Bagaimana peraturan FinCEN yang baru akan memengaruhi pengelola dana real estat? – Beragampengetahuan

Peraturan baru yang diusulkan oleh Jaringan Penegakan Kejahatan Keuangan (FinCEN) Departemen Keuangan AS dapat memberi tekanan lebih besar pada profesional real estat komersial AS, termasuk pengelola dana, untuk menangani pencucian uang di industri ini.

Mulai Desember 2021, FinCEN meminta masukan dari para profesional industri tentang cara terbaik untuk mengatasi masalah kerahasiaan yang berlebihan dan transparansi yang terbatas dalam transaksi real estat komersial, dengan fokus pada kesepakatan yang tidak didanai atau “semua tunai”. Organisasi belum memberikan batas waktu kapan aturan baru yang diusulkan akan dirilis ke publik, tetapi para pendukung regulasi yang lebih ketat mengatakan aturan tersebut dapat diperkenalkan segera bulan ini, atau kadang-kadang selama musim panas ini, dengan undang-undang dijadwalkan untuk 2024 FinCEN menolak untuk memberikan komentar tambahan Mengenai hal ini, selain pernyataan yang bermaksud untuk mengeluarkan pemberitahuan aturan yang diusulkan untuk mengatasi ancaman pencucian uang di sektor real estat AS.

Terkait: Investor tetap waspada terhadap penipuan dalam transaksi real estat swasta

Saat ini, kurangnya transparansi keuangan memungkinkan pelaku kejahatan menggunakan real estat AS untuk mencuci uang mereka, menyembunyikan sumber sebenarnya dari uang mereka, serta membahayakan keamanan nasional dan sistem keuangan Amerika Serikat, menurut mereka yang mendukung tindakan tersebut. . Aktor jahat ini termasuk organisasi kriminal domestik dan internasional, seperti kartel narkoba dan perdagangan manusia, teroris internasional, serta oligarki asing dan korup.

Menurut sebuah studi yang diterbitkan pada Agustus 2021 oleh Global Financial Integrity (GFI), sebuah wadah pemikir yang berbasis di Washington, D.C., yang menggunakan basis data lebih dari 100 kasus pencucian uang real estat internasional, antara tahun 2015 dan 2020, lebih dari $2,3 miliar dalam kasus ilegal. Uang dicuci melalui real estat AS. Bahkan angka ini dianggap sebagai “puncak gunung es”, karena pencucian uang sulit dilacak.

Terkait: Bagaimana menghindari pelanggaran sanksi AS atas investasi oligarki Rusia

Penelitian GFI menemukan bahwa sekitar 30% dari kasus yang dianggapnya melibatkan real estat komersial dan “penggunaan perusahaan cangkang anonim dan struktur perusahaan yang kompleks” tampaknya menjadi metode pilihan nomor satu untuk skema pencucian uang. Sebagian besar kasus di AS (82%) melibatkan penggunaan badan hukum untuk menyembunyikan kepemilikan properti yang sebenarnya.

Think tank, bersama dengan pendukung peraturan yang lebih ketat, telah memusatkan perdebatan seputar fakta bahwa AS tertinggal dari negara maju lainnya dengan membebaskan para profesional real estate dari keharusan mengikuti peraturan anti pencucian uang. Ketika seorang investor membeli real estat di Amerika Serikat, saat ini tidak ada persyaratan bagi profesional real estat, mulai dari manajer dana hingga agen kepemilikan, untuk melakukan pemeriksaan latar belakang pada mereka yang menjual real estat. Di sisi lain, Uni Eropa telah mengatur transaksi real estat untuk mencegah pencucian uang sejak tahun 2001.

Pada saat yang sama, kinerja real estat AS yang stabil dibandingkan dengan kelas aset lainnya, seperti saham dan obligasi, misalnya, dan perlindungan kuat negara terhadap properti pribadi menjadikannya pilihan yang sangat menarik bagi penjahat dan pejabat asing yang korup untuk bersembunyi. uang.

Misalnya, awal tahun ini, FinCEN mengeluarkan peringatan kepada para profesional perbankan dan real estat komersial untuk mewaspadai sanksi terhadap elit Rusia, oligarki, dan anggota keluarga mereka yang mungkin mencoba menghindari sanksi dengan mengeksploitasi kerentanan di real komersial AS. perkebunan. sistem.

Di antara langkah-langkah yang dievaluasi oleh FinCEN untuk memitigasi pelanggaran tersebut adalah mewajibkan orang-orang yang terlibat dalam penutupan real estat komersial tunai untuk mengikuti persyaratan program AML/CFT dan persyaratan pelaporan pencarian dan penyelamatan; Pastikan persyaratan pencatatan dan pelaporan dilampirkan ke setidaknya satu entitas yang terlibat dalam setiap transaksi real estat tunai; Perluasan peraturan anti pencucian uang untuk sektor real estat dari sejumlah lokasi geografis yang ditargetkan ke negara bagian nasional untuk transaksi di atas jumlah tertentu; dan memperluas persyaratan pelaporan ke dana perwalian.

