NAV REIT memanipulasi fitur likuiditas untuk memperbaiki masalah pemulihan – Beragampengetahuan

Langkah baru-baru ini yang dilakukan oleh dua sponsor REIT yang tidak diperdagangkan untuk mengantisipasi permintaan penebusan yang lebih tinggi untuk REIT yang tidak diperdagangkan mungkin membuat takut beberapa investor. Namun, analis industri mengatakan kedua perusahaan melakukan hal yang benar untuk pemegang sahamnya.

Setelah menghadapi peningkatan permintaan penebusan selama lebih dari setahun, industri NAV REIT saat ini sedang menguji batas keunggulan likuiditasnya, sebuah proses yang kemungkinan akan memakan waktu setidaknya 12 bulan ke depan, kata Kevin T. Gannon, Ketua dan CEO Investment Banking. . Robert A. Perusahaan Orang asing & Perusahaan. Proses ini dapat mengarah pada struktur likuiditas baru. Pada saat yang sama, dia menekankan bahwa “likuiditas yang terbatas berarti hal tersebut,” tulis Gannon melalui email. “Pastikan Anda memiliki sumber likuiditas lain.”

Terkait: Membongkar badai atas penilaian real estat Blackstone

Seperti kendaraan semi-likuid lainnya, REIT yang tidak diperdagangkan memiliki batasan penukaran. Struktur reksa dana REIT yang tidak diperdagangkan membatasi penebusan hingga 20% per tahun, 5% setiap triwulan, dan hingga 2% setiap bulan. Namun, permintaan yang tinggi untuk jangka waktu yang lama dapat menempatkan REIT yang tidak diperdagangkan pada posisi harus menjual aset guna menciptakan likuiditas guna memenuhi permintaan penebusan. Dalam pasar transaksi real estat komersial yang sebagian besar masih tidak aktif dan nilainya jauh dari puncak siklus, manajer non-perdagangan mungkin terpaksa menjual aset terbaik mereka atau menjual properti berkualitas lebih rendah dengan harga yang tertekan. Hal ini dapat menciptakan lingkaran setan yang memperburuk portofolio REIT yang tidak diperdagangkan, sehingga menyebabkan lebih banyak investor yang ingin keluar.

Dua manajer aset, Starwood Capital Group dan KKR, menerapkan taktik berbeda untuk mencegah skenario ini.

Terkait: Mengapa sebagian investor optimis terhadap real estate swasta?

Dalam sebuah surat kepada pemegang saham tertanggal 23 Mei, para eksekutif di Starwood REIT, sebuah perwalian investasi real estat non-perdagangan yang disponsori oleh Starwood Capital Group, mencatat bahwa meskipun permintaan penebusan telah menurun dari puncaknya satu setengah tahun yang lalu, permintaan masih melebihi jumlah maksimum. Batasan bulanan dan triwulanan untuk rencana pembelian kembali saham perusahaan. Manajemen dan pengurus REIT mengatakan mereka merasa saat ini bukan saatnya menjual aset untuk memenuhi kewajiban tersebut, sehingga mereka membatasi pembelian kembali saham hingga 0,33% NAV per bulan dan 1,0% NAV per kuartal. Menggunakan nilai aset bersih pada tanggal 20 April 2024, batasan ini berjumlah sekitar $33 juta likuiditas bulanan yang tersedia dan $100 juta likuiditas triwulanan. SREIT memperkirakan akan mempertahankan batas penebusan yang lebih rendah selama enam hingga 12 bulan, dan pada saat itu mereka berharap suku bunga yang lebih rendah dan lingkungan real estate yang lebih baik akan membuat penjualan aset menjadi lebih menarik. Sehubungan dengan penebusan minimum, Starwood akan membebaskan 20% biaya pengelolaan selama periode kapasitas terbatas ini.

“Dengan tidak menjual sejumlah besar aset real estat di pasar ini dan untuk sementara mengubah rencana pembelian kembali saham kami, kami yakin kami membuat keputusan terbaik untuk melindungi dan memaksimalkan nilai bagi pemegang saham SREIT yang ada,” kata surat SREIT.

Perusahaan menolak berkomentar lebih lanjut.

