Pedagang dana lindung nilai yang bertaruh melawan mal sekarang menargetkan meja – Beragampengetahuan

(Bloomberg) — Manajer dana lindung nilai dengan pengembalian pendek 119% atas utang terkait mal bertaruh pada rasa sakit baru di pasar real estat komersial AS.

Menurut Daniel McNamara, pendiri Polpo Capital Management, terlalu banyak kantor lama akan gagal menarik pekerja lagi di era pasca-Covid, membuat mereka kurang menarik bagi penghuni liar dan memicu gelombang gagal bayar.

“Tidak ada yang ingin berada di kantor terburuk di pinggiran kota New Jersey atau tengah kota Manhattan,” kata McNamara dalam sebuah wawancara. “Kami pikir ada banyak ruang untuk hal ini dalam jangka pendek. Dan dalam jangka panjang, saat jatuh tempo, nilainya akan jauh lebih rendah.”

Dia bergabung dengan orang-orang seperti Bruce Richards, CEO Marathon Asset Management, dalam berspekulasi bahwa penurunan permintaan untuk tempat yang tidak diinginkan — bangunan tua atau di lokasi yang tidak populer — akan membuat sebagian besar pasar real estat kantor menjadi usang dan pinjaman terkait terekspos. tersandung.

Kedua investor tersebut membuat taruhan menggunakan indeks derivatif yang melacak kinerja sekuritas berbasis hipotek komersial, strategi serupa dengan mal besar yang memberi McNamara dan lainnya rejeki nomplok pada tahun 2020.

Realtors, termasuk Brookfield Corp. dan Pacific Investment Management Co milik Columbia Property Trust Co, termasuk di antara mereka yang telah gagal membayar hipotek di AS, mengirimkan gelombang kejutan melalui Wall Street. Nilai real estat kantor telah turun 25% dalam 12 bulan terakhir, menurut Green Street, dan kenaikan suku bunga akan menambah rasa sakit.

ruang berlebih

Permintaan yang lebih rendah dan kerja jarak jauh yang lebih tinggi berarti AS akan menyelesaikan kontrak dengan ruang kantor berlebih sekitar 330 juta kaki persegi (lebih dari 30 juta meter persegi), menurut broker Cushman & Wakefield Plc. Ini setara dengan sekitar 70% dari seluruh inventaris Manhattan.

Ini adalah cerita serupa di Eropa, kata laporan itu, di mana 42% bangunan non-hunian dibangun sebelum tahun 1970. Broker Savills Plc mengatakan jatuhnya 25-30% nilai kantor di Eropa dari puncaknya pada awal 2022 “tampaknya lebih mungkin”.

“Minat yang berkurang untuk eksposur pinjaman kantor dapat semakin menghambat transaksi real estat, menurunkan valuasi,” tulis analis Barclays plc Leah Overby dan Anuj Jain dalam sebuah catatan. Mereka memperkirakan penurunan tarif kantor AS sebesar 30% dari puncak ke bawah, “meskipun fundamental yang memburuk meningkatkan risiko penurunan.”

Hampir $92 miliar utang non-bank di kantor-kantor AS akan jatuh tempo tahun ini, menurut Mortgage Bankers Association. Sebuah laporan oleh Trepp dan CompStak memperkirakan bahwa sekitar 25% penyewa di properti yang mampu berutang hingga tahun 2024 di 11 kota besar AS memiliki opsi untuk pindah, yang dapat mengurangi harga sewa yang tersedia bagi tuan tanah.

Sementara jumlah kredit macet tetap kecil untuk saat ini, masalah diperkirakan akan menyebar. Analis DBRS Morningstar menulis bulan lalu bahwa pemberi pinjaman menjadi semakin waspada untuk membiayai kantor lama. Penjualan sekuritas yang didukung hipotek komersial turun di AS karena suku bunga yang lebih tinggi memotong volume pinjaman.

Itu menghadirkan peluang bagi investor seperti McNamara, yang memulai hedge fund jangka panjangnya pada tahun 2021 untuk fokus pada peluang tertekan di pasar CMBS setelah menghasilkan banyak uang dari MP Securitized Credit Partners dengan posisi perdagangan pendek.

Polpo Capital naik 1,55% pada bulan Februari, membawa pengembaliannya sejak didirikan pada November 2021 menjadi 13,49%, menurut presentasi investasi yang dilihat oleh Bloomberg. Seseorang yang mengetahui masalah tersebut mengatakan bahwa perusahaan mengelola sekitar $100 juta.