Gary Kalman, direktur eksekutif Transparency International, mencatat bahwa aturan baru apa pun yang diusulkan untuk para profesional real estat dan manajer dana AS akan mengharuskan mereka untuk melakukan uji tuntas dengan mengenal klien mereka dan sumber dana mereka, dan melaporkan segala sesuatu yang mencurigakan. Amerika Serikat, bagian dari koalisi global melawan korupsi. Dia menambahkan bahwa aturan harus berlaku untuk properti perumahan dan komersial.

“Kami telah menekan FinCEN untuk melakukan real estat komersial dan residensial,” kata Kalman. “Menurut saya, mereka bergerak ke arah aturan menyeluruh tentang real estat perumahan, dan saya masih berpikir mereka mencoba mencari tahu apakah mereka memiliki informasi yang cukup karena transaksi komersial lebih kompleks.”

Permohonan FinCEN Desember 2021 untuk masuk sebagian dicari untuk mengatasi masalah seberapa banyak transaksi real estat komersial dapat diatur tanpa membebani para profesional yang terlibat, mengingat berbagai metode untuk berinvestasi dalam real estat komersial – misalnya, melalui CMBS obligasi.

Namun, jika peraturan yang lebih ketat diberlakukan pada investasi real estat perumahan, tetapi bukan transaksi komersial, pencuci uang akan “bermain-main” dan menggeser tempat persembunyian mereka dari sektor ke sektor, menurut Zoe Reiter, salah satu pendiri kelompok advokasi. Anti Pencucian Uang Pengumpulan Data Korupsi. “Kita perlu menyerang saat api masih panas dan perhatian ada di sana,” katanya.

Saat ini, real estat perumahan mendapatkan sebagian besar uang haram, terlepas dari kenyataan bahwa ada beberapa peraturan yang mengelilinginya, seperti perintah geotargeting yang mengharuskan perusahaan asuransi AS untuk mengidentifikasi orang-orang alami di balik perusahaan cangkang yang digunakan. semua pembelian Tunai perumahan, menurut Kalman.

Jyotswarup Bawa, kepala pengorganisasian dan kampanye dengan Koalisi Reinvestasi California, mencatat bahwa mencurigakan ketika 75% dari LLC yang membeli rumah secara nasional menggunakan uang tunai selama periode suku bunga yang sangat rendah. “Kalau ini investor kecil, konyol kalau tidak meminjam uang saat suku bunga rendah,” kata Bawa. “Saya pikir itu menimbulkan beberapa tanda bahaya bagi orang-orang yang membeli real estat dengan semua uangnya.”

Kalman dan pendukung peraturan ketat lainnya untuk transaksi real estat komersial dan residensial mencatat bahwa peraturan yang dipertimbangkan FinCEN harus mudah diterapkan oleh pengelola dana dan lainnya dan tidak menghalangi perusahaan untuk menemukan investor yang sah untuk proyek mereka. Dia mencatat bahwa mereka melakukan pemeriksaan dasar tentang siapa calon investor daripada meminta penyelidikan ekstensif untuk membuktikan kesalahan.

Meskipun selalu ada kurva belajar dengan peraturan baru, peraturan yang direvisi untuk diadopsi oleh FinCEN tidak tampak memberatkan baik secara waktu maupun finansial, menurut Tom Cardamon, Presiden dan CEO GFI. Faktanya, kemitraan dan dana yang mengumpulkan uang untuk proyek mereka dari sumber yang memiliki reputasi baik tidak akan terpengaruh sama sekali, katanya. Cardamon mencatat bahwa aturan tersebut hanya akan “berdampak negatif” pada profesional real estat yang mengambil investasi dari tokoh teduh yang tidak transparan tentang sumber uang mereka karena ditransfer melalui entitas perusahaan, LLC, dan perwalian, sehingga pemilik manfaat sebenarnya tidak diketahui. .

Seperti halnya saat ini, perusahaan ekuitas swasta, dana lindung nilai, dan entitas lain yang berspesialisasi dalam investasi alternatif tidak memiliki tanggung jawab untuk mengetahui dari siapa mereka mengumpulkan modal, menurut Kalman.

“Mungkin saya naif,” katanya, “tetapi meskipun ada banyak uang kotor dalam sistem multi-miliar dolar, itu masih merupakan mayoritas uang.” “Saya tidak berpikir pasar real estat atau pasar investasi swasta akan tiba-tiba turun karena mereka kehilangan uang kotor. Saya pikir itu akan menghapus sejumlah uang dari sistem, dan itu penting karena kami mempersulit ini. aktor jahat untuk mencuri, menyembunyikan, mencuci uang dan hidup dari hasil uang haram. Tapi kami. Kami tidak akan melihat penurunan hasil investasi dengan aturan ini. “

“Saya ingin berpikir bahwa pengelola dana mendapatkan sebagian besar uang mereka dari orang-orang yang tidak memiliki keuntungan yang diperoleh secara tidak sah dan yang tidak mendapatkan uang mereka dari perdagangan manusia atau korupsi atau penggelapan,” kata Reiter. “Saya pikir sebagian besar dari mereka melakukan hal yang benar, tetapi saya pikir kita perlu mempersulit para koruptor dan penjahat untuk mencuci uang melalui investasi swasta dan real estat.”