Di pasar ini, pemilik properti harus memenuhi kebutuhan modal sejak dini – Beragampengetahuan

Kita semua telah mencatat bahwa lowongan kantor, kenaikan suku bunga, kesulitan bank regional, dan pengetatan kredit secara umum telah menyebabkan bahkan beberapa tuan tanah komersial terbesar dan tercanggih mengambil risiko. Namun, di balik berita utama yang besar, ada beberapa risiko gagal bayar dan tantangan pasar modal yang paling material dan beragam yang telah dilihat oleh tim real estat komersial kami selama bertahun-tahun.

Utang puluhan miliar dolar jatuh tempo tahun ini untuk properti dengan tingkat hunian kurang dari 80%. Banyak pemilik properti Kelas B melihat tingkat hunian turun di bawah 50%. Diperkirakan $1,5 triliun utang real estat komersial akan jatuh tempo selama tiga tahun ke depan. Terlepas dari ketahanan ekonomi baru-baru ini, pertumbuhan ekonomi yang melambat, inflasi yang stabil, dan pengetatan kondisi pembiayaan akan terus mendorong tingkat gagal bayar.

Terkait: Terlepas dari berita utama yang panik, bank terus mendanai transaksi real estat komersial

Kami tetap berhati-hati dalam posisinya karena kami memandang sektor ini hanya pada tahap awal dari angin sakal sekuler multi-tahun. Selain itu, kami berhati-hati terhadap perumahan dan ritel karena kedua sektor tersebut lebih rentan terhadap penurunan pertumbuhan ekonomi.

Mengingat volatilitas pasar, dan dari pengalaman kami di seluruh siklus pasar selama 25 tahun terakhir dalam industri real estat, kami sangat mendorong klien pemilik-operator kami untuk secara proaktif terlibat dalam diskusi pasar modal jauh sebelum kebutuhan modal dalam waktu dekat. Mendekati pasar lebih awal memungkinkan evaluasi opsi yang bijaksana, dan menghindari risiko pergeseran material dalam kondisi pasar modal dan risiko kehilangan pengaruh negosiasi karena kebutuhan modal yang mendesak.

Terkait: Dana hutang hipotek masuk untuk mengisi kekosongan pembiayaan

Dalam penilaian kami, dampak penuh dari suku bunga yang meningkat tajam belum terealisasi. Runtuhnya sektor perbankan regional AS adalah pengingat betapa cepatnya kepercayaan dapat terkikis, dan menggarisbawahi pentingnya bertindak lebih awal karena risiko penurunan telah meningkat. Persyaratan pembiayaan yang lebih ketat, dikombinasikan dengan standar pinjaman yang lebih konservatif, dan taktik “memperpanjang dan berpura-pura” serta “menunda dan berdoa” yang digunakan oleh beberapa peminjam selama siklus sebelumnya sangat berisiko mengingat kondisi pasar saat ini.

Tim real estat Oberon telah melihat banyak peminjam tanpa sengaja menunda kebangkrutan atau “Pembiayaan Elang” dengan persyaratan yang sangat tidak menguntungkan. Kami memiliki banyak alasan untuk mengharapkan hasil yang sama tidak menguntungkannya di sesi saat ini. Berbeda dengan mereka yang pernah menghadapi kebangkrutan atau kebangkrutan dana, mereka yang lebih sukses cenderung tidak hanya terlibat lebih awal dan proaktif dengan pasar, tetapi juga: (1) memiliki penilaian nilai portofolio dan kondisi pasar yang jelas dan realistis didukung oleh penilaian atau bahan penilaian serupa; (ii) menunjukkan fleksibilitas dalam solusi pasar modal yang diusulkan (yaitu, daripada memaksakan, katakanlah, investasi ekuitas bersama); (iii) mengalokasikan sumber daya internal yang sesuai untuk penanganan permintaan uji tuntas yang cepat dan menyeluruh bagi penyedia modal; dan (4) bankir investasi yang berpengalaman. Transaksi rekapitalisasi dan restrukturisasi seringkali mendapat manfaat dari penasihat yang sangat berpengalaman yang memandu klien melalui proses dan masalah dalam transaksi tersebut.

Restrukturisasi transaksi real estat modal, yang seringkali terstruktur baik dengan hutang maupun ekuitas, dapat menghadirkan sejumlah pertimbangan penting bagi pemilik yang ada.

Grup Real Estat Oberon bertindak sebagai penasihat keuangan bagi perusahaan, sponsor keuangan, pemberi pinjaman, kreditur, dan pihak berkepentingan lainnya dalam situasi tertekan dan rentan. Kami terus melihat, untuk saat ini, ketersediaan modal yang tersebar luas di seluruh tumpukan modal – meskipun banyak investor arus utama telah mengalihkan fokus mereka ke tumpukan modal ke blue-chip, utang mezzanine, dan utang senior. Suku bunga yang lebih tinggi kemungkinan akan semakin menekankan biaya pembiayaan kredit, rasio leverage, dan penilaian aset, sehingga sangat penting bagi pemilik dan peminjam untuk berpartisipasi di pasar secara proaktif dan cerdas.

Alex San Andres adalah Managing Director Oberon Securities.