Apakah mungkin untuk mempromosikan penjual yang ingin memberikan penawaran? – Beragampengetahuan

Baik menyempurnakan model bisnis Anda, menguasai teknologi baru, atau menemukan strategi untuk memanfaatkan lonjakan pasar berikutnya, beragampengetahuan Connect New York akan mempersiapkan Anda untuk mengambil langkah berani. Bab berikutnya akan segera dimulai. Jadilah bagian darinya. Bergabunglah bersama kami dan ribuan pemimpin real estat pada 22-24 Januari 2025.

Ada banyak kebingungan seputar rincian penyelesaian gugatan Komisi National Association of Realtors (NAR) dan perubahan yang diakibatkannya dalam praktik bisnis. Pakar kepatuhan Summer Goralik hadir untuk membantu mengatasi beberapa masalah mendesak sehingga kita dapat maju bersama sebagai sebuah industri.

Pertanyaan minggu ini

Arah NAR tampaknya berbeda dengan asosiasi tingkat negara bagian, seperti persyaratan CAR untuk perjanjian penyelesaian dan persyaratan dari Departemen Kehakiman (DOJ) tampaknya benar-benar membingungkan, mungkinkah NAR dan/atau kepemimpinan CAR tidak terlibat langsung dan membiarkan DOJ menyelesaikan masalah ini. Membuat seluruh industri mempertanyakan setiap langkah? Apakah bisa share/mempromosikan penjual yang ingin memberikan penawaran? Pesan di sini sangat kompleks.

Jawaban dari Pakar Kepatuhan

Pertanyaan ini sangat menggema karena saya juga pernah bergulat dengan masalah yang sama. Mendekati tanggal 17 Agustus (tanggal efektif perubahan praktik), kita harus memiliki jalur ke depan yang jelas. Konon, bebek kita seharusnya berada dalam satu baris sekarang. Sayangnya, semakin dekat kita, semakin besar ketidakpastiannya.

Guncangan awal dari perubahan praktik baru ini telah diatasi secara konseptual, namun implementasi sebenarnya masih tertunda. Tantangannya adalah memenuhi kebutuhan banyak pihak: Praktisi harus mematuhi penyelesaian yang diusulkan NAR, memenuhi persyaratan DOJ, dan menenangkan konsumen.

Selain itu, kita harus mempertimbangkan pengacara swasta yang dapat mengajukan tuntutan terhadap pemegang lisensi atas nama masyarakat.

Untuk mengatasi kesenjangan pedoman antara NAR, asosiasi negara, dan Departemen Kehakiman—yang menyoroti tantangan yang dihadapi para praktisi—mari kita tinjau informasi yang tersedia. Respons ini akan fokus pada kompensasi dan konsesi kooperatif, karena informasi mengenai hal ini menjadi tidak jelas.

Kompensasi kerjasama

Pertama, FAQ NAR mengenai Penyelesaian Gugatan Kelompok Nasional menyatakan bahwa agen real estat masih dapat bekerja sama dengan agen lain untuk mendapatkan kompensasi, namun Layanan Pencatatan Berganda (MLS) tidak akan lagi mengiklankan atau memfasilitasi penawaran tersebut.

Hal ini menandai perubahan signifikan dari metode tradisional dalam memproses tawaran kompensasi melalui MLS. Namun, NAR mengklarifikasi bahwa pengaturan kompensasi kooperatif masih diperbolehkan berdasarkan perjanjian penyelesaian, namun harus dilakukan di luar MLS.

Kebingungan muncul karena ketidakkonsistenan antara beberapa asosiasi dan bentuk yang mereka buat untuk anggotanya guna membantu melaksanakan perubahan tersebut. Awalnya, perjanjian pencatatan dan perwakilan pembeli tampaknya hanya mengecualikan ketentuan terkait MLS dan kompensasi kemitraan.