Sampai saat ini, SREIT telah menghasilkan laba sebesar 1,67% atas saham Kelas I, dengan NAV bulanan sebesar $22,87 per saham. Pada bulan April, bulan terakhir dimana data tersedia, SREIT membukukan kerugian 0,21% pada saham Kelas A-nya.

Ambil rute alternatif

Sementara itu, manajer aset KKR mengumumkan pada 4 Juni bahwa jika nilai aset bersih per saham KKR Real Estate Select Trust Inc. (KREST) ​​​​menjadi kurang dari $27 pada tanggal 1 Juni 2027, manajemen perusahaan akan membatalkan hingga 7,7 juta saham yang dimilikinya untuk mempertahankan nilai aset bersih pada $27, dengan nilai saham yang dibatalkan akan menjadi milik pemegang saham. Sahamnya saat ini bernilai sekitar $200 juta. KKR juga akan menyediakan REIT hingga $50 juta untuk memenuhi permintaan penebusan dan kebutuhan lainnya.

NAV KREST saat ini berada pada $25,94 per saham. Sampai saat ini, saham Kelas A mengalami kerugian sebesar 2,03%, sedangkan REIT telah menghasilkan pengembalian total sebesar 4,58% selama tiga tahun.

“Rencana prioritas pemegang saham KREST dan investasi tambahan mencerminkan keyakinan kuat kami terhadap KREST dan keyakinan kami bahwa ini adalah waktu yang tepat untuk berinvestasi di pasar real estat,” kata eksekutif KKR dalam sebuah pernyataan. “Komitmen ini memungkinkan KKR untuk melakukan investasi oportunistik yang menarik, sekaligus memungkinkan seluruh pemegang saham KREST untuk melihat melampaui volatilitas jangka pendek dan terus berinvestasi untuk potensi pemulihan real estat.”

Diperkirakan rencana prioritas pemegang saham akan membantu melindungi pemegang saham KREST dari potensi penurunan nilai hingga 16%.

Menurut Luke Schmidt, wakil presiden penelitian di Blue Vault Partners, KKR dan Starwood sedang mencoba pendekatan baru untuk mencegah masalah penebusan menjadi lebih buruk, yang kemungkinan akan menempatkan pemegang saham REIT mereka pada posisi yang lebih menguntungkan dibandingkan pemegang saham REIT yang telah menangguhkan penebusan khusus. program. Dengan itu.

“Jumlah pengembalian dana yang ditolak akan sangat besar pada pengumuman berikutnya, namun dengan memberikan modal mereka sendiri, mereka mencoba meredakan beberapa kekhawatiran dan kembali ke operasi normal,” tulis Schmidt dalam email.

Dia menambahkan: “Dengan Starwood dan KKR, menurut saya mereka mencoba melakukan hal yang benar bagi pemegang saham yang ingin tetap berada di dana tersebut dan percaya akan masa depannya.” “Jika mereka mempertahankan kebijakan mereka seperti sebelumnya, mereka akan terpaksa menjual sebagian aset mereka untuk mendanai penebusan ini, kemungkinan besar dengan harga diskon, yang akan merugikan kepentingan jangka panjang REIT dan keuntungan para pemegang saham paling setianya.”

Dalam sebuah catatan tentang pengumuman KKR, Gannon menyebutnya sebagai “langkah cerdas dan berani untuk memberikan perlindungan penurunan keuntungan yang lebih baik” dan mencatat bahwa hal itu dapat membantu upaya penggalangan dana perwalian investasi real estat di masa depan.

David J. Inauen, kepala penelitian di Stanger, menambahkan bahwa KKR mengirimkan pesan bahwa mereka memilih untuk tidak mendivestasi investasi saat ini dan ingin terus mengerahkan modal, yang kemungkinan akan menguntungkan pemegang saham KREST.

Pada hari Senin, Stanger juga menaikkan peringkat SREIT menjadi “kinerja pasar”, menekankan fundamental operasional dan profil pertumbuhannya yang kuat.

Keputusan SREIT untuk mengurangi kapasitas penebusan membawa risiko jangka pendek, tulis Enawin dalam catatan itu. Namun, dari sudut pandang Stanger, masih masuk akal untuk memasukkan SREIT ke dalam portofolio investasi REIT.