Six Reasons 2023 adalah tahun pertukaran 1031 – Beragampengetahuan

Tahun 2023 akan menjadi tahun yang besar bagi pemilik properti yang ingin memanfaatkan Bursa 1031, yang juga dikenal sebagai ‘pertukaran serupa’. Pertukaran 1031 adalah strategi pajak yang memungkinkan pemilik properti menunda pembayaran pajak capital gain atas penjualan properti dengan menggunakan hasil dari penjualan tersebut untuk membeli properti serupa. Dengan begitu, pemilik dapat menunda membayar pajak atas keuntungan mereka sampai mereka akhirnya menjual properti baru mereka, mungkin bertahun-tahun kemudian.

Pemilik juga dapat memilih untuk menyerahkan tanah mereka kepada ahli waris mereka yang memberi mereka langkah maju, bersama-sama menghilangkan biaya pajak untuk generasi berikutnya.

Terkait: Aset pribadi seperti CRE dapat menciptakan model 60-40 “baru” untuk portofolio

Berikut adalah enam alasan mengapa 2023 akan melihat rekor jumlah 1.031 bursa:

Dataran tinggi pertumbuhan sewa

Terkait: 2023 tidak mungkin membawa gelombang tekanan CRE yang signifikan, prediksi Booker dan Dunlop Execs

2021 adalah tahun rekor pertumbuhan sewa di sebagian besar pasar AS. Sekarang dengan tarif sewa yang melambat di banyak kelas aset dasar seperti multi-keluarga, investor di properti ini mulai melihat harga sewa yang tinggi karena biaya dan biaya modal mereka terus meningkat.

Banyak pemilik jangka panjang mulai menyadari bahwa keuntungan mereka dalam waktu dekat sudah berakhir, namun kesulitan dan biaya administrasi mereka tetap ada.

Kami melihat lebih banyak pemilik properti menunjukkan minat untuk melakukan pertukaran 1031 ke aset yang lebih pasif seperti properti STNL. Di Partners Commercial Real Estate, jaringan 1.031 klien pertukaran kami telah meningkat secara signifikan dalam beberapa bulan terakhir. Kami biasanya melihat rata-rata lima hingga tujuh 1.031 pertukaran per tahun, sementara kami sekarang memiliki sembilan pertukaran aktif dengan total $37 juta dan lebih banyak permintaan dari pemilik untuk bertemu untuk membahas layanan ini sekarang daripada sebelumnya. Kami menghubungkan ini dengan banyak investor yang telah melihat harga properti mereka naik sebanyak 70% dalam tiga tahun terakhir, dan sekarang kenaikan suku bunga dan ekonomi yang melambat menyebabkan keran kuah melambat.

Taman rumah pabrikan, fasilitas industri, penyimpanan mandiri, dan apartemen telah mengalami perubahan CPI tertinggi dalam dekade terakhir, memberikan peluang arbitrase terkuat bagi investor mengingat bursa saham 1031.

Depresiasi bonus kedaluwarsa

Mulai 1 Januari 2023, bonus penyusutan 100% yang diprakarsai oleh Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan pada tahun 2017 telah kedaluwarsa dan telah dikurangi menjadi 80%. Persentase itu akan terus turun 20% dari tahun ke tahun hingga benar-benar habis pada tahun 2026.

Depresiasi yang dipercepat ini telah menjadi alat yang hebat bagi pembeli bursa untuk menghapus seluruh pembelian properti investasi yang memenuhi syarat di tahun pertama mereka yang telah menjadi alat yang hebat untuk mengimbangi keuntungan pokok di tahun yang sama – misalnya dari penjualan perusahaan.

Karena alat penghemat pajak ini perlahan-lahan kedaluwarsa, semakin banyak investor yang melihat jendela ditutup dan bersiap untuk memanfaatkannya selagi masih bisa.

Uang tunai adalah raja

Investor real estat yang melihat keuntungan terbesar dari pertukaran 1031 umumnya adalah mereka yang berusia di atas 65 tahun yang telah memiliki properti selama 20 tahun atau lebih. Para pemilik ini telah mengalami apresiasi terbesar atas properti tersebut dan mendapat manfaat dari depresiasi selama bertahun-tahun. Pemilik ini juga kemungkinan besar tidak memiliki hutang atas properti tersebut.

Sekarang, dengan suku bunga dari banyak pemberi pinjaman sebesar 7,5% atau lebih pada pinjaman konvensional, pembeli utang keluar dari permainan dan pembeli tunai di bursa saham memiliki uang terbaik yang tersedia.