Namun beberapa asosiasi, seperti California Association of Realtors, kini telah sepenuhnya menghilangkan ketentuan ganti rugi antar broker dari perjanjian tersebut. Penting untuk dicatat bahwa bukan hanya asosiasi saja yang melakukan perubahan ini; Beberapa perusahaan pialang membuat formulir mereka sendiri untuk digunakan agen dan memilih untuk tidak menerapkan kompensasi kooperatif.

Hal ini menimbulkan pertanyaan mendasar dan menyoroti ketidakkonsistenan yang mencolok: Jika kompensasi kooperatif masih diperbolehkan, mengapa beberapa negara mengabaikannya sama sekali? Mengapa sebagian pelaku industri menyatakan bahwa kompensasi kolaboratif akan terus berlanjut, sementara sebagian pelaku industri lainnya memperingatkan akan adanya risiko jika tetap mempertahankan praktik di masa lalu?

Jawabannya mungkin mengacu pada komentar Departemen Kehakiman mengenai kompensasi kooperatif dan upayanya untuk memisahkannya dari komisi, serta isu-isu yang menjadi inti beberapa tuntutan hukum class action di seluruh negeri. Hal ini menciptakan konflik atau keterputusan yang tidak dapat disangkal yang disadari dan coba diselesaikan oleh para praktisi yang bijaksana.

Apa yang harus kamu lakukan?

Secara keseluruhan, lanjutkan dengan hati-hati. Sebagai konsultan kepatuhan real estate, saya selalu merekomendasikan pendekatan konservatif. Dalam hal ini, lakukan riset secara menyeluruh dan ambil langkah bertahap.

Penting bagi para profesional real estate untuk memantau perkembangan di yurisdiksi lokal mereka. Suatu saat, Anda berpikir Anda tahu apa yang akan terjadi dengan perubahan tabel dan portal MLS yang diusulkan, dan saat berikutnya, perubahan momentum yang tiba-tiba menyebabkan perubahan lebih lanjut. Industri real estat dan masyarakat yang membeli dan menjual rumah akan mengamati dengan cermat untuk melihat bagaimana hal ini terjadi.

Jika Anda seorang broker, berkonsultasilah dengan penasihat hukum atau ahli yang memahami perjanjian penyelesaian NAR, undang-undang negara bagian di wilayah praktik Anda, dan pernyataan ketertarikan Departemen Kehakiman dalam berbagai kasus pengadilan. Tinjau formulir apa pun yang ingin Anda gunakan, mungkin periksa ulang formulir tersebut dengan panduan Federasi Konsumen Amerika tentang kontrak penjualan rumah. Pastikan Anda memahami tabel secara menyeluruh dan mengatasi ketidakkonsistenan. Jangan ragu untuk bertanya kepada dewan setempat, pimpinan mereka, dan penasihat hukum untuk mencari tahu. Setelah Anda benar-benar memahami cara melakukannya, latih agen Anda dengan tepat.

Jika Anda seorang agen, diskusikan dengan broker Anda dan penasihat tepercaya mereka tentang formulir yang harus Anda gunakan, yang harus diperiksa sepenuhnya. Carilah pelatihan ekstensif dari broker yang bertanggung jawab, asosiasi lokal, atau organisasi lain.

Baca usulan perjanjian pencatatan dan representasi (dan pengungkapan kompensasi baru apa pun, yang tampaknya sedang meningkat) dan ajukan pertanyaan sampai Anda benar-benar memahaminya dan dapat menjelaskannya dengan percaya diri kepada klien.

diskon

Perjanjian Penyelesaian NAR tidak melarang promosi penawaran penjual di MLS, dengan ketentuan bahwa penawaran tersebut tidak terbatas pada penyimpanan atau pembayaran broker yang bekerja sama, agen pembeli, atau perwakilan pembeli lainnya, dan tidak bergantung pada broker yang bekerja sama, agen pembeli, atau perwakilan pembeli lainnya. Ini juga berarti bahwa kebijaksanaan dan kebijakan mengenai iklan penawaran akan diatur oleh masing-masing MLS.

