Apa yang harus diketahui investor tentang menyewakan gedung perkantoran – Beragampengetahuan

Ketersediaan menyewakan ruang kantor telah meningkat secara signifikan di area Tampa Bay, tempat kami berada, sesuai dengan tren di seluruh negeri. Faktanya, sejumlah area metro besar seperti Chicago dan San Francisco baru-baru ini mencatat rekor jumlah ruang sewa yang tersedia untuk kantor.

Evolusi ruang kantor yang terus menerus menyebabkan kebutuhan banyak bisnis berubah, dan ini menimbulkan masalah jika penyewa kantor ingin pindah dari gedung yang ada, tetapi tidak dapat menyewakan ruang tersebut. Pada gilirannya, ini dapat berdampak negatif bagi pemilik dan investor.

Terkait: Perasaan tentang kebutuhan kantor memburuk

Kabar baiknya adalah ada banyak modal yang tersedia di pasar, dan jenis properti perkantoran tertentu dengan dasar dan fitur yang menarik masih memberikan peluang investasi yang menarik.

Artikel ini menyoroti apa arti kelebihan menyewakan ruang yang tersedia di pasar kantor saat ini bagi investor dan bagaimana mereka dapat beroperasi dengan baik dalam lanskap yang terus berubah.

Terkait: Di mana kita kembali ke kantor? Sekali lagi, tidak ada orang di halaman yang sama.

Data pasar menunjukkan sejumlah besar ruang sewa

Kami melacak ketersediaan ruang kantor yang disewakan di area Tampa Bay, yang mencapai tingkat tinggi pada Oktober 2022, dengan lebih dari 3,4 juta kaki persegi tersedia. Sementara itu, ruang sewa kantor yang tersedia di wilayah Washington, D.C. yang lebih besar pada akhir Februari 2023 adalah 11,74 juta kaki persegi, yang merupakan peningkatan 21% dari kuartal keempat tahun 2021. Per Desember 2022, ketersediaan sewa ruang kantor mencapai Downtown Chicago telah rekor puncak 6,8 juta kaki persegi, naik 92,4% dibandingkan dengan tingkat sewa pada awal pembatasan pandemi COVID-19 pada Maret 2020.

Untungnya, pasar Tampa Bay dan Washington, D.C. telah stabil dalam beberapa bulan terakhir, dengan peningkatan ruang kantor yang baru disewakan. Persentase ruang kantor yang disewakan yang tersedia terhadap total ruang kantor yang tersedia masih relatif rendah di pasar ini, masing-masing sekitar 4,8% dan 2%.

Namun, dengan lebih banyak ruang kantor yang tersedia untuk disewakan di beberapa pasar daripada sebelumnya, pemilik kantor potensial dan investor harus mempertimbangkan beberapa nuansa yang dapat mempengaruhi pengambilan keputusan dalam jangka pendek dan panjang, khususnya yang berkaitan dengan properti kantor. . Subleting terkait di tempat.

Tips memilih properti investasi untuk perkantoran di lingkungan ini

Mengingat jumlah ruang sewa yang tersedia di pasar perkantoran, calon investor harus mengevaluasi aspek-aspek berikut dari properti yang dipertimbangkan:

