Salvage Capital mengantri untuk peluang di properti multi-keluarga – Beragampengetahuan

Di seluruh Amerika Serikat, investor apartemen yang membayar pinjaman konstruksi atau jembatan dengan suku bunga mengambang kini berjuang untuk mengikuti pembayaran bunga yang sering berlipat ganda. Pembiayaan permanen baru dapat membantu, tetapi pemberi pinjaman permanen jarang menawarkan cukup untuk melunasi pinjaman rumah yang ada secara penuh.

Bantuan mungkin sedang dalam perjalanan. Investor ekuitas swasta dengan penuh semangat mencari “modal penyelamat” untuk properti ini – tetapi ada kendala.

Terkait: Dana hutang hipotek bertujuan untuk menjadi pemain dalam strategi oportunistik yang tertekan

Salvage capital—sering disajikan sebagai saham pilihan—disusun sebagai pinjaman dengan suku bunganya sendiri yang tinggi. Bahkan properti dengan pendapatan sewa yang kuat hanya dapat menopang begitu banyak utang, dan imbal hasil pinjaman permanen dan ekuitas premium biasanya masih rendah. Jika mereka ingin mempertahankan kepemilikan mereka, itu berarti banyak peminjam harus menyumbangkan lebih banyak ekuitas.

“Saya sedang berada di tengah-tengah kesepakatan saat ini di mana klien membawa sekitar $1 juta ke meja untuk melunasi pinjaman dan itu adalah uang tunai,” kata Matthew Dzbanek, spesialis layanan modal di Ariel Property Advisors.

Terkait: Dana hutang hipotek masuk untuk mengisi kekosongan pembiayaan

Peminjam merasakan tekanan yang paling terpotong menjadi hutang jangka pendek dengan suku bunga mengambang sebelum harga mulai naik, ketika modal dengan leverage tinggi sudah tersedia dan penilaian properti residensial berada di puncaknya. Banyak dari pinjaman ini jatuh tempo pada paruh kedua tahun 2023 dan awal 2024 — dan pemberi pinjaman yang tertekan tidak mungkin menawarkan perpanjangan.

kata Kyle Draeger, direktur pelaksana senior, CBRE Multifamily.

ACRE menyediakan jembatan di Savannah

ACRE, pengelola dana ekuitas swasta yang berbasis di New York City, telah mengumpulkan $400 juta untuk dana keempatnya, dan siap memberikan pinjaman ekuitas pilihan untuk properti hunian yang perlu mengisi celah dalam pembiayaan mereka.

“Kami memiliki banyak bubuk segar,” kata salah satu pendiri ACRE, Michael van der Pol. Dana diskresioner tertutup dan tertutupnya telah menyambut manajer kekayaan, penasihat investasi terdaftar, dan individu berpenghasilan tinggi dari kalangan investor, menargetkan pengembalian untuk investor ini dari 15% hingga 18%.

Banyak proyek perumahan yang menerima pembiayaan jembatan atau pinjaman konstruksi pada puncak pasar pada tahun 2021 mungkin membutuhkan modal talangan ini pada paruh kedua tahun 2023 dan awal 2024. “Mereka akan kesulitan menemukan pembiayaan permanen karena valuasinya telah berubah,” kata van der pee:

ACRE juga menawarkan modal penyelamatan untuk pembangunan perumahan yang dapat memberikan model untuk investasi ekuitas pilihan di masa depan, meskipun kesepakatan tersebut telah digarisbawahi oleh serangkaian masalah yang berbeda selama pandemi virus corona. Mereka mengalami penundaan selama berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun selama penutupan dan kekurangan pekerja dan material setelahnya.

Menjelang akhir tahun 2022, salah satu klien pengembang ACRE mulai menyambut penyewa gedung mid-rise baru berkapasitas 150 unit di Savannah, Georgia. Pengerjaan proyek dimulai pada 2019 dan selesai menjelang akhir 2022.” “Berhasil, leasing berjalan dengan sangat baik,” kata Van der Poel.

