Investor lebih tertarik pada catatan CMBS Kelas B – Beragampengetahuan

Minat investor terhadap catatan Kelas B yang lebih berisiko tampaknya meningkat karena industri CMBS bergulat dengan sejumlah tantangan dalam lingkungan pinjaman yang lebih ketat saat ini, kata pakar industri.

Dengan lebih sedikit catatan CMBS baru yang diterbitkan dan pengetatan standar kredit, catatan Kelas B menjadi lebih menarik bagi beberapa investor yang semakin mencari hasil yang lebih tinggi, terutama jika mereka mendekati bagian bawah obligasi yang mereka beli.

terkait: Likuiditas, masalah distribusi menyebabkan arus transaksi sekunder real estate

“Selama Anda memiliki selera, dan Anda bersedia mengambil risiko, mengharapkan pemulihan selama beberapa tahun ke depan, itu cukup menarik,” kata Stephen Buschbaum, direktur riset di data real estat komersial yang berbasis di New York. penyedia Trepp.

Layanan Khusus Greystone yang berbasis di New York, misalnya, bekerja secara teratur dengan potongan-B — keduanya membelinya di pasar sekunder dan menerima rilis baru. Namun pada Agustus 2022, perusahaan mengumumkan bahwa mereka telah membeli Bagian B dari kesepakatan jalur pipa baru senilai $1,09 miliar dari Wells Fargo, Morgan Stanley, Bank of America, dan NCB. Transaksi tersebut menandai pembelian pertama obligasi CMBS Kelas B di pasar penerbitan baru, dan eksekutif perusahaan mengatakan bahwa mereka berencana untuk melanjutkan transaksi tersebut di masa mendatang.

terkait: Kenaikan suku bunga memperketat pasar CMBS

Basis Investment Group yang berbasis di New York juga mengakuisisi Tranche B dari kumpulan CMBS baru senilai $1,025 miliar di bulan Mei. 24 pinjaman dalam kumpulan berasal dari Wells Fargo, Citibank, Morgan Stanley dan Bank of America, menandai kedua kalinya produk CMBS muncul di pasar yang seluruhnya terdiri dari hipotek lima tahun. Kolam ini diamankan oleh 134 kantor, ritel, perumahan multi-keluarga, hotel, dan properti penyimpanan mandiri di seluruh negeri. Eksekutif Basis Investment Group mengutip metrik kumpulan, kualitas agunan dan hasil yang menarik sebagai alasan minat perusahaan dalam kesepakatan, yang kelima dari jenisnya.

“Selama 18 bulan terakhir, kami telah melihat permintaan investor tumbuh, dan sebagian besar karena imbal hasil yang lebih tinggi,” kata Rob Russell, presiden Layanan Khusus Greystone.

Ketika Russell mulai bekerja di ruang CMBS, hasil film-B berada di pertengahan remaja; sekarang mendekati 20%, katanya. Pada saat yang sama, standar kredit yang lebih ketat dan penjaminan transaksi CMBS yang lebih kuat juga membuat catatan Kelas B lebih menarik. Russell mencatat bahwa rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) untuk kumpulan CMBS sekarang rata-rata sekitar 60%, lebih rendah dari level historis. Itu berarti jumlah taruhan dalam kesepakatan ini jauh lebih tinggi.

“Jika Anda melihat transaksi yang mendasarinya, banyak pembiayaan kembali yang kami sebut pembiayaan kembali tunai, di mana pinjaman baru tidak sepenuhnya menutupi pinjaman lama, dan peminjam memasukkan lebih banyak uang ke dalam transaksi. Dari kredit sudut pandang, kamu selalu suka Lihat itu,” tambahnya.

Mengingat sifatnya yang lebih berisiko, hanya ada segelintir investor yang secara teratur membeli catatan Kelas B. Tetapi Matt Salem, seorang mitra dan kepala kredit real estat di perusahaan ekuitas swasta KKR, mencatat bahwa secara keseluruhan, dia melihat lebih banyak minat global terhadap kredit real estat.

“Ada konsensus bahwa ada nilai relatif di pasar dan ini adalah tempat yang lebih aman untuk berinvestasi, tetapi Anda masih mendapatkan pengembalian yang sangat menarik saat ini, sehingga menarik orang ke pasar,” kata Salem.

