Apa itu sponsor koperasi? Mengapa koperasi ini lebih mahal dibandingkan koperasi lainnya? – Beragampengetahuan

Jika Anda ingin membeli koperasi di New York City, istilah “unit bersponsor” mungkin menarik perhatian Anda saat menelusuri daftar di kota tersebut.

Koperasi bersponsor adalah apartemen yang dijual oleh pemilik gedung atau perusahaan yang mendirikan koperasi. Ada beberapa keuntungan membeli kondominium jenis ini: Keuntungan utamanya adalah Anda dapat melewati proses persetujuan dewan, yang sangat melegakan bagi banyak pembeli.

Sebagian besar bangunan koperasi merupakan bangunan sewaan yang diubah dari tahun 1970an dan 1980an. Penyewa yang ada mempunyai pilihan untuk membeli apartemen atau terus menyewa. Jika penyewa tidak membeli, sponsor tetap memiliki kepemilikan apartemen dan terus menyewakannya kepada penyewa. Ketika penyewa pindah dan pemiliknya menjual unitnya, Anda akan melihat apartemen tersebut terdaftar sebagai unit sponsor.

[Editor’s note: An earlier version of this article was published in July 2023 and has been updated with new information for June 2024.]

Ingatlah bahwa apartemen sponsor mungkin sedikit lebih mahal daripada koperasi yang dijual kembali, meskipun apartemen tersebut mungkin mengalami kerusakan saat disewakan. Lokasi-lokasi ini mungkin juga memiliki biaya penutupan yang lebih tinggi dibandingkan unit biasa.

Anggap ini sebagai panduan Anda untuk mensponsori apartemen sehingga Anda tahu apa saja yang terlibat dalam pembeliannya.

Anda melewatkan proses persetujuan dewan koperasi

Tidak diragukan lagi, menghindari langkah yang menegangkan ini adalah keuntungan terbesar membeli kondominium sponsor. Dalam pembelian koperasi pada umumnya, proses permohonan bisa sangat invasif dan memerlukan pengawasan ketat terhadap situasi dan karakter keuangan Anda.

Selain mengurangi hambatan finansial, proses pembelian penjualan sponsor menjadi lebih cepat karena Anda tidak perlu menunggu review dewan dan wawancara.

Dengan Apartemen Sponsor, Anda tetap perlu mengevaluasi situasi keuangan Anda. Namun selama tawaran Anda diterima—dan dengan asumsi Anda bisa mendapatkan hipotek saat membiayainya—Anda tidak memerlukan peninjauan lebih lanjut.

“Membeli ke koperasi milik sponsor memungkinkan Anda memperoleh pembiayaan sebanyak yang dimungkinkan oleh bank Anda,” kata Melissa Cohn, wakil presiden regional di William Raveis Mortgage.

Jadi jika jumlah pinjaman memenuhi persyaratan (hingga $1,149,825 di New York City), maka dimungkinkan untuk mendapatkan pembiayaan hingga 97 persen, katanya. Hal ini berbeda dengan koperasi penjualan kembali, dimana dewan biasanya membatasi pembiayaan hingga 80%.

Unit bersponsor memberikan peluang bagi pembeli dengan pendapatan tradisional yang lebih rendah – pekerja lepas, konsultan kontrak, atau wiraswasta.

“Beberapa bank tidak memerlukan verifikasi pendapatan atau menggunakan metode lain untuk memverifikasi pendapatan jika memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman tradisional tidak berhasil,” kata Cohen.

Patrick Lavell, manajer cabang Crosscountry Mortgage, mengatakan aturan mengenai kesepakatan ini akan tetap ditentukan oleh peraturan masing-masing koperasi, namun sponsor tidak harus mematuhi standar yang sama.

“Bukan hal yang aneh jika penjualan sponsor berarti bahwa masalah ketenagakerjaan atau kredit, persyaratan uang muka, atau hambatan umum lainnya dapat dimodifikasi untuk mengakomodasi pembeli individu,” katanya.

Anda sering kali mendapatkan detail asli sebelum perang

Unit bersponsor biasanya telah disewa selama beberapa dekade dan dalam banyak kasus masih dalam kondisi murni. Mereka mungkin menampilkan detail sebelum perang yang menarik seperti cetakan dentil dan lantai herringbone. Tentu saja, ciri-ciri arsitektural ini kemungkinan besar akan tersembunyi di balik cat setiap penyewaan baru, namun ciri-ciri tersebut dapat memberikan karakter yang sulit ditemukan pada tempat tersebut.

Di sisi lain, unit-unit ini mungkin dalam kondisi buruk dan mungkin perlu menyewa ahli untuk menghilangkan cat berbahan dasar timbal atau asbes, atau menjalani renovasi total. Dalam kasus ini, pengacara penutupan Karen Sonn dari Sonn Associates mengatakan perjanjian renovasi gedung atau paket penjualan mungkin mengharuskan pembeli baru untuk melakukan peningkatan pada panel listrik, jendela atau radiator.

Atau mereka akan diperbaharui untuk dijual dengan harga lebih tinggi, dan perombakan sponsor tersebut belum tentu sesuai dengan praktik Anda. Beberapa pembeli mendapati diri mereka melakukan renovasi dalam beberapa tahun ketika peningkatan yang dilakukan sponsor tidak sesuai standar.

Terlebih lagi, sponsor tidak memerlukan persetujuan dewan untuk melakukan pra-penjualan renovasi. Misalnya, sponsor mungkin memasang mesin cuci/pengering dalam unit di gedung yang tidak mengizinkan pemasangannya. Yang sering terjadi adalah, “ketika pembeli menjual, dewan tidak mengalihkan mesin cuci/pengering ke pembeli berikutnya,” kata Thorne. (Dengan kata lain, jika tidak berhasil, Anda mungkin harus membayar untuk melepas mesin tersebut.)

Ketahuilah bahwa inspeksi penting untuk apartemen “apa adanya”, sehingga Anda mengetahui kondisi apartemen secara keseluruhan dan apa saja yang terlibat dalam renovasi sebelum Anda membeli. Mereka juga berguna untuk unit yang direnovasi dan dapat membantu menentukan kualitas peningkatan.

Jika Anda membeli apartemen bersponsor, Anda masih harus mendapatkan semua rencana renovasi yang disetujui oleh dewan koperasi, arsitek bangunan, dan perusahaan manajemen sebelum memulai proyek. Oleh karena itu, pastikan untuk memeriksa kebijakan perubahan motherboard Anda sebelum membeli.

“Sebagian besar bangunan memiliki peraturan ketat mengenai renovasi: ada batasan jumlah renovasi yang dapat dilakukan setiap kali [or on the] lamanya renovasi apa pun,” kata Sonn.

Biasanya harganya lebih mahal daripada unit yang tidak disponsori

Jika semua hal dianggap sama, kondominium yang disponsori mungkin lebih mahal daripada kondominium yang dijual kembali.

Jonathan Miller, presiden dan CEO perusahaan penilai real estat Miller Samuel, mengatakan salah satu alasan tingginya harga adalah karena apartemen sponsor sering kali baru direnovasi. Namun meskipun ada dua apartemen serupa, direnovasi atau tidak, dan kepemilikan sponsor adalah satu-satunya perbedaan, “Anda mungkin melihat premi sebesar 5% atau bahkan 10% untuk unit sponsor.”

Selain itu, jika Anda membeli dari sponsor, biasanya Anda tidak perlu membayar pajak transfer (selengkapnya di bawah). Kapur hingga membayar premi tanpa harus melalui proses persetujuan dewan.

Miller mengatakan bahwa harga apartemen sponsor lebih mahal bukan merupakan aturan yang tegas, namun dalam kasus di mana unit sponsor dijual dengan harga lebih rendah dari harga jual kembali relatif, hal ini biasanya karena apartemen sponsor “lebih kumuh daripada apartemen tanpa perabotan pada umumnya.” Apartemen yang tidak disponsori. “

Biaya penutupan mungkin juga lebih tinggi

Sebagian besar koperasi mengharuskan pembeli untuk membayar 20 hingga 25 persen dari harga pembelian, namun ketika Anda membeli koperasi sponsor, Anda mungkin dapat membayar uang muka lebih kecil yaitu 10 persen.

Namun, Anda mungkin menghadapi biaya penutupan yang lebih tinggi dengan koperasi sponsor.

Hal ini karena pembeli diharuskan membayar pajak transfer kota dan negara bagian atas penjualan kepada sponsor koperasi. Ini menambahkan persentase harga pembelian ke biaya penutupan Anda.

Pajak transfer kota adalah 1% dari harga pembelian untuk penjualan di bawah $500.000 (1,425% untuk pembelian $500.000 atau lebih), ditambah pajak transfer negara bagian sebesar 0,4%. Hal ini mungkin bisa dinegosiasikan saat menjual kembali, tapi tidak terlalu bisa dinegosiasikan jika itu adalah unit sponsor.

Anda masih perlu melakukan uji tuntas

Pelajari sebanyak mungkin tentang gedung tersebut, penyewa sebelumnya, dan sponsor—agen dan pengacara Anda dapat membantu Anda.

Tanyakan kepada sponsor berapa banyak apartemen yang dimilikinya di gedung tersebut dan berapa banyak yang ditempati oleh pemilik. Semakin banyak apartemen milik pribadi dalam sebuah gedung, semakin mudah memperoleh pembiayaan dan semakin besar kemampuan apartemen Anda untuk mempertahankan atau mengapresiasi nilainya di kemudian hari.

Jika sebagian besar unit tidak disewa, bank cenderung menganggap bangunan tersebut sebagai investasi yang baik.

Lavelle mengatakan salah satu rintangan terbesar bagi pembeli yang mencoba mendapatkan hipotek adalah ketika sponsor memiliki unit dalam jumlah besar. Jika lebih dari 40% unit dimiliki oleh satu investor, atau lebih dari 50% unit dimiliki oleh banyak investor, maka bangunan tersebut akan memiliki tingkat hunian pemilik yang terlalu rendah bagi sebagian besar pemberi pinjaman.

Artinya, “bangunan tersebut dianggap tidak memiliki jaminan, yang secara umum berarti pinjaman dengan suku bunga tetap mungkin tidak tersedia atau akan tersedia dengan suku bunga lebih tinggi,” katanya.

Waspadai masalah hukum dengan penyewa sebelumnya

Penyewa di Kota New York menikmati banyak perlindungan, jadi seperti halnya unit sewaan apa pun, Anda harus memastikan bahwa sewa sewa sebelumnya telah diakhiri dengan benar dan penyewa telah mengosongkan properti atau diusir dengan benar.

apa yang terjadi? Salah satu skenarionya adalah ketika seorang anggota keluarga mengklaim bahwa mereka tinggal bersama penyewa sebelumnya dan diusir secara tidak adil, atau bahwa apartemen tersebut dikosongkan saat mereka sedang berlibur.

Aturan bangunan masih berlaku

Meskipun Anda tidak memerlukan persetujuan dewan untuk membeli apartemen sponsor, Anda tetap harus mematuhi peraturan dan anggaran rumah tangga gedung.

Meskipun sponsor mungkin tidak memiliki “kendali” dalam arti rencana penawaran, beberapa sponsor bangunan mempunyai kepentingan yang signifikan dan tetap terlibat. Beberapa bangunan sebenarnya mendapat manfaat dari keahlian dan hubungan yang dibangun oleh sponsor asli atau sponsor penerus, melewati perusahaan pengelola dan malah mendapatkan jawaban dari individu.

Di mana menemukan mitra sponsor

Unit sponsor berlokasi di seluruh kota. Sebagian besar berlokasi di gedung-gedung sebelum perang di Upper East dan Upper West Sides Manhattan, meskipun ada juga beberapa koperasi pembangunan baru yang dibangun oleh unit sponsor di Bronx dan Queens.

Bersiaplah untuk membeli kondominium milik sponsor selama 6 hingga 12 bulan tergantung kebutuhan dan inventaris yang tersedia. Beberapa pembeli yang ingin menghindari persetujuan dewan selalu mencarinya.

Beri tahu agen Anda bahwa Anda tertarik mensponsori apartemen. Jika Anda mencari koperasi ini di situs daftar, masukkan istilah “unit bersponsor” atau “tidak disetujui oleh dewan” di parameter pencarian. Beberapa situs listing (seperti StreetEasy) memiliki filter bersponsor; tetapi tidak banyak unit yang tersedia. Pencarian baru-baru ini hanya menunjukkan 31 daftar unit sponsor di lima wilayah.

Versi sebelumnya dari artikel ini mencakup penulisan dan pelaporan oleh Tracy Kaler dan Emily Myers.