ACRE memberikan pinjaman dana talangan sebesar $25 juta untuk properti tersebut. Pinjaman sementara ACRE memiliki suku bunga mengambang 300 hingga 400 basis poin di atas Secured Overnight Financing Rate (SOFR). Sejak tingkat SOFR naik tajam tahun lalu, properti Savannah tidak dapat mendukung utang sebanyak dulu. Pinjaman konstruksi awal adalah sekitar $30 juta.

Untuk membiayai kembali dengan pinjaman jembatan baru, pemilik harus menyumbang sekitar $5 juta dari ekuitas mereka. “Jika Anda memiliki peminjam sewaan, akan sangat sulit bagi orang untuk menjauh dari properti dasar yang sehat secara operasional itu dan tidak memasukkan sedikit pun ke dalam $5 juta,” kata Van der Pol. Tetapi peminjam yang kurang modal mungkin menghadapi masalah yang lebih serius. “Ini akan menjadi kisah dua peminjam,” katanya.

Saham preferen tidak diambil

Kisah sebuah gedung apartemen bertingkat menengah di Chicago menunjukkan betapa sulitnya membawa modal penyelamatan ke dalam sebuah properti.

Ben Kadish, Presiden dan Pendiri Maverick Commercial Mortgage, Inc. Berbasis di Chicago: “Ini adalah struktur yang sangat kompleks dan dinegosiasikan.”

Salah satu klien Qudish (saat ini) memiliki 40 unit gedung baru yang terlilit hutang. Sedikit lebih dari dua tahun yang lalu, pemilik mengambil pinjaman jembatan suku bunga mengambang senilai $7,5 juta. Dan dia menutupi 75 persen dari nilai properti yang diharapkan, berdasarkan pendapatan sewa tahunannya sebesar $500.000. Pinjaman bunga saja memiliki tingkat bunga mengambang sekitar 4%. Jumlah itu hanya $300.000 setahun untuk pembayaran hipotek.

“Properti itu menghasilkan arus kas $200.000 setahun,” kata Kadish.

Itu semua berubah ketika suku bunga naik, mengirimkan suku bunga mengambang pinjaman menjadi lebih dari 8 persen. Pembayaran hipotek telah berlipat ganda menjadi lebih dari $600.000. “Itu lebih dari yang dihasilkan bangunan dari sewa,” kata Kadish. Sebagian besar pemberi pinjaman bank meminta peminjam mereka untuk mempertahankan tingkat cakupan layanan utang minimal 1,25x. “Anda harus mencari pembiayaan alternatif untuk memelihara properti Anda.”

Pencarian pembiayaan baru dimulai dengan pinjaman baru dan permanen dari Freddie Mac atau Fannie Mae. Dengan suku bunga tetap pada 5,5 hingga 6,0 persen, pinjaman semacam itu mungkin mencakup 65 atau 70 persen dari nilai bangunan – jauh lebih sedikit daripada jumlah pinjaman jembatan saat ini, yang mencakup 75 persen dari nilai, kata Kadish.

Menyelamatkan modal dari pemberi pinjaman ekuitas pilihan dapat mengisi sebagian dari kesenjangan tersebut. Tapi tidak semuanya. Maverick mengidentifikasi empat pemberi pinjaman preferensi mikro dan ekuitas berbeda yang menawarkan suku bunga dari 13 hingga 17 persen, “kata Kadish. Tetapi ukuran pinjaman ini tidak cukup untuk menutupi jumlah yang dibutuhkan peminjam.

Sang maverick menghabiskan enam minggu menyulap kumpulan pinjaman yang berbeda dalam upaya untuk meningkatkan jumlah total hasil pinjaman, karena lembaga pemberi pinjaman yang berbeda memiliki standar penjaminan emisi yang berbeda.

“Peminjam perlu mendatangkan $1,2 juta lagi, ditambah modal pilihan, bersama dengan pinjaman permanen yang baru,” kata Kadish. Sebaliknya, peminjam memutuskan untuk menempatkan properti mereka di pasar untuk dijual. “Mereka memutuskan untuk menjual bangunan itu daripada menulis cek sendiri.”

