Dana utang real estat masuk untuk mengisi kesenjangan pembiayaan – Beragampengetahuan

Dana utang real estat komersial, yang tumbuh subur di tengah gejolak pasar modal, menemukan banyak peluang di lingkungan saat ini karena likuiditas semakin ketat.

Bank telah secara signifikan mengurangi investasi mereka selama 12 bulan terakhir karena beberapa alasan. Kegagalan bank Silicon Valley Bank, Signature Bank, dan yang terbaru First Republic semakin memperburuk minat mereka dalam meminjamkan. Semua bank menyimpan modal untuk pelanggan yang sudah ada dan ketika mereka memberikan pinjaman, mereka melakukannya dengan titik leverage yang lebih rendah.

terkait: Bank terus membiayai kesepakatan real estat komersial meskipun berita utama menakutkan

“Saat ekonomi meningkat, mereka membuka keran kredit, dan saat awan gelap melayang, mereka mengencangkannya,” kata Andrew Korz, kepala penelitian investasi CRE di FS Investments. Pinjaman bank bulanan akan semakin diperketat, terutama pinjaman konstruksi. Secara umum, bank meningkatkan cadangan dan mempersiapkan lingkungan yang lebih menantang.

“Sementara krisis likuiditas ini telah memengaruhi pinjaman bank, itu jelas menciptakan peluang untuk dana utang,” kata Paul Rahimian, kepala eksekutif dan pendiri Parkview Financial yang berbasis di Los Angeles, penyedia pinjaman jembatan jangka pendek dan pemberi pinjaman swasta untuk pinjaman konstruksi. . Parkview Financial sekarang memproses sekitar 200 permintaan pinjaman per minggu. “Ketika bank mundur, peminjam tidak punya pilihan selain beralih ke dana utang, dan saya pikir itu kemungkinan akan berlanjut selama beberapa kuartal,” katanya.

terkait: Apakah pinjaman real estat Signature Bank terlalu ‘beracun’ untuk menarik pembeli?

kebutuhan pembiayaan konstruksi

Regulasi pinjaman volatilitas tinggi (HVCRE) untuk bank adalah kendala lain yang telah melumpuhkan kemampuan bank untuk memulai pinjaman konstruksi, kekosongan yang diisi oleh dana utang. “Kami mengambil begitu banyak tugas konstruksi sehingga kami harus pergi ke hampir 100 pemberi pinjaman untuk mendapatkan lima kutipan,” kata Dan Rosenberg, wakil presiden eksekutif di kantor Chicago Bellwether Enterprise Real Estate Capital LLC (BWE). perusahaan perbankan hipotek multi-keluarga.

BWE terus mengetuk semua pintu biasa bank, perusahaan asuransi jiwa, dan dana hutang. Rosenberg menambahkan bahwa meskipun kesediaan pemberi pinjaman untuk memberikan pinjaman dengan persyaratan terbaik bergantung pada kesepakatan individu, dana utang meraih lebih banyak pangsa pasar dan mengisi kekosongan yang diciptakan oleh divestasi bank.

Dana hutang juga membebankan premi untuk uang itu. Misalnya, bank mungkin menawarkan sebaran pinjaman konstruksi multikeluarga dalam kisaran 250 hingga 325 basis poin, sementara dana utang mungkin mengenakan sebaran 400 hingga 550 basis poin di atas SOFR, tolok ukur tingkat bunga mengambang jangka pendek yang paling umum. Selain itu, Rosenberg mencatat bahwa bank biasanya memanfaatkan pinjaman konstruksi hingga 50% hingga 55% dari rasio pinjaman terhadap biaya, sementara dana utang bersedia mencapai 75% dalam beberapa kasus.

Menurut Aset Riil MSCI Laporan Tren Modal, pemberi pinjaman yang digerakkan oleh investor, termasuk dana utang, telah merebut pangsa pasar pembiayaan konstruksi yang lebih besar selama dua tahun terakhir. Tingkat pertumbuhan tahunan rata-rata untuk 2015-2019 adalah 13%, melonjak menjadi 24% pada 2021 dan 23% pada 2022. Sebaliknya, pangsa pasar perbankan regional dan lokal menyusut dari rata-rata 63% pada periode 2015-2019 menjadi 55% pada 2021 dan 51% pada tahun lalu. Pangsa pasar itu kemungkinan akan menurun lebih jauh tahun ini.

Beberapa dana utang mengalihkan fokus strategis mereka ke pembiayaan konstruksi yang diperlukan untuk lingkungan suku bunga tinggi. Dana utang aktif dalam pinjaman jembatan dan dipandang sebagai sumber pendanaan yang hemat biaya sebelum Fed mulai menaikkan tingkat targetnya. Peminjam dapat meminjam sebanyak 80% dengan rasio pinjaman terhadap biaya, selisih 300 basis poin dari SOFR, yaitu sekitar 0,1% sebelum Fed mulai menaikkan tingkat targetnya. Namun, kenaikan suku bunga telah mengurangi permintaan. SOFR telah naik hampir 5%, dan spread sedikit melebar. Peminjam sekarang sedang mempertimbangkan suku bunga pinjaman jangka pendek dari 8% sampai 10%.

“Tidak ada yang mau membayar biaya modal itu kecuali mereka membeli aset dengan sangat murah dan tahu bahwa aset itu dapat menambah nilai. Dengan biaya modal yang lebih rendah daripada pinjaman suku bunga mengambang dana utang, sebagian besar peminjam mencari nilai tambah pada portofolio jangka pendek mereka yang ada.” pinjaman dengan suku bunga tetap untuk aset,” kata Rosenberg.

Minat investor terhadap utang

Aliran masuk modal ke dana utang dan pemberi pinjaman swasta lainnya terus berlanjut, meskipun dengan laju yang lebih lambat, meskipun ada perlambatan dalam aktivitas penggalangan dana di sektor real estat komersial di tengah ketidakpastian pasar. “Kami melakukan yang terbaik untuk mengedukasi investor tentang perbedaan antara saham dan utang serta profil risiko yang sangat berbeda,” kata Korz. Firma tersebut mengelola FS Credit Real Estate Income Trust, sebuah perwalian investasi real estat yang tidak terdaftar, dan FS Credit Income Fund, sebuah dana segmen.

Platform utang telah meningkatkan modal yang signifikan selama lima hingga tujuh tahun terakhir, dan masih banyak bubuk kering untuk digunakan. Dana utang real estat yang berfokus pada Amerika Utara telah mengumpulkan lebih dari $111 miliar sejak 2018, menurut Preqin. Namun, total pendