harap Anda merasakan hal yang sama. Tapi itu adalah fakta kehidupan di setiap siklus pasar. Ini akan menghasilkan lebih banyak penciptaan kekayaan daripada yang dapat dicapai oleh kebanyakan upcycle.

saya akan mengakhiri dengan a mengutip Dari Aset Tertekan, Guru Howard Marks. Membayar untuk mendengarkan dengan cermat sekarang dan siklus berikutnya ketika air pasang naik lagi.

“Pada masa-masa sulit, sekuritas sering kali dapat dibeli dengan harga yang tidak sesuai dengan kemampuannya. Dalam masa booming, sekuritas dapat dijual dengan harga yang melebihi potensinya. Namun, ketika siklus mendorong harga naik, kebanyakan orang membeli dengan bersemangat. orang, dan ketika harga turun, kebanyakan orang menjual dengan panik.”

Lebih banyak dari beragampengetahuan: Keadaan Investasi Real Estat pada tahun 2023

Setelah bertahun-tahun pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya, pasar real estat telah berubah arah dan memasuki periode penyesuaian. Sekarang saatnya Anda mengambil keuntungan. Unduh laporan Investasi Real Estat 2023 oleh Dave Meyer untuk mempelajari strategi dan taktik mana yang akan membuahkan hasil di tahun 2023.

Catatan tentang beragampengetahuan: Pandangan di atas adalah milik penulis dan tidak mewakili pandangan beragampengetahuan.