EYE NEWSFLASH: RUU Hak Penyewa mendapat persetujuan kerajaan – Beragampengetahuan

RUU Hak Penyewa akan membawa perubahan terbesar pada persewaan swasta dalam satu generasi setelah mendapat persetujuan kerajaan hari ini.

RUU tersebut merupakan undang-undang besar pertama yang diperkenalkan di bidang persewaan swasta sejak Undang-Undang Perumahan tahun 1988, dan disahkan oleh Parlemen minggu lalu dan sekarang menjadi undang-undang.

Ben Biddle, kepala eksekutif National Residential Landlords Association (NRLA), mengatakan: “Setelah perdebatan dan ketidakpastian selama bertahun-tahun, hari ini menandai tonggak penting bagi sektor persewaan swasta. Dengan adanya Undang-Undang Hak Penyewa yang tercantum dalam undang-undang, sektor ini membutuhkan kepastian tentang masa depan.

“Ini adalah perubahan paling signifikan pada pasar sewa dalam hampir 40 tahun, dan peraturan baru ini penting untuk diterapkan baik bagi penyewa maupun tuan tanah yang bertanggung jawab. NRLA siap bekerja sama dengan Pemerintah untuk memastikan reformasi dilaksanakan dengan cara yang adil, proporsional, dan dapat ditegakkan.”

“Pemerintah sekarang perlu melibatkan pihak-pihak yang menyediakan perumahan yang sangat dibutuhkan, untuk memastikan bahwa RUU tersebut diterapkan secara realistis dan sejalan dengan kepraktisan pasar – tidak terkecuali kebutuhan akan kejelasan jauh sebelum tahun ajaran berikutnya mengenai perumahan siswa.”

Menteri Perumahan Matthew Pennycook belum menguraikan rencana tersebut Jadwal untuk mulai berlakunya reformasi, meskipun ada tekanan dari Menteri Perumahan Bayangan James Cleverly untuk menetapkan jadwalnya.

Beadle melanjutkan: “Setidaknya, sektor ini memerlukan pemberitahuan implementasi enam bulan sebelumnya untuk memastikan transisi yang mulus dan lancar, dan pemerintah harus memberikan kepastian mengenai hal ini sesegera mungkin.

“Pemerintah juga harus menyadari pentingnya berkembangnya sektor persewaan swasta, tidak hanya untuk memenuhi permintaan penyewa tetapi juga bagi perekonomian nasional. Reformasi pemerintah harus dilakukan agar tidak memperburuk krisis pasokan dengan menghambat investasi jangka panjang pada rumah sewa yang menjadi andalan banyak orang.

“Ketika terjadi perubahan, pemerintah harus berkomitmen untuk terus memantau dampaknya dan memastikan hasilnya disebarluaskan.”

Beverley Kennard, kepala operasi perizinan di Knight Frank, berkomentar: “Dengan RUU Hak Penyewa yang kini mendapat persetujuan kerajaan, hal ini merupakan tonggak penting dalam reformasi yang telah direncanakan selama beberapa waktu. Sementara kami menunggu kejelasan mengenai implementasinya – RUU ini diharapkan mulai berlaku dalam enam bulan ke depan – perlu dicatat bahwa RUU ini dirancang untuk mengatasi praktik nakal, bukan menghukum tuan tanah.” Pejabat.

“Meskipun masa transisi mungkin membawa beberapa amandemen, elemen inti dari RUU ini sebagian besar tetap sama: pencabutan pasal 21, perubahan periode pemberitahuan, dan pembatasan 12 bulan untuk mengizinkan kembali ketika pemilik rumah memberikan pemberitahuan penjualan.

“Penting juga untuk melihat Undang-Undang Hak Penyewa dalam konteks pasar yang lebih luas. Kebijakan pajak, persyaratan efisiensi energi, dan suku bunga terus membentuk kepercayaan pemilik tanah dan keputusan investasi. Kami akan bekerja sama dengan pemilik rumah untuk membantu mereka memahami implikasi praktis dari reformasi ini, mengelola segala risiko yang dirasakan, dan membuat rencana dengan percaya diri untuk beberapa bulan ke depan.”

“Bagi tuan tanah, real estat tetap merupakan investasi jangka panjang yang baik. Fondasi sektor ini tetap kuat, dan kunci kesuksesan properti sewaan tidak berubah – referensi penyewa yang komprehensif, hubungan baik tuan tanah-penyewa, manajemen profesional, dan saran yang dapat diandalkan. Singkatnya, hal ini tidak perlu dikhawatirkan: dengan persiapan dan saran yang tepat, sektor persewaan swasta akan tetap menjadi sektor yang stabil dan bermanfaat.” “untuk investasi.”

Morgan Vine, direktur kebijakan dan pengaruh di Independent Age, termasuk di antara mereka yang menyambut baik RUU Hak Penyewa yang menerima persetujuan kerajaan.

“Semakin banyak penyewa swasta berusia lanjut, sekitar sepertiganya hidup dalam kemiskinan, dan sangat membutuhkan rumah yang aman,” kata Fine. “Untungnya, hari ini kita selangkah lebih dekat menuju hal tersebut.”

“Selama bertahun-tahun, kami di Usia Mandiri telah menyerukan kesepakatan yang lebih baik untuk penyewa yang lebih tua, dan merupakan hal yang baik untuk melihat anggota parlemen mengambil tindakan. Banyak dari penyewa yang lebih tua yang kami ajak bicara terus-menerus hidup dalam kecemasan, khawatir akan penggusuran dan meminta pemilik rumah untuk melakukan perbaikan. Sekarang, kita perlu melihat implementasi cepat dari RUU tersebut, termasuk diakhirinya penggusuran tanpa kesalahan dan batasan pembayaran di muka.