Pada Januari 2022, pasar terasa seperti ada lima pembeli yang mengejar setiap perdagangan. Sekarang tampaknya ada satu pembeli untuk setiap lima properti yang tersedia. Saya melihat hingga 150 basis poin relaksasi cap rate pada properti yang kami pegang berdasarkan kontrak hari ini versus di mana properti tersebut akan diperdagangkan setahun yang lalu. Properti STNL sekarang dijual dengan harga yang belum pernah saya lihat selama lima tahun. Dan persaingan untuk kesepakatan ini sangat rendah.

Transfer kekayaan terbesar

Selama dua dekade berikutnya, kekayaan lebih dari $30 triliun akan berpindah tangan seiring bertambahnya usia baby boomer dan mulai menjual bisnis dan real estat. Sebagian besar kekayaan ini disimpan dalam real estat dan akan dijual karena manajemen terlalu memberatkan tuan tanah yang sudah tua atau karena pemilik bisnis pensiun dan menjual aset real estat komersial. Pertukaran 1031 adalah cara sempurna bagi pemilik ini untuk menghemat hingga 41% pajak dalam beberapa kasus, sambil menginvestasikan kembali 100% saham tersebut ke dalam kepemilikan STNL yang stabil tanpa tanggung jawab manajemen.

Properti sewa bersih penyewa tunggal adalah aset pertukaran paling populer bagi investor karena perawatannya yang rendah, pendapatan bulanan yang stabil, penyewa kredit tinggi, dan sewa jangka panjang. Kami mensurvei 165.000 properti STNL di Costar dan menemukan bahwa 66% dimiliki oleh investor swasta – banyak di antaranya dibeli melalui bursa 1031. Jumlah ini akan meningkat selama 20 tahun ke depan.

tukar sampai Anda jatuh

Ungkapan kurang ajar ini adalah salah satu alasan paling populer investor memperdagangkan 1031. Artinya, pemilik dapat melakukan sebanyak mungkin pertukaran 1031 yang mereka inginkan dalam hidup mereka, dengan 100% pajak mereka ditangguhkan setiap saat. Kecuali jika mereka menjual dan mengakui keuntungan dari penjualan, mereka tidak perlu membayar pajak tersebut. Ketika mereka lulus, ahli waris mereka dapat mewarisi perkebunan tersebut dan menerima eskalasi dalam aturan. Oleh karena itu, jika mereka memutuskan untuk menjual setelah mereka memperoleh kepemilikan, dasar pengenaan pajak mereka atas properti tersebut akan diatur ulang ke nilai pasar wajar pada saat kematian pengembang.

Inilah sebabnya kami menyebut properti STNL sebagai “properti mil terakhir”, karena seringkali merupakan properti terakhir yang akan dibeli pemilik dengan tujuan tunggal untuk menjaga ekuitas, memberikan arus kas yang andal, dan memberikan properti kepada ahli waris mereka tanpa tanggung jawab manajemen begitu mereka melakukannya. sampaikan kepada Pemilik ingin mewariskan aset kepada anak-anak mereka, bukan pekerjaan. Pewarisan harta multifamili adalah pewarisan fungsi. Mewarisi CVS atau 7 Eleven mewarisi properti yang dijalankan dan dikelola secara profesional dengan kemampuan untuk terus memberikan pendapatan pasif selama bertahun-tahun.

Apakah sekarang waktu yang tepat untuk menjual?

Beberapa pemilik merasa ketinggalan perahu, dan berurusan dengan fakta bahwa dalam beberapa kasus, aset mereka 20% lebih sedikit daripada setahun yang lalu. Mereka ingin mendapat untung dari pertukaran tetapi merasa meninggalkan uang di atas meja.

Bagan yang disediakan oleh Green Street ini menunjukkan Indeks CPPI dari nilai real estat di seluruh perekonomian dari tahun 1998 hingga 2022. Penting bagi investor untuk memahami bahwa jika mereka menukar 1031 dari satu properti ke properti lainnya, baik properti ilegal maupun properti masa depan adalah sama. juga dipengaruhi oleh kondisi ekonomi makro. Jika Anda dapat menjual properti Anda pada Januari 2022 seharga $5 juta dan sekarang properti Anda hanya bernilai $4 juta, Anda sebenarnya tidak kehilangan apa pun karena properti Anda di pasar saham telah “menurun” nilainya dengan margin yang sama. arus kas tetap sama. Hal yang sama berlaku jika Anda menjual properti Anda yang ada dengan premi 10% dan menukarnya dengan properti yang juga naik 10% karena kondisi pasar.

Landan Dury adalah Senior Vice President of Investments for Partners Commercial Real Estate yang berbasis di Austin, Texas. Tim Landan telah membuat lusinan 1.031 pertukaran dengan total lebih dari $100 juta dalam beberapa tahun terakhir. Partners adalah firma real estat layanan lengkap yang diakui secara nasional yang berbasis di Houston Inc. 5000.