Pasar penjualan rumah yang ada sekarang mendekati keseimbangan pasokan – Beragampengetahuan

dari Nar: Penjualan rumah yang ada turun pada bulan Juni karena harga penjualan rata-rata naik ke rekor harga tertinggi selama dua bulan berturut-turut, menurut National Association of REALTORS®. Penjualan turun di keempat wilayah utama AS. Penjualan dari tahun ke tahun turun di wilayah Timur Laut, Barat Tengah, dan Selatan, namun tidak berubah di wilayah Barat.

Pada bulan Maret, saya menulis bahwa penjualan bulanan rumah yang ada telah mencapai puncaknya dan hal itu akan terjadi kecuali suku bunga hipotek turun. Sejauh ini, seruan tersebut terbukti benar. Beberapa angka penjualan rumah eksisting tahun 2024 serupa dengan tahun 2023. Suku bunga hipotek turun lebih dari 1% pada akhir tahun 2022 dan awal tahun 2023, dan momentum positif dalam aplikasi pembelian tercermin dalam data penjualan. Namun, tingkat suku bunga hipotek melonjak lagi, mengubah pelacak pasar perumahan mingguan kami menjadi wilayah negatif, dan ketika suku bunga tidak kembali turun, hal ini memicu puncak musiman dalam penjualan di bulan Februari.

Hal ini dapat berubah dengan cepat jika suku bunga hipotek mendekati 6% atau lebih rendah. Namun, kita perlu melihat pasar tenaga kerja melemah agar suku bunga bisa turun ke level ini.

Dari Nar: Total inventaris perumahan yang terdaftar pada akhir Juni adalah 1,32 juta unit, meningkat 3,1% dari Mei dan meningkat 23,4% dari tahun lalu (1,07 juta unit). Pada laju penjualan saat ini, persediaan persediaan yang tidak terjual adalah 4,1 bulan, naik dari 3,7 bulan di bulan Mei dan 3,1 bulan di bulan Juni 2023. Persediaan yang tidak terjual terakhir kali melaporkan persediaan empat bulan pada Mei 2020 (4,5 bulan).

Model indeks keterjangkauan saya dibuat untuk tahun 2020-2024 karena ini adalah waktu yang unik dalam sejarah Amerika. Persediaan perlahan-lahan menipis selama bertahun-tahun menjelang tahun 2020, sehingga pertumbuhan harga rumah yang tidak sehat mungkin saja terjadi. Inilah yang sebenarnya terjadi.

Model saya sederhana: kita bisa menerima pertumbuhan harga rumah nasional sebesar 23% selama lima tahun – 4,6% per tahun atau kurang. Namun, hal ini tidak berhasil karena harga rumah meningkat sebesar 30% dalam dua tahun sebelumnya. Variabel kedua yang saya tambahkan pada tahun 2020 adalah jika imbal hasil 10 tahun mencapai di atas 1,94% (yaitu 4% ditambah suku bunga hipotek), pasar perumahan akan turun. Namun hal itu tidak terjadi pada tahun 2020 atau 2021, karena harga rumah naik tak terkendali. Ukuran keterjangkauan saya hancur, dengan imbal hasil 10 tahun tidak melebihi 1,94% hingga setelah Maret 2022, tapi itu terjadi lama setelah harga rumah melonjak. Tentu saja, permintaan akan perumahan pasti akan menurun.

Meskipun persediaan berada jauh di bawah normal, keterjangkauan saat ini jauh lebih buruk dibandingkan masa lalu, sehingga harga akan turun pada paruh kedua tahun ini, seperti yang saya bahas di podcast ini. Prediksi harga rumah tahun 2024 saya sejauh ini salah karena harga rumah naik drastis di musim semi. Pasokan lebih baik tahun ini, namun jika suku bunga turun pada paruh kedua tahun 2024, akan lebih sulit untuk membuat perkiraan yang tepat.

Penjualan rumah yang ada saat ini lebih rendah dari perkiraan, namun sisi positifnya adalah persediaan kembali ke tingkat yang menurut saya seimbang. Persediaan sangat bersifat musiman, jadi kami hanya memiliki data NAR beberapa bulan untuk penurunan musiman. Namun, agar pasar perumahan kembali normal, kita perlu meningkatkan persediaan dari titik terendah dalam sejarah, dan kita melihat hal ini terjadi seiring dengan runtuhnya harga gelembung perumahan di seluruh negeri.