“Hal yang tidak dibahas dalam RUU ini adalah kualitas dan keterjangkauan rumah sewaan. Kita perlu melihat komitmen pemerintah Inggris untuk menaikkan Tunjangan Perumahan Lokal – mekanisme yang menentukan berapa banyak tunjangan perumahan yang dibayarkan – dalam Anggaran berikutnya, dan setiap tahun ke depan. Dengan dua pertiga dari penyewa swasta yang lebih tua yang menerima Tunjangan Perumahan tidak mendapatkan cukup uang untuk membayar biaya sewa, hal ini memberikan tekanan pada kepribadian anggaran ke tingkat yang tidak berkelanjutan. Hal ini harus diubah.”

Catherine Williams, mitra real estate di firma hukum internasional Addleshaw Goddard, memberikan ringkasan mengenai arti undang-undang tersebut bagi sektor ini:

Risiko kenaikan harga sewa

“Saya pikir ada risiko yang sangat nyata bahwa pengendalian ini pada akhirnya akan meningkatkan harga sewa properti yang ada sambil terus membatasi pasokan.”

Abaikan tuan tanah institusional

“Undang-undang tersebut mengabaikan perbedaan penting antara tuan tanah swasta dan operator institusional skala besar. Perubahan yang dibuat oleh undang-undang mengenai bagaimana tinjauan sewa dilaksanakan dan ditentang menciptakan ketidakpastian bagi tuan tanah institusional, yang mengandalkan proyeksi kenaikan sewa tahunan untuk mendukung model investasi jangka panjang. Dengan membatasi tinjauan sewa dan memungkinkan tantangan penyewa yang dapat berlangsung selama beberapa tahun. Paling populer – yang sebagian besar mungkin bersifat spekulatif atau kurang bermanfaat – undang-undang tersebut mengganggu perencanaan keuangan untuk portofolio sewa yang dikelola secara profesional dan berisiko melemahkan kelangsungan skema BTR baru yang sangat dibutuhkan selama krisis perumahan.

Dampak pada investasi profesional

“Tuan tanah institusional ini – seperti dana pensiun, perusahaan asuransi, dan pengembang profesional – tunduk pada standar kepatuhan, keberlanjutan, dan tata kelola yang ketat. Mereka menyediakan perumahan sewa yang dikelola dengan baik dan berkualitas tinggi serta memainkan peran penting dalam memenuhi permintaan perumahan. Memperlakukan mereka seperti tuan tanah koboi berisiko merusak kepercayaan investor dan memberikan sanksi kepada mereka yang berkontribusi positif pada sektor ini.”

Target pengiriman beresiko

“Dengan hal ini dan penundaan regulator keselamatan konstruksi, Steve Reid akan beruntung memiliki 750.000 rumah di Parlemen ini, apalagi 1,5 juta. Program legislatif tidak memfasilitasi retorika ‘dukung pembangun, bukan penyandang disabilitas’.”

Ketentuan tinjauan sewa menciptakan risiko sistemik

“Perpindahan ke proses peninjauan sewa wajib menurut undang-undang saja (melalui Bagian 13) menghilangkan kemampuan pemilik rumah untuk menyetujui peninjauan rutin terkait sewa. Jika peninjauan sewa ditentang, ketidakmampuan pengadilan tingkat pertama untuk menaikkan harga sewa melebihi jumlah yang diusulkan kepada pemilik rumah akan menciptakan risiko sistemik, sehingga mengganggu model keuangan yang mendukung investasi institusional jangka panjang.”

Kemungkinan adanya tantangan hukum

“Jika tanda-tanda kelebihan beban muncul dan tidak ada tindakan perbaikan yang diambil, maka masuk akal jika undang-undang tersebut diperkirakan akan menghadapi tantangan hukum.”

Pembatasan deposito dan pembayaran di muka

“Pembatasan deposit dan pembayaran sewa di muka dimaksudkan untuk meningkatkan keterjangkauan namun pada saat yang sama mengurangi fleksibilitas. Penyewa yang memilih atau perlu membayar sewa di muka, sering kali sebagai strategi mitigasi terhadap risiko kredit, mungkin merasa pilihan mereka terbatas, sehingga mengurangi akses terhadap perumahan.”

Dukungan untuk perlindungan penyewa

“Saya mendukung banyak langkah yang bertujuan melindungi penyewa; tidak ada keraguan bahwa praktik buruk yang dilakukan tuan tanah telah menimbulkan kerugian nyata – tidak hanya bagi individu, namun juga bagi pasar itu sendiri, sehingga memicu persepsi masyarakat yang terdistorsi terhadap tuan tanah dan melemahkan kepercayaan terhadap sektor ini.”

Mendukung kebijakan yang seimbang

“Undang-undang berasumsi bahwa tuan tanah itu buruk dan penyewanya baik. Namun sektor persewaan swasta tidak bersifat biner. Jumlah tuan tanah baik yang menerima penyewa bermasalah sama banyaknya dengan jumlah tuan tanah nakal yang menyalahgunakan sistem. Jika kita terus membuat undang-undang atas dasar ini, kita akan mengusir tuan tanah yang baik dan semakin mengurangi pasokan – dan ini adalah berita buruk bagi penyewa dan krisis perumahan.”

RUU Hak Penyewa ‘bukanlah tentang melindungi penyewa – ini tentang melindungi anggaran dewan’