Oleh karena itu, beberapa MLS mungkin memilih untuk menyertakan bidang waralaba di portal daftar mereka, sementara yang lain mungkin tidak.

Misalnya, MLS Regional California pada awalnya memutuskan untuk menambahkan bidang penawaran penjual ke platformnya, sehingga pialang listing dapat menentukan berapa banyak penjual yang bersedia menawarkan. Namun kemudian opsi ini diubah. Bidang penawaran kini hanya berisi pertanyaan sederhana ya/tidak yang menanyakan kepada penjual apakah mereka ingin mempertimbangkan penawaran tersebut.

Apa yang harus kamu lakukan?

Selidiki bagaimana MLS lokal Anda (atau MLS apa pun yang akan Anda gunakan) menangani penawaran, dan pastikan untuk membaca dan memahami aturan terkait bidang ini. Ingat, meskipun kolom ini ada, Anda tidak harus menggunakannya.

Jika Anda seorang agen, jangan lupakan rekomendasi dan kebijakan broker yang menjadi tanggung jawab Anda. Mereka mungkin setuju dengan arahan bahwa agen tidak boleh memasukkan informasi waralaba apa pun ke dalam MLS dan mengizinkan diskusi tentang rincian tersebut terjadi secara alami saat proses penawaran berlangsung dan para pihak menegosiasikan persyaratan.

Selain itu, sebagai agen yang mewakili penjual, Anda harus mengikuti instruksi penjual dan selalu mengutamakan kepentingannya. Pada akhirnya, Anda akan mendiskusikan pilihan tersebut dengan klien Anda dan melanjutkan berdasarkan keinginan mereka.

tetap waspada

Bahkan jika Anda tidak memiliki semua bebek berturut-turut, hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah menjadi bebek yang duduk. Terlibatlah secara aktif dalam bisnis Anda, terutama selama masa perubahan yang kritis ini. Tetap proaktif dan terinformasi. Jangan menerima formulir tanpa memahami formulir dan kepatuhannya terhadap Perjanjian Penyelesaian NAR.

Jangan hanya menggunakan bidang franchise di MLS karena tersedia. Tunjukkan dan atasi setiap keterputusan sekarang, karena ketidakkonsistenan antara persyaratan dan praktik dapat menyebabkan tanggung jawab. Pelanggan akan dilayani dengan lebih baik jika mereka secara proaktif mempertimbangkan potensi masalah dan memitigasinya melalui persiapan dan manajemen risiko.

Seiring berjalannya waktu, kita mungkin akan melihat dampak dari perubahan praktik ini melalui modifikasi lebih lanjut pada format industri (dan karenanya tetap mengikuti perkembangan terkini), litigasi baru, komentar DOJ dan tindakan penegakan hukum, serta potensi undang-undang negara bagian yang baru. Agen dan broker harus menangani perubahan ini setelah bulan Agustus. 17 Memiliki landasan pengetahuan, pendidikan, pelatihan, kewaspadaan dan ketergantungan yang kuat pada sumber daya yang dapat diandalkan.

Penting juga untuk memperhatikan kisah perang rekan-rekan di lapangan. Saya selalu menekankan pentingnya belajar dari kesalahan orang lain karena hal ini terkadang dapat memberikan nasihat hukum yang sangat berharga dan gratis.

Catatan Editor: Pendapat, saran, atau saran yang terkandung dalam diskusi ini didasarkan pada pengalaman dan pengetahuan Summer Goralik tentang hukum yang ditegakkan oleh Departemen Real Estat California dan tidak boleh ditafsirkan atau diandalkan sebagai nasihat hukum. Anda harus berkonsultasi dengan perusahaan pialang Anda dan/atau penasihat hukum yang sesuai di yurisdiksi Anda untuk klarifikasi lebih lanjut.

Summer Goralik adalah konsultan kepatuhan real estate dan mantan penyelidik CA DRE di Huntington Beach, California. Terhubung dengannya di LinkedIn.