Apakah undang-undang ADU California merupakan awal dari era baru di bidang perumahan? – Beragampengetahuan

11 Juni, kota kami san jose Menjadi kota pertama yang memperbarui kode zonasinya berdasarkan Undang-Undang Perencanaan Kota RUU Majelis California 1033, yang mulai berlaku pada awal tahun ini. Undang-undang mengizinkan peraturan daerah untuk mengizinkan pemilik rumah menjual rumah mereka unit hunian aksesori (ADU) sebagai apartemen, namun pemerintah kota harus ikut serta.

AB 1033 adalah salah satu dari banyak produk Kebijakan nasional California telah memberlakukan undang-undang sejak tahun 2017 yang bertujuan untuk mendorong pembangunan perumahan yang terjangkau, banyak di antaranya berfokus pada peningkatan produksi ADU. Produksi ADU meledak di California karena negara bagian tersebut menghilangkan hambatan terhadap konstruksi baru dan menutup celah lokal, Meningkatkan Menurut statistik, pertumbuhannya akan lebih dari 15.000% antara tahun 2016 dan 2022 Riset Dari Dana Pendidikan YIMBY California. Tahun lalu, ADU menyumbang sekitar satu per lima Unit perumahan yang baru dibangun di negara bagian.

Sejauh ini, sebagian besar pemilik rumah membangun ADU untuk menampung anggota keluarga atau menghasilkan pendapatan sewa. tentang 27% dari ADU Telah selesai sejak tahun 2018 setelah pertimbangan Terjangkau bagi rumah tangga yang berpenghasilan kurang dari 120 persen pendapatan median wilayah tersebut.

Tetapi, AB 1033, jika diadopsi oleh lebih banyak kota, berpotensi berdampak pada tingkat kepemilikan rumah di California dengan meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau. saat sekarang, Pendapatan rumah tangga rata-rata negara bagian Ya tidak cukup untuk memenuhi persyaratan pemberi pinjaman hipotek Di rumah lantai dasar.

Reformasi ini juga memberikan peluang bagi investor dan pemilik rumah di California, seperti yang biasanya dilakukan oleh ADU Lebih murah untuk dibangun Potensi penghasilan lebih besar daripada rumah keluarga tunggal. Namun, menjual ADU sebagai kondominium di California mempunyai tantangan tersendiri, dan tidak jelas apakah strategi tersebut akan berhasil setelah negara bagian tersebut mencabut pembatasan.

Peluang bagi Pemilik Rumah California dan Calon Pembeli Rumah

Peraturan baru San Jose, yang mulai berlaku pada 18 Juli, mengizinkan pemilik rumah lokal untuk menjual ADU dan tempat tinggal utama mereka secara terpisah sebagai kondominium yang berbagi properti yang sama. Sebelum, promosi dari ADU sebagai unit apartemen hanya diperbolehkan Dalam keadaan terbatas.

Meskipun San Jose adalah satu-satunya kota yang mengubah kode zonasinya sejak negara bagian tersebut mencabut pembatasan, kota-kota lain mungkin akan mengikuti perubahan tersebut – Dewan Kota Berkeley telah memilih Mengadopsi AB 1033 pada tahun 2025.

hukum sebelumnya, SB-9mengizinkan pemilik rumah untuk membagi tanah mereka dan membangun lebih banyak rumah keluarga tunggal, tetapi ada reformasi sekali terbatas Pengaruh. kota adalah memberikan kebebasan atur mereka milikku Pedoman proyek SB-9 seringkali rumit, dan prosesnya mahal. Tantangan hukum juga menjadi kendala di banyak kota.

Beberapa perubahan undang-undang negara bagian sebelumnya juga dilakukan Membangun dan menyewa ADU lebih mudahdan baru Opsi pembiayaan Memungkinkan pemilik rumah menggunakan proyeksi pendapatan sewa untuk mendapatkan pinjaman konstruksi. Strategi ini lebih populer daripada pembagian kavling, namun tidak semua pemilik rumah tertarik menjadi tuan tanah.

