Apakah kondisi sudah matang untuk merangsang investasi real estat di pasar gateway? – Beragampengetahuan

Hanya beberapa tahun setelah banyak pengamat menyatakan bahwa New York City, San Francisco, dan kota-kota gateway AS lainnya telah kehilangan daya pikatnya bagi investor real estat komersial selamanya, survei sentimen baru menunjukkan bahwa pasar gateway mendapatkan kembali dukungannya.

Contoh baru-baru ini adalah Survei Sentimen Global AFIRE (Asosiasi Investor dalam Real Estat Internasional), yang mencakup 100 anggota di seluruh dunia, menunjukkan minat baru di kota-kota gerbang oleh investor institusional dan lintas batas yang berbasis di AS.Menurut jajak pendapat AFIRE, 45% responden merencanakan alokasi modal ke aset real estate di New York City; 22% berencana mengalokasikan ke Boston; dan 14% berencana mengalokasikan ke aset di Washington, D.C.

terkait: Berapa banyak tekanan yang ditunjukkan oleh pasar real estat komersial? Ini adalah masalah yang kompleks.

Demikian pula, ketika penyedia jasa modal Berkadia melakukan Powerhouse Poll Outlook Januari 2023, ditemukan bahwa banyak pialangnya mengharapkan investor untuk fokus kembali pada properti kelas A dan B di pasar gateway seperti New York City.

Menurut penyedia data MSCI Real Assets, peningkatan penjualan investasi di pasar gateway dibandingkan penjualan real estat pasar sekunder belum terlihat dalam data transaksional. Menurut peneliti perusahaan, perbedaan volume transaksi antara pasar primer dan non-primer pada kuartal keempat tahun 2022 dapat diabaikan. Penjualan properti di enam pasar gateway AS terbesar mencapai $40,6 miliar pada kuartal keempat, turun 61% dari tahun ke tahun, sementara penjualan properti di pasar non-utama turun 63% dari tahun ke tahun menjadi $98,3 miliar.

terkait: Investor individu menyukai resor di sektor perhotelan yang lebih luas

Pasar real estat komersial Manhattan memang menunjukkan beberapa tanda rebound pada tahun 2022 – penjualan naik 8% dari tahun ke tahun menjadi lebih dari $21 miliar, sebagian besar didorong oleh transaksi kantor di paruh pertama. Sementara keuntungannya kecil, mereka sangat kontras dengan kerugian dua digit di banyak pasar sekunder populer.

Khususnya dalam hal akuisisi oleh investor lintas batas, Seattle, Manhattan, Chicago, dan Los Angeles terus menjadi pasar utama arus masuk modal pada tahun 2022, meskipun volume investasi mereka semuanya turun dari tahun ke tahun (seperti juga pasar sekunder teratas seperti itu). seperti Dallas dan Atlanta).

“Kembalinya New York ke No. 1 dalam survei AFIRE adalah kembali ke keadaan normal,” kata Aaron Jodka, kepala riset pasar modal AS di perusahaan layanan real estat komersial Colliers.

Faktanya, William Shanahan, ketua Pasar Modal Kota New York di CBRE, sebuah perusahaan layanan real estat komersial, mengatakan tidak mengherankan jika investor institusional dan asing berfokus pada kota gerbang.

“Banyak investor menghasilkan uang setelah krisis keuangan global dan berfokus pada aset di kota-kota gerbang. Kami memang melihat minat pada bangunan baru atau aset berkualitas tinggi yang direnovasi besar-besaran, dan meskipun terbatas, pemiliknya tidak ingin menjualnya,” katanya menjelaskan.

Menurut Jodka, minat investor pada aset kantor San Francisco juga dihidupkan kembali, dengan kesepakatan yang tertunda jika kesepakatan akhir tercapai, dengan biaya per kaki persegi yang menarik. Dia menyarankan bahwa transaksi potensial ini dapat memberikan likuidasi aset dan investasi modal oportunistik dan nilai tambah yang substansial.

Investor asing terus merasa paling nyaman berinvestasi di kota-kota gerbang, termasuk New York, Los Angeles, San Francisco, Chicago, dan Washington, D.C., karena mereka telah mengunjunginya dan lebih akrab dengannya daripada di pasar sekunder, kata Chad Little , Country Director Chad Littell adalah direktur pasar modal AS di Costar, sebuah perusahaan data real estate. “Dolar global yang kuat saat ini akan membatasi arus masuk modal dari sumber asing,” katanya. “Saat kita melihat pertumbuhan global lagi, tempat pertama yang akan didatangi investor asing adalah pasar primer.”

Selain itu, Jodka mengatakan pasar gateway menawarkan hambatan masuk yang lebih tinggi untuk perkembangan baru dan seringkali lebih likuid. Dia mencatat bahwa pasar gateway memerlukan ambang pengembalian yang lebih rendah dibandingkan dengan kota-kota kecil, tetapi investor asing cenderung memiliki cakrawala investasi yang lebih panjang dan leverage yang lebih rendah, memungkinkan mereka untuk melihat di luar dislokasi pasar untuk nilai jangka panjang.

Mengenai jenis properti mana yang paling menarik perhatian investor pasar gerbang, Littell mencatat bahwa mereka yang mencari produk industri saat ini mencari aset di pasar dengan risiko rendah dan penghalang masuk tinggi di dekat pelabuhan utama, seperti Los Angeles. Itu karena ada sedikit peluang untuk bersaing dengan konstruksi baru.

Faktanya, menurut Littell, sejak tiga bulan pertama tahun 2023, City sudah memiliki $1 miliar yang diinvestasikan dalam aset industri Kota New York. Rata-rata triwulanan jangka panjang untuk kesepakatan industri adalah $940 juta, tambahnya.

Selain itu, aset multi-keluarga New York City terus menghasilkan minat investor yang kuat, kata Little. Sementara penjualan investasi di sektor ini turun pada kuartal keempat dibandingkan dengan tahun sebelumnya, penjualan multi-keluarga New York City sebesar $2,65 miliar sejalan dengan rata-rata triwulanan jangka panjang kota sebesar $2,6 miliar.