Selama masa jabatan singkatnya di mal, McNamara, bersama dengan investor seperti Carl Icahn, menggunakan indeks swap default yang dikenal sebagai CMBX untuk bertaruh pada obligasi yang terkait dengan properti ritel. Hari-hari ini, McNamara menggunakan seri turunan yang lebih baru untuk bertaruh melawan obligasi yang terkait dengan kantor berkualitas rendah dan berlokasi buruk. Taruhan terhadap tahapan yang lebih berisiko akan terbayar jika hutang yang terkait dengan bangunan gagal berfungsi.

Spread pada versi metrik yang lebih baru dapat melebar dari 770 basis poin menjadi lebih dari 1.200 basis poin dalam “resesi yang sebenarnya,” kata Richards dalam maraton email.

Bagaimana cara kerja perdagangan CMBX?

CMBX adalah indeks derivatif yang terkait dengan tahapan sekuritas berbasis hipotek komersial. Investor menggunakan metrik untuk bertaruh pada nilai real estat kantor AS. Mereka adalah alat yang serupa dengan yang digunakan oleh pedagang dana lindung nilai Michael Perry dari ketenaran “The Big Short” untuk bertaruh melawan pasar perumahan AS lebih dari satu dekade lalu.

McNamara sebelumnya memperoleh keuntungan besar dengan bertaruh pada indeks seri keenam, atau CMBX 6, karena paparannya yang tinggi terhadap pinjaman terkait posisi. Dia mengatakan, mencari kantor dagang serupa lebih sulit karena tidak ada indikasi penjualan yang jelas.

Namun, dia bertaruh pada CMBX 12, 13, dan 14, yang terkait dengan CMBS yang baru dikeluarkan pada tahun 2020. Biaya carry shorting, atau biaya yang dikeluarkan, adalah sekitar 5%, yang merupakan pasangan McNamara dengan posisi long di real rating tinggi. peringkat perdagangan. Hutang real estat, seperti pengembalian variabel perusahaan investasi real estat, kewajiban pinjaman yang dijaminkan menghasilkan 7% sampai 8%.

“Biaya relokasi tidak memberatkan dalam lingkungan makro ini,” katanya. “Ketika harga nol, membayar 5% itu banyak.”

Sementara itu, Marathon menjual tahap utang paling berisiko di CMBX 13, menurut Richards.

Tidak semua orang yakin bahwa menggunakan turunan adalah cara terbaik untuk bertaruh di meja. Kantor CMBS Morgan Stanley melihat bertaruh pada tahapan yang lebih berisiko sebagai momentum perdagangan setelah mencapai “puncak kepanikan dan kekacauan di paruh belakang minggu lalu,” tulis pedagang Kamil Sadik dalam catatan 6 Maret.

Indeks CMBX telah turun baru-baru ini dengan metrik BBB mencapai titik terendah sepanjang waktu.

“Membuat short position baru di sini bisa menguntungkan, tetapi membutuhkan momentum yang berkelanjutan, dan meminta orang lain menjual di posisi terendah untuk membuat Anda keluar dari posisi Anda,” tulis Sadiq.

taruhan pendek

Untuk beruang, tidak ada tanda-tanda bahwa masalah meningkat.

“Ada indikasi awal bahwa default pada properti kantor CMBS mulai meningkat,” kata Ketua FDIC Martin Gruenberg dalam pidatonya Senin.

Hedge fund juga bertaruh pada penyedia layanan di tempat kerja. Suku bunga pendek di WeWork Inc. 12% saham beredar dibandingkan dengan sekitar 4% tahun lalu, menurut data yang dikumpulkan oleh IHS Markit. Penjual pendek meminjam saham dan berencana untuk membelinya kembali dengan harga lebih rendah dan menghasilkan uang dari selisihnya.

Namun, hanya sekitar 1,7% dari pinjaman kantor AS berdasarkan nilai yang saat ini mengalami beberapa masalah atau kesusahan, kata laporan Cushman, mengutip data dari MSCI Real Assets.

Hal ini menyebabkan konfrontasi antara pembeli dan penjual. Penjualan kantor AS turun 76% menjadi $2,8 miliar pada Januari dibandingkan dengan tahun sebelumnya, menurut MSCI. Kesepakatan tidak akan meningkat lagi, kata McNamara, sampai pemilik dipaksa untuk menjual dengan harga yang mencerminkan betapa rendahnya nilai telah jatuh.

“Perbedaan pasokan dan permintaan sangat besar sekarang,” katanya. Pemilik menjual dengan harga kemarin. Pembeli mengatakan itu gila.

© 2023 Bloomberg LP