• Lama sewaSemakin lama penyewa out-of-pocket dengan penyewa saat ini menempati ruangan tersebut, semakin baik. Hal ini memungkinkan calon investor untuk menghitung proyeksi arus kas dengan lebih akurat.
• Sewa langsung versus sewa di gedungProperti kantor dengan luas persegi yang dibatasi untuk sewa langsung lebih menarik bagi investor dan pemberi pinjaman dibandingkan properti dengan persentase tinggi untuk menyewakan ruang di dalam gedung. Hal ini karena penyalur biasanya mendapatkan harga sewa yang lebih menarik dibandingkan dengan tarif sewa langsung yang dikenakan pada gedung yang sama. Ketika jangka waktu sub-sewa berakhir dan pemilik menawarkan tarif sewa yang lebih tinggi, sub-pesewa dapat pindah ke properti lain dengan membebankan tarif yang lebih rendah.
• ruang yang ditempati vs “gelap”: Jika penyewa pindah dari tempat mereka, bahkan jika mereka terus membayar sewa, itu akan dianggap sebagai “ruang gelap”. Investor biasanya menganggap gedung perkantoran dengan persentase ruang yang ditempati lebih tinggi lebih cocok daripada gedung dengan ruang yang lebih gelap. Probabilitas pembaruan untuk penyewa yang membayar ruang tetapi tidak menggunakannya pada dasarnya nol. Sementara itu, ada peluang regenerasi yang jauh lebih baik dengan penyewa menempati ruangnya.
• Ukuran dan kredit penyewaCuplikan persegi penyewa relatif terhadap area sewa kotor bangunan (GLA) adalah salah satu metrik terpenting yang dipertimbangkan oleh investor dan pemberi pinjaman. Semakin tinggi rasio penyewa tunggal GLA, semakin banyak pengawasan yang dibutuhkan oleh investor dan pemberi pinjaman.
• lokasiAnda memiliki pemahaman yang baik tentang area geografis umum dan subpasar khusus tempat properti kantor berada. Misalnya, apakah orang dan bisnis bergerak masuk atau keluar dari wilayah tersebut?
• potensi pembaharuanPreferensi penyewa untuk ruang dan fasilitas kantor terus berkembang. Pertimbangkan jumlah uang dan upaya yang mungkin diperlukan dalam renovasi dan peningkatan untuk membuat ruangan menarik bagi penyewa di masa mendatang. Secara khusus, investor yang mempertimbangkan untuk mengubah posisi properti kantor menjadi jenis produk lain — seperti multi-keluarga atau perhotelan — harus melanjutkan dengan hati-hati dan mengincar diskon yang lebih besar, mengingat risiko yang terkait dengan penyesuaian penggunaan properti.

Pemberi pinjaman lebih berhati-hati dengan properti investasi kantor

Dalam beberapa bulan terakhir, kami melihat bahwa pemberi pinjaman semakin konservatif dengan properti investasi kantor. Pemberi pinjaman sangat berhati-hati dengan properti kantor yang benar-benar kosong atau memiliki banyak ruang gelap, bahkan jika saat ini terdapat aliran sewa dan kredit yang baik pada sewa tersebut.

Saat mereka melihat gedung perkantoran yang membutuhkan renovasi atau konfigurasi ulang lengkap, pemberi pinjaman ingin memiliki kepercayaan pada rencana sewa kembali ruang tersebut. Mereka mungkin juga memerlukan cadangan yang lebih tinggi di ujung depan keyakinan bahwa peminjam memiliki dana yang tersedia untuk melakukan perbaikan yang diperlukan untuk properti sewaan.

Mengubah ruang sub-sewa menjadi sewa langsung

Karena jumlah ruang yang disewakan vs. sewa langsung di gedung perkantoran memengaruhi penilaian properti dan arus kas, pemilik properti kantor harus memiliki pegangan yang baik dalam menyewakan ruang untuk renovasi dan merencanakan penawaran sewa yang sesuai.

Idealnya, pemilik dapat mengubah ruang yang disewakan menjadi sewa langsung, dengan asumsi ruang tersebut memiliki potensi yang kuat untuk penyewa jangka panjang. Namun, seperti yang telah disebutkan sebelumnya, surat dinas biasanya menerima tarif sewa yang lebih menarik yang seringkali 70% sampai 80% dari tarif sewa langsung. Tuan tanah berisiko kehilangan subsewa jika mereka menaikkan harga terlalu banyak saat mengonversi ke sewa langsung.

Untuk memberi insentif kepada sub-kontrak yang tepat untuk diubah menjadi sewa langsung pada saat yang tepat, tuan tanah dapat mempertimbangkan untuk menawarkan tunjangan perbaikan penyewa dan tunjangan lainnya. Tuan tanah juga dapat mengingatkan penyewa bahwa pindahan bisa mahal, dan mereka mungkin tidak menemukan tempat lain dengan tarif rendah saat ini kecuali mereka menyewakan lagi, yang berarti mereka mungkin harus segera pindah lagi.

Penting untuk dipahami bahwa masih ada investor yang ingin membeli properti kantor, tetapi mereka menginginkan kesepakatan yang lebih baik daripada 12 bulan lalu. Ada banyak uang di sela-sela yang akan mendorong kesepakatan ke depan, dengan harga yang tepat dan dalam skenario yang menarik. Ruang kantor tidak akan punah – itu hanya berkembang.

Paul Carr adalah wakil presiden eksekutif layanan investasi di Florida di Colliers, sementara Ginger Gillsheimer adalah wakil presiden layanan kantor. Dapat diakses di [email protected] dan (813) 605-4475, dan di [email protected] dan (813) 871-8504, masing-masing.