Dinamika ini meluas ke catatan Kelas B CMBS karena investor mencari peluang menarik dengan hasil yang lebih tinggi.

“Dari apa yang telah kami lihat dalam imbal hasil di ruang kami, kredit telah sedikit meningkat, dan saya pikir itu menarik orang ke pasar karena imbal hasil telah meningkat secara signifikan selama enam hingga sembilan bulan terakhir,” kata Salem.

KKR, salah satu pembeli obligasi Kelas B terbesar di pasar, telah mengubah strategi investasinya di lingkungan baru ini, kata Salem. Dia mencatat bahwa sementara perusahaan terus membeli catatan Kelas B di pasar perdana, volatilitas pasar secara keseluruhan memengaruhi harga dan menciptakan hasil investasi yang lebih tinggi melalui pasar sekunder.

“Sebenarnya ada peluncuran junior yang sedang berlangsung di pasar. Faktanya, kami sedang membeli unit B sekarang,” kata Salem. “Tapi kami telah menghabiskan banyak waktu di pasar sekunder akhir-akhir ini, mencoba memanfaatkan ide kami [are] Pengembalian yang sangat menarik di pasar itu. “

KKR juga mengubah strategi investasi Kelas B dengan cara lain. Secara historis, perusahaan telah berpartisipasi dalam pembelian sekuritas yang tunduk pada aturan retensi risiko, yang berarti mereka akan diminta untuk menyimpan catatan dalam dana mereka selama lima tahun dan diberi kompensasi atas risiko ilikuiditas ini. Meskipun ada berbagai cara untuk mengambil risiko, KKR berfokus pada transaksi di mana perusahaan menanggung semua risiko.

Untuk saat ini, fokuslah untuk membeli porsi perdagangan tingkat sub-investasi, bebas untuk diperdagangkan.

“Kami pikir pasar sangat menarik dan kami ingin mencoba memasukkan lebih banyak uang ke dalamnya,” kata Salem.

penerbitan baru turun

Selain imbal hasil yang lebih tinggi, alasan lain meningkatnya minat pada catatan Kelas B adalah penurunan “tajam” dalam penerbitan CMBS baru sejauh ini di tahun 2023, kata Salem.

Sepanjang tahun ini, penerbitan CMBS baru di AS mencapai $11,2 miliar dalam 19 kesepakatan, dibandingkan dengan $43,9 miliar dalam penerbitan baru dalam 56 kesepakatan label pribadi pada periode yang sama tahun lalu — penurunan dalam jumlah total dolar sekitar 74%, kata Buschbaum.

Penurunan tersebut sebagian disebabkan oleh perlambatan akuisisi baru di pasar dan pengetatan standar kredit dalam beberapa bulan terakhir. Penyebaran di ruang CMBS juga meningkat, terutama setelah masalah perbankan baru-baru ini dan pembicaraan plafon utang mengguncang pasar, yang mungkin juga mengurangi penerbitan baru, kata Buschbom.

Sementara Buschbom mengharapkan sirkulasi meningkat pada paruh kedua tahun ini, tidak mungkin untuk mengejar level 2022. Trepp memperkirakan penerbitan CMBS akan menurun 30% dari tahun ke tahun pada tahun 2023.

Buschbom mencatat bahwa penurunan penerbitan baru dan volatilitas pasar dapat menyebabkan lebih sedikit peluang bagi investor Kelas B, yang mengambil posisi berisiko tetapi berpotensi lebih menguntungkan di tumpukan CMBS karena mereka memegang posisi langsung kalah. Di satu sisi, penjaminan emisi dan kesepakatan penetapan harga yang akurat menjadi lebih sulit karena volatilitas menyulitkan siapa pun untuk memiliki keyakinan tentang cara menentukan harga aset berisiko, katanya.

Pada saat yang sama, lingkungan ini menjadi pertanda baik bagi investor Tipe B. Setelah penerbitan meningkat, standar pinjaman yang lebih ketat akan berarti bahwa apa pun yang disekuritisasi secara teoritis harus memiliki persyaratan pinjaman yang lebih konservatif dan lebih banyak ekuitas untuk “menyerap kerugian atau penurunan nilai,” kata Buschbom. “Ini seharusnya menarik bagi investor B dengan imbal hasil lebih tinggi, jadi saya curiga akan ada minat yang cukup kuat di beberapa titik [so] Ada banyak bubuk kering di sela-sela. “