Kairos menghemat 900 apartemen

Kairos Investment Management Company, sebuah perusahaan investasi real estat yang berbasis di Irvine, California, telah memberikan modal penyelamatan kepada investor apartemen yang kesulitan.

Dua belas bulan lalu, Kairos memberikan $30 juta kepada portofolio tiga komunitas perumahan di pinggiran kota Philadelphia. Masing-masing memiliki sekitar 300 apartemen, dengan total 900 unit.

Pemilik properti ini awalnya mengambil pinjaman talangan selama dua tahun untuk membayar biaya renovasi bernilai tambah, dengan opsi perpanjangan. Pinjaman besar menutupi 90 persen dari biaya proyek. Namun, pandemi virus corona menghentikan rencana mereka. Penutupan dan kelangkaan pekerja dan material telah menunda renovasi dan menambah biaya baru.

“Sudah larut dan mereka keluar dari perjanjian rasio cakupan utang,” kata Carl Chang, pendiri dan CEO Kairos. “Mereka sampai pada akhir dari dua tahun dan mereka tidak bisa mendapatkan perpanjangan tahun karena jumlahnya tidak berfungsi lagi.”

Kairos menyediakan $30 juta dalam ekuitas pilihan, dengan tingkat bunga efektif 18 persen. Uang itu melunasi sebagian dari pinjaman konstruksi yang ada, mengurangi pembayaran hutang atas properti itu. “Kami telah melakukan perpanjangan dan mereka memiliki modal yang cukup sekarang untuk menyelesaikan perbaikan,” kata Chang. Sewa telah meningkat dan properti yang stabil baru-baru ini mampu mendapatkan pembiayaan permanen baru.

Memiliki Kairos sebagai mitra membantu peminjam mencapai tujuannya dengan cara lain selain hanya suntikan modal. Pemberi pinjaman abadi telah memperketat standar underwriting mereka selama setahun terakhir dari kekacauan di pasar modal. Termasuk sumber keuangan dari sponsor pinjaman. “Kami memiliki neraca yang besar, jadi kami membantu membangun kredibilitas dengan lembaga pemberi pinjaman,” kata Chang.

Dengan menyelesaikan kesepakatan tersebut, Kairos dapat menargetkan pengembalian sekitar 18% untuk investor dananya.

ANAX menyelamatkan pembangunan yang macet di New York City

ANAX Real Estate Partners berencana menyediakan modal penyelamatan sebesar $200 juta selama 18 bulan ke depan untuk properti perumahan New York City yang memerlukan suntikan modal. Banyak dana ekuitas swasta besar telah mempercayakan jutaan ini kepada ANAX. ANAX, yang merupakan pengembang berpengalaman, telah mengidentifikasi saluran dari sekitar setengah lusin investasi potensial sejauh ini dan telah mengeluarkan tiga surat persetujuan.

Setiap properti yang dianggap ANAX hingga saat ini merupakan pengembangan multi-keluarga yang dibangun sebagian yang tidak lagi memiliki modal yang cukup untuk menyelesaikan konstruksi. Dalam beberapa kasus, konstruksi benar-benar berhenti, dan ANAX bekerja sama dengan setidaknya satu pemberi pinjaman konstruksi yang telah mengambil alih bangunan yang belum selesai.

Kasus-kasus ini mungkin lebih ekstrim daripada kesenjangan anggaran yang dihadapi pemilik apartemen di bagian lain negara ini. Namun, mereka serupa dalam banyak kasus, pemilik apartemen telah menyadari bahwa nilai properti mereka telah berubah karena suku bunga meningkat – mengambil sebagian dari ekuitas mereka.

“Dalam banyak kasus, jika Anda bisa mendapatkan kembali 50 persen saham Anda, bukankah itu sebuah kemenangan?” kata Eric Brody, pendiri dan CEO ANAX yang berbasis di New York City. “Kami menyadari bahwa dengan kenaikan suku bunga, saya tidak peduli berapa pendapatan operasional bersihnya, itu tidak menutupi suku bunga yang tinggi.”