AB 1033 memberi pemilik rumah cara lain untuk menghasilkan uang dari properti mereka kembali Izinkan pembangunan perumahan yang lebih terjangkau. Misalnya, seorang pensiunan dapat membangun ADU dan menggunakan hasil penjualannya untuk mendukung penuaanmeskipun Pembeli pertama kali yang menempati rumah yang lebih kecil mungkin memiliki peluang lebih besar untuk mendapatkan hipotek. Pemilik rumah yang ada tidak perlu menjual tempat tinggal utamanya untuk Pembayaran tunai, berpotensi menghilangkan efek terkunci dari tingginya suku bunga hipotek dan meningkatnya inventaris perumahan.

Untuk menjual ADU secara legal, pemilik harus membentuk Asosiasi Pemilik Rumah (HOA) untuk mengawasi pemeliharaan ruang eksterior bersama, seperti jalan masuk atau atap bersama (jika ADU melekat pada tempat tinggal utama). pemilik masih membutuhkan Beri tahu perusahaan utilitas setempat bahwa mereka berencana mengirimkan kedua unit tersebut secara terpisah. Pajak Bumi dan Bangunan Setiap unit akan dinilai secara individual, namun tidak jelas apakah hal ini akan menghasilkan peningkatan pendapatan bersih kota.

Pemilik yang ingin melakukan pengalihan ADU secara terpisah juga harus mendapatkan persetujuan dari pemberi pinjaman hipotek dan pemegang hak gadai lainnya. Hal ini akan berdampak pada pemilik rumah yang tidak memiliki rumah secara langsung, dan respons industri hipotek dapat menentukan seberapa besar dampak undang-undang tersebut terhadap keterjangkauan perumahan.

AB 1033 memberikan fleksibilitas kepada pemerintah kota untuk ikut serta, sehingga persyaratan dan proses peninjauan mungkin berbeda dari kota ke kota memilih Ubah kode zonasinya.

Hambatan dapat mengganggu tujuan AB 1033

Secara umum, AB 1033 memudahkan pemilik rumah untuk mendapatkan izin mendirikan bangunan ADU dan menjual ADU secara terpisah dari tempat tinggal utama. Namun, Masih ada Beberapa hambatan mungkin menghalangi pemilik rumah untuk mengambil keuntungan dari reformasi ini.

Masalah yang paling jelas adalah bagi pemilik rumah dengan hipotek membutuhkan Dapatkan persetujuan pemberi pinjaman. dengan meminta langkah ini Sebelum Ketika ADU dijual, hukum melindungi pemilik rumah dari pemicuan yang tidak disengaja klausul jatuh tempo penjualan dalam perjanjian pinjaman rumah mereka.

Namun tidak jelas apakah pemberi pinjaman hipotek bersedia mengesahkan kesepakatan tersebut. AB 1033 menyatakan bahwa pemilik rumah mungkin perlu memenuhi persyaratan tambahan untuk mendapatkan persetujuan pemberi pinjaman, yang mungkin sesederhana mengubah deskripsi hukum properti atau tidak mungkin seperti melunasi hipotek secara penuh.

Pemberi pinjaman cenderung membebankan suku bunga yang sedikit lebih tinggi pada kondominium karena variabel yang tidak diketahui dari pemilik unit lain dan HOA menambah risiko pada pinjaman, sehingga tampaknya tidak mungkin pemberi pinjaman bersedia mengizinkan peminjam untuk menjual sebagian dari properti mereka sambil tetap mempertahankan satu properti. hipotek keluarga Tingkat bunga dan syarat pinjaman. Meskipun demikian, pemilik rumah yang ingin membangun dan menjual ADU memiliki pilihan berikut: Bisa Pembiayaan kembali Produk pinjaman seperti Hipotek Renovasi PILIHAN atau Hipotek Perbaikan Rumah.

Tetapi Memperoleh pembiayaan mungkin tidak dapat mengatasi dampak tingginya suku bunga hipotek saat ini. Peminjam dengan suku bunga lebih rendah pada hipotek mereka saat ini perlu mempertimbangkan manfaat investasi mereka terhadap suku bunga pinjaman baru yang lebih tinggi. Dan Meskipun menambahkan ADU ke tempat tinggal utama sebagai properti sewaan dapat meningkatkan nilai rumah asli secara signifikan bila dijual kepada pembeli yang tepat, menjual sebagian tanah dan mengklasifikasi ulang rumah keluarga tunggal sebagai kondominium dapat mengurangi nilai properti tersebut. asli Rumah. Banyaknya trade-off dan potensi masalah hukum kemungkinan besar mengharuskan pemilik rumah untuk mendapatkan nasihat profesional sebelum mencoba menjualnya.

