Negara-negara membuat ADU lebih mudah dibangun. Sekarang terserah kepada pemerintah kota untuk menindaklanjutinya. – Beragampengetahuan

Kekurangan perumahan nasional, manfaat dari peningkatan kepadatan, meningkatnya pergeseran selera konsumen ke arah rumah yang lebih kecil yang dekat dengan aktivitas perkotaan dan faktor-faktor lain telah mendorong anggota parlemen negara bagian untuk menyederhanakan pembangunan unit hunian tambahan.

Pada tahun 2024 saja, Colorado, Arizona, Massachusetts, dan Hawaii mengesahkan undang-undang utama ADU, dan California menambahkan beberapa undang-undang untuk membuka pintu bagi ADU. Namun pada akhirnya, pemerintah daerah tetap menjadi penjaga utama liberalisasi ADU. Meskipun kebijakan ADU negara bagian menargetkan peraturan daerah yang menghambat pertumbuhan ADU, masih ada pekerjaan yang harus dilakukan.

Tapi pertama-tama kabar baiknya. HB24-1152 Colorado dan SB 1415 Arizona mengikuti prinsip utama yang telah menjadi pendekatan standar yang mendorong pengembangan ADU. Mereka mendekriminalisasi ADU (artinya pemerintah daerah tidak bisa melarangnya begitu saja), menghilangkan atau meminimalkan persyaratan untuk meningkatkan persyaratan parkir, melarang pemerintah kota menerapkan persyaratan desain ADU yang lebih ketat dibandingkan tempat tinggal utama, dan melonggarkan atau menghilangkan permintaan Pemilik. Persyaratan check-in. SB 3202 Hawaii mengikutinya tetapi tidak memenuhi persyaratan parkir.

Undang-undang Perumahan Terjangkau Massachusetts yang disahkan pada bulan Agustus mengizinkan ADU yang berukuran kurang dari 900 kaki persegi untuk dibangun di lahan perumahan keluarga tunggal. Berdasarkan undang-undang tersebut, pejabat negara memperkirakan 8.000 hingga 10.000 ADU akan dibangun dalam lima tahun ke depan. California mengesahkan undang-undang ADU pertamanya pada tahun 1982 dan kemudian mengesahkan lima undang-undang terkait ADU lainnya:

• AB 976 secara permanen melarang persyaratan hunian pemilik.
• AB 1033 mengizinkan ADU dijual terpisah dari tempat tinggal utama.
• AB 1332 menyederhanakan proses peninjauan dengan mewajibkan semua kota dan kotamadya untuk mengembangkan rencana pra-persetujuan untuk rencana ADU dan mempublikasikannya di situs web lembaga tersebut.
• SB 1211 mempermudah pembuatan ADU di properti multikeluarga.
• SB 1210 mewajibkan perusahaan utilitas untuk mempublikasikan perkiraan biaya dan jangka waktu penyelesaian untuk sambungan layanan umum, termasuk ADU (memastikan pemilik properti mengetahui biaya dan waktu sambungan utilitas di muka).

Ketika legislator negara bagian terus menekan pemerintah kota untuk melonggarkan atau menghilangkan pembatasan terkait ADU (13 dan terus bertambah), biaya utilitas dan biaya lainnya (yang secara kolektif dikenal sebagai biaya dampak) semakin menjadi pusat diskusi kebijakan yang pro-ADU. Hal ini karena dampak biaya berjumlah cukup untuk menghambat pengembangan ADU.

Ambil contoh Colorado, di mana negara bagian dan banyak kota berupaya mengubah lingkungan peraturan demi mendukung rumah keluarga tunggal yang besar. Kota Lyons, dekat Boulder, berupaya meningkatkan kepadatan. Namun peraturan tradisional yang lebih mengutamakan rumah keluarga tunggal berukuran besar berarti biaya dampak dikenakan pada setiap pintu dalam pembangunan keluarga tunggal dengan kepadatan tinggi, sehingga hal tersebut tidak berkelanjutan secara finansial. Jadi, meskipun komunitas ADU sejalan dengan tujuan komunitas Lyon, tampaknya lahan akan diberikan kepada pengembang rumah standar untuk satu keluarga.

Di Nederland, kota lain dekat Boulder, biaya dampak untuk membangun ADU (atau rumah lainnya) berjumlah sekitar $65,000. Jika Anda sedang membangun rumah mewah senilai $2 juta, ini mungkin merupakan kesalahan pembulatan. Namun jika Anda mempertimbangkan untuk membeli ADU seharga $200.000, ini sangat populer.

Untungnya, Belanda sedang melakukan studi air dan bermaksud mengurangi biaya-biaya tersebut. Kota ini mengikuti tren yang jelas: Hampir tidak ada satu minggu pun yang berlalu tanpa ada kota di negara ini yang melonggarkan peraturan terkait ADU. Berdasarkan hal ini dan pengalaman saya sendiri, ada beberapa langkah yang dapat diambil pemerintah kota untuk membantu mengembangkan ADU melebihi apa yang biasanya diatur dalam peraturan negara bagian yang baru:

• Biaya dampak yang diprorata berdasarkan ukuran bangunan, bukan hanya unit tempat tinggal. Dari sudut pandang perusahaan utilitas, ADU seluas 750 kaki persegi berbeda dengan rumah seluas 5.000 kaki persegi.
• Jika ADU tidak dimaksudkan untuk digunakan sebagai sewa jangka pendek, pertimbangkan untuk membuat program yang membebaskan biaya pengembangan sistem, seperti yang dilakukan oleh Kota Portland, Oregon. Biaya ini mungkin termasuk transportasi (mungkin untuk perbaikan jalan), air, saluran pembuangan dan air hujan, serta biaya taman dan rekreasi.
• Jika rumah keluarga tunggal secara historis mendominasi, evaluasi peran (atau kekurangannya) dari zonasi dan izin untuk pembangunan multi-unit atau unit kecil.
• Seperti yang dilakukan California dengan AB 1332, ADU akan menerima persetujuan yang dipercepat jika dibuat sesuai dengan rencana yang telah dirancang sebelumnya yang sebelumnya diserahkan oleh pembuat ADU.

Dan yang terakhir, pertimbangan yang lebih luas: Pertimbangkan keuntungan jangka panjang dari kepadatan yang lebih tinggi, termasuk penjualan yang lebih tinggi dan pendapatan pajak properti, tanpa adanya keselamatan publik dan masalah lain yang timbul dari bangunan multi-keluarga.

Negara bagian dan kotamadya telah membuat kemajuan besar dalam membuka jalan bagi mereka yang ingin menambah perumahan pengisi secara signifikan melalui unit hunian tambahan. Namun pada akhirnya, pemerintah kota memegang kendali apakah ADU dapat membuka lebih banyak peluang untuk mengatasi kekurangan perumahan yang sedang terjadi di Amerika.

Mike Koenig adalah Presiden dan Pendiri Studio Shed.

Kolom ini tidak mencerminkan pendapat staf editorial beragampengetahuan dan pemiliknya.

Untuk menghubungi editor yang bertanggung jawab atas artikel ini: [email protected].

Relevan