Los Angeles, San Francisco menghadapi wabah bangunan zombie pasca-COVID – Beragampengetahuan

Pergeseran yang didorong pandemi ke pekerjaan jarak jauh dan hybrid telah mengurangi kebutuhan akan ruang kantor dan akan terus mengurangi nilainya. Hal ini berimplikasi besar tidak hanya bagi pemilik bangunan tetapi juga bagi kota-kota yang bergantung pada pendapatan pajak properti dan vitalitas ekonomi yang dihasilkan oleh pekerja kantoran.

Survei Boston Consulting Group baru-baru ini menemukan bahwa banyak gedung perkantoran berpotensi menjadi “zombietingkat hunian rendah, tingkat kekosongan tinggi, dan kelayakan finansial yang menurun dengan cepat Masalah ini sangat akut di Los Angeles dan San Di kedua kota tersebut, pendapatan angkutan umum anjlok hingga 80% atau lebih, dan nilai gedung perkantoran serta pendapatan pajak mungkin berkurang jatuh sebanyak setengahnya.

Kenaikan suku bunga memperburuk tekanan keuangan bagi tuan tanah, yang akan melihat pendapatan sewa mereka turun 35% menjadi 45% karena sewa berakhir untuk bisnis di San Francisco dan Los Angeles. Biaya pinjaman yang lebih tinggi dikombinasikan dengan penilaian yang lebih rendah dapat membuat beberapa pemilik memiliki lebih banyak hutang daripada nilai bangunan mereka, yang menyebabkan gelombang gagal bayar yang tiba-tiba membuat pemberi pinjaman menjadi pemilik dan pengelola bangunan tersebut. Pada bulan Februari, sebuah dana yang dikelola oleh Brookfield Properties gagal membayar $784 juta pinjaman pada dua gedung pencakar langit perkantoran terkemuka di pusat kota Los Angeles, yang dilihat oleh beberapa orang sebagai titik balik untuk pasar perkantoran AS.

Kami mendefinisikan bangunan zombie sebagai bangunan yang setidaknya setengah kosong. Banyak bangunan telah mencapai level ini, dengan 60% sewa kantor di seluruh negeri akan berakhir dalam tiga tahun ke depan.

Sebuah lingkaran setan sedang berkembang: tingkat hunian kantor yang lebih rendah menyebabkan pengeluaran yang lebih rendah oleh bisnis di sekitarnya, dan ketika sewa berubah, pendapatan sewa turun. Ini membuat lebih sedikit uang yang tersedia untuk perbaikan bangunan, yang semakin mengurangi nilai properti dan sumber daya untuk pemeliharaan dan peningkatan. Ketika lowongan pekerjaan tetap ada, bisnis yang melayani pekerja kantor tutup atau pindah, menciptakan lebih banyak lowongan dan sering menyebabkan masalah keamanan publik yang harus diatasi oleh kota-kota dengan pemotongan pajak.

Berurusan dengan tempat kerja baru dan realitas keuangan akan membutuhkan tindakan dari pemilik properti, pemimpin kota, dan pemberi pinjaman untuk memutus siklus dan menata kembali pusat kota.

Di tahun-tahun mendatang, kota-kota perlu mengambil beberapa langkah untuk merevitalisasi kawasan pusat kota dan mengubah atau meningkatkannya sebagai tujuan untuk tinggal, bekerja, dan bermain:

• Menetapkan Baseline: Kota harus menilai kemungkinan hunian rendah dan default di gedung perkantoran dan memperkirakan kekurangan anggaran karena berkurangnya pendapatan pajak.
• Mendorong penggunaan: Kota harus mengevaluasi aturan penggunaan lahan untuk memastikan mereka tidak menghalangi regenerasi pusat kota; berinvestasi dan mengamankan ruang publik, dengan fokus khusus pada transportasi; dan mendorong pegawai pemerintah untuk kembali ke gedung perkantoran dan merevitalisasi koridor pusat kota.
• Dukungan untuk Penggunaan Baru: Peraturan zonasi dan pembangunan harus direvisi untuk memungkinkan lebih banyak perumahan di pusat kota, hotel, ritel, dan ruang kantor. Insentif seperti keringanan pajak dan subsidi dapat memfasilitasi peralihan ke penggunaan perumahan, perumahan yang terjangkau, dan retrofit hemat energi.
• Pulihkan pendapatan yang hilang: Para pemimpin kota dapat menunda penilaian kembali properti; memanfaatkan ruang publik dengan lebih baik untuk program seni, musik, dan teater untuk menarik orang menghabiskan waktu dan uang di pusat kota; dan menemukan aliran pendapatan baru, seperti distrik pariwisata dan budaya seni.

Sejauh menyangkut pemilik properti, mereka perlu mengevaluasi portofolio real estat komersial mereka dan memutuskan bagaimana memulihkan atau meninggalkan bangunan zombi berdasarkan karakteristik, lingkungan, pasar, keuangan, serta pajak dan insentif kota.
Properti perkantoran komersial akan jatuh ke dalam salah satu dari lima kategori: Hunian dan profitabilitas tinggi yang berkelanjutan; Layak sebagai ruang kantor dengan sedikit penurunan pendapatan; Cocok untuk konversi menjadi tempat tinggal, hotel atau penggunaan lainnya; Cocok untuk pembangunan kembali dengan dukungan publik; atau Tidak Cocok Digunakan kembali atau disubsidi membangun kembali dan karena itu mungkin default.

Membuat keputusan ini akan sulit, tetapi perlu. Pandemi telah menyebabkan perubahan permanen dalam perilaku di tempat kerja, sehingga bahkan pemulihan ekonomi nasional atau jeda kenaikan suku bunga tidak akan menyelesaikan banyak masalah konstruksi. Analisis kami menunjukkan bahwa sepertiga atau lebih dari ruang kantor saat ini di Amerika Serikat tidak lagi diperlukan.

Sementara itu, pemberi pinjaman harus bekerja sama dengan pemilik bangunan dan pemerintah kota untuk mencoba mencegah gelombang gagal bayar konstruksi yang dapat memaksa mereka menjadi pemilik dan pengelola bangunan zombi, yang memicu penurunan nilai real estat. Mereka perlu mengelola risiko, merestrukturisasi pinjaman yang hampir gagal bayar atau gagal bayar, dan mengembangkan pasar tempat mereka dapat dijual. Pada saat yang sama, mereka harus mengevaluasi dan mendanai proyek penggunaan kembali dan pembangunan kembali karena distrik-distrik dalam kota mengambil fungsi baru.

Pasar perkantoran AS akan menghadapi volatilitas yang intens selama tiga tahun ke depan, memaksa negara tersebut bergulat dengan gedung perkantoran yang terbengkalai di lingkungan perkotaan yang sangat tertekan. Mengingat taruhannya, kota, pemilik properti, dan pemberi pinjaman harus mulai memikirkan kembali bagaimana kita menggunakan bangunan komersial dan apa yang kita inginkan di pusat kota setelah pandemi.

Santiago Ferrer adalah pemimpin Kota, Real Estat, dan Pengembangan Infrastruktur di Amerika Utara di Boston Consulting Group.