Mengingat masalah ini, AB 1033 mungkin TIDAK memasok banyak Memberikan insentif tambahan untuk pembangunan ADU di kota-kota yang memilih untuk mengadopsi langkah ini. Kritik terhadap undang-undang juga pertanyaan Apakah hal ini akan meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau atau menghambat program lain yang lebih efektif. AB 1033 tidak mencakup persyaratan keterjangkauan bagi pengembang, dan staf perumahan kota perlu meluangkan waktu untuk menerapkan peraturan baru, yang dapat menunda prioritas perumahan lainnya yang telah ditetapkan.

Meskipun jelas bahwa kota-kota seperti ini memiliki peraturan zonasi yang lebih longgar seattleyang juga memungkinkan ADU sedang dijual Sebagai apartemen, ada menyebabkan peningkatan ADU diperbolehkan, namun hanya ada sedikit bukti mengenai dampaknya terhadap perumahan yang terjangkau. hanya satu kecil membagikan ADU di Seattle Terletak di lahan kondominium, meskipun unit ini dijual dengan harga lebih murah, ukuran sampelnya kecil.

Jika apartemen ADU lepas landas, tersedia bagi investor Peluang untuk memasuki pasar California yang populer dengan harga lebih rendah. Investor juga akan memiliki beragam pilihan mendapatkan balasannya konstruksi ADU.

Riset program Di kota-kota besar, ADU dapat meningkatkan nilai rumah rata-rata sebesar 35%, yang dapat menghasilkan keuntungan Balik Strategi yang berpotensi berhasilmeskipun Belum ada data bagaimana pengalihan dua unit sebagai kondominium terpisah akan mempengaruhi nilai total properti dibandingkan dengan menjual kedua unit dalam transaksi yang sama. Pembatasan sewa dan persyaratan hunian pemilik bervariasi di seluruh kota di California, dan kota-kota yang mengadopsi AB 1033 memiliki fleksibilitas dengan persyaratan ini ketika mengeluarkan izin.

tapi satu Investor bisa berpotensi Sewa satu atau dua unit, atau Jual satu sebagai apartemen dan sewa yang lain. Memang menyenangkan memiliki pilihan, tapi Pilih strategi yang tepat Faktor individu seperti lokasi, komunitas, dan hukum setempat memerlukan analisis yang cermat.

intinya

Reformasi ADU di California, Seattle dan Portland mengarah pada Konstruksi ADU berkembang pesatsegala upaya yang dapat memberikan dampak positif terhadap pasokan perumahan pemerintah daerah dengan biaya yang relatif rendah adalah hal yang bermanfaat. Puluhan kota telah menyetujui reformasi ADU dalam beberapa tahun terakhirmenurut Universitas California, Berkeley Pelacak Reformasi Zonasidampak perubahan ini mungkin bermakna.

Namun tidak jelas apakah AB 1033 akan meningkatkan lisensi ADU California secara signifikan di atas dan Hal ini merupakan tambahan dari kemajuan besar negara bagian dalam menghilangkan hambatan terhadap pembangunan ADU dan apakah kota-kota yang ikut serta akan mengalami peningkatan dalam perumahan yang terjangkau. Mungkin ada kendala besar kebijaksanaan Pemberi pinjaman hipotek “menempatkan bersama” properti peminjam.

Jika undang-undang tersebut benar-benar menghasilkan lebih banyak penjualan ADU, hal ini dapat menurunkan hambatan masuk bagi investor yang ingin memasuki pasar California yang berharga tinggi. Mereka yang ingin membeli rumah keluarga tunggal dan menambahkan ADU juga memiliki opsi pembiayaan dan dapat memperoleh keuntungan dalam berbagai cara, dengan AB 1033 memberikan peluang tambahan untuk investasi.

Dapatkan pinjaman terbaik sekarang

Temukan yang dapat dipercaya, ramah investor Pemberi pinjaman yang berspesialisasi dalam strategi Anda.

Catatan dari beragampengetahuan: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak mewakili pandangan beragampengetahuan.