Apa yang akan terjadi pada pasar perumahan Inggris pada tahun 2026? – Beragampengetahuan

Harga rumah diperkirakan akan mencatat pertumbuhan moderat selama beberapa tahun mendatang, naik sebesar 2,5% di seluruh Inggris pada kuartal terakhir tahun 2026, karena melambatnya inflasi dan pelonggaran suku bunga mendukung pasar, menurut perkiraan pasar perumahan terbaru dari Hamptons.

Badan real estat tersebut memperkirakan bahwa volume transaksi kemungkinan akan tetap stabil di sekitar 1,15 juta pada tahun 2026, dengan keterjangkauan yang meningkat untuk menyeimbangkan tekanan ekonomi dan pajak yang sedang berlangsung.

Namun mulai tahun 2027, ketidakpastian politik dan biaya pinjaman yang lebih tinggi diperkirakan akan berdampak lebih lanjut pada pasar, memperlambat pertumbuhan harga menjadi 2,0% pada akhir tahun 2027 dan 1,5% pada akhir tahun 2028. Pasar-pasar utama kemungkinan akan tetap lemah, dengan kebijakan pajak dan ketidakpastian yang lebih luas membatasi mobilitas dan menunda pemulihan.

Patut dicatat bahwa pada tahun depan, East Midlands diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga yang lebih besar sejak pasar terbawah pada tahun 2009 dibandingkan London, dan wilayah North West dan West Midlands diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga yang lebih besar pada akhir tahun 2027 – yang menandakan adanya pergeseran besar dalam siklus harga rumah regional.

Perkiraan pertumbuhan tahunan untuk harga rumah

Sumber: Kantor Statistik Nasional dan The Hamptons

Keluarga Hamptons memperkirakan bahwa inflasi kemungkinan akan turun lebih cepat dari perkiraan tahun depan, sehingga memungkinkan dilakukannya dua atau tiga kali pemotongan suku bunga dasar. Mereka juga memperkirakan suku bunga bank akan stabil di sekitar 3,25% pada akhir tahun 2026, dengan suku bunga hipotek pada umumnya stabil di sekitar 4%. Hal ini akan meningkatkan ketersediaan kesepakatan hipotek di bawah 4%, bahkan untuk peminjam dengan simpanan lebih kecil, membantu mendukung pertumbuhan dan aktivitas suku bunga.

Keterjangkauan meningkat di atas kertas, karena keuntungan tumbuh sebelum inflasi. Meskipun beberapa rumah tangga yang mengambil transaksi dengan tarif lebih pendek dan tetap mengalami pembayaran bulanan yang lebih rendah, rumah tangga lainnya masih menyesuaikan diri dengan biaya yang lebih tinggi. Sekitar 600.000 peminjam mendapatkan tarif sangat rendah kurang dari 3% selama lima tahun yang akan diterapkan pada tahun 2026 dan 2027.

London dan pasar-pasar utama – pemulihan tertunda

Pada titik siklus ini, Hamptons biasanya memperkirakan pasar London akan mendapatkan kembali momentumnya. Secara historis, modal memimpin pemulihan ketika keterjangkauan membaik, namun kali ini pemulihan tampak lemah.

Sejak tahun 2016, kinerja London secara konsisten berada di bawah kinerja negara-negara lain di Inggris, dan perkiraan kami adalah bahwa tren ini akan terus berlanjut – kebalikan dari perkiraan kami sebelumnya. Badan tersebut memperkirakan pertumbuhan yang datar (0%) di seluruh London Raya pada tahun 2026 karena pasar menyerap perubahan pajak terkini.

Meskipun diperkirakan terjadi sedikit penurunan harga di sektor £1,9 juta+, hal ini kemungkinan akan diimbangi oleh pertumbuhan di pasar umum, di mana peningkatan keterjangkauan dan pelonggaran suku bunga hipotek mulai mendukung kepercayaan pembeli.

Salah satu tantangan yang berkembang adalah kurangnya pertumbuhan harga rumah bernilai lebih tinggi. Turunnya harga – terutama di pusat kota London – berarti semakin banyak rumah tangga yang menjual dengan harga lebih rendah dari yang mereka bayarkan. Pada tahun 2025, 14% penjual di London menjual dengan kerugian, dibandingkan dengan 6% pada tahun 2016. Hal ini menghambat pergerakan dan mendorong pemilik untuk tetap tinggal, terutama ketika mereka menghadapi tingginya biaya pajak tanah materai pada pembelian berikutnya.

Hasilnya, pasar London semakin didorong oleh pembeli pertama, yang mencakup 50% rumah yang terjual di ibu kota tahun ini.

Keputusan untuk menaikkan bea materai pada awal tahun ini – ditambah dengan kekhawatiran perpajakan yang lebih luas, termasuk perubahan status non-penduduk dan spekulasi seputar keuntungan modal dan pajak warisan – telah menciptakan latar belakang yang menantang bagi pasar bernilai tinggi. Biaya tambahan pajak dewan yang baru untuk rumah senilai lebih dari £2 juta menambah lapisan biaya lain, yang semakin mengurangi moral dan nilai-nilai.

Pasar Prime Country, dimana tagihan pajak dewan jauh lebih tinggi dibandingkan di London, dapat mendapat tekanan yang lebih besar dari biaya tambahan ini. Daerah-daerah ini mengalami pertumbuhan yang pesat pasca-Covid-19, namun ketidakpastian politik dan beban pajak kini menyebabkan banyak keluarga menunda pindah.

Properti di atas £2 juta mungkin akan mengalami koreksi harga sekitar 5%, namun hal ini diperkirakan hanya akan terjadi sekali saja, bukan penurunan jangka panjang, karena pasar akan mencerna perubahan tersebut dan menjadi stabil. Tarif pajak masih lebih rendah dibandingkan negara-negara Eropa dan Amerika.

2027-2028: Era inflasi dan risiko politik yang lebih tinggi

Tampaknya tahun 2026 akan menandai berakhirnya siklus penurunan suku bunga, dan tahun-tahun mendatang juga akan terlihat lebih tidak pasti, menurut Hamptons. Inflasi diperkirakan akan tetap di atas target 2%, dan suku bunga hipotek dapat mulai meningkat pada tahun 2027 karena pasar mulai memperhitungkan kenaikan suku bunga di masa depan. Dengan latar belakang ini, pertumbuhan harga rumah di Inggris diperkirakan akan melambat menjadi sekitar 2,0% pada kuartal keempat tahun 2027 dan 1,5% pada kuartal keempat tahun 2028.

Ketidakpastian politik akan menjadi pendorong sentimen yang lebih menonjol, terutama di pasar-pasar utama pada tahun 2028 – setahun sebelum pemilu yang dijadwalkan. Kebijakan pajak semakin berperan sebagai mekanisme untuk menaikkan level, sehingga membatasi pemulihan di pasar-pasar dengan nilai lebih tinggi di London dan negara-negara Selatan.

London diperkirakan akan mengalami pertumbuhan sekitar 1,0% pada tahun 2027, sebelum terhenti lagi pada tahun 2028. Meningkatnya beban bea materai dan biaya lainnya akan terus menghambat aktivitas.

Secara riil (yaitu disesuaikan dengan inflasi), harga rumah kemungkinan besar akan terus berkinerja buruk, karena keterjangkauan meningkat dan pertumbuhan pendapatan bervariasi. Meskipun pertumbuhan gaji utama mungkin tetap kuat – sebagian didorong oleh lebih sedikitnya peran pekerja di tingkat pemula – manfaatnya tidak akan didistribusikan secara merata. Hal ini terutama akan berdampak pada pembeli dan penyewa pertama kali.

Selama perkiraan periode empat tahun, Timur Laut diperkirakan akan mengalami pertumbuhan terkuat (16,4%), diikuti oleh Skotlandia (13,6%) dan Yorkshire dan Humber (12,5%). Daerah-daerah ini mempunyai tingkat pertumbuhan yang paling lemah sejak tahun 2010, sehingga percepatan ini merupakan fase mengejar ketertinggalan.

Pertumbuhan kumulatif harga rumah di seluruh wilayah sejak tahun 2010

Sumber: Kantor Statistik Nasional dan The Hamptons

Meskipun London secara historis merupakan tempat yang aman untuk pertumbuhan harga jangka panjang, gambarannya mulai berubah. Sejak kuartal keempat tahun 2010, ketika harga rumah mencapai titik terendah, harga di London telah meningkat sebesar 84%, mengungguli seluruh kawasan lain dan rata-rata Inggris Raya sebesar 74%. Namun tahun depan bisa menjadi titik balik: East Midlands diperkirakan akan melampaui London dalam pertumbuhan kumulatif, diikuti oleh North West dan West Midlands pada akhir tahun 2027.

Pada tahun 2028, keluarga Hamptons memperkirakan harga-harga di seluruh Inggris Raya akan meningkat sebesar 84% sejak tahun 2010. East Midlands akan menjadi wilayah dengan kinerja terbaik selama periode ini (94%), diikuti oleh West Midlands (90%) dan North West (88%). London akan turun ke posisi keempat dan akan menjadi satu-satunya wilayah di mana harga rata-rata tetap berada di bawah harga puncaknya pada tahun 2022. Pergeseran ini mencerminkan keterjangkauan dan ketahanan ekonomi yang lebih besar di wilayah-wilayah tersebut dibandingkan dengan ibu kota.

Volume transaksi diperkirakan akan meningkat sedikit menjadi 1,2 juta di seluruh Inggris pada tahun 2027, sebelum turun lagi menjadi 1,15 juta pada tahun 2028 karena ketidakpastian politik menjelang pemilu tahun 2029 membawa jeda, terutama di pasar-pasar utama. Secara keseluruhan, pasar diperkirakan akan semakin didorong oleh sentimen, dengan volatilitas seputar peristiwa-peristiwa politik penting.

Perkiraan transaksi

Sumber: HMRC dan The Hamptons

Transaksi real estat versus pertumbuhan jumlah rumah tangga

Sumber: HMRC dan The Hamptons

Pada saat yang sama, masyarakat semakin sedikit melakukan pergerakan – dan melakukan pergerakan yang lebih besar dan lebih siap menghadapi masa depan. Meskipun jumlah rumah tangga yang dihuni oleh pemilik di Inggris telah meningkat sebesar 10% sejak tahun 2008, jumlah transaksi masih berada sekitar 19% di bawah tingkat rata-rata yang terlihat dalam tiga tahun sebelum krisis finansial tahun 2008.

Tanpa hambatan pajak yang signifikan seperti yang ada saat ini, Hamptons memperkirakan akan ada 100.000 perpindahan tambahan setiap tahunnya. Jika bea materai dihilangkan seluruhnya, volume transaksi dapat melebihi 1,4 juta transaksi per tahun, serupa dengan puncak pascapandemi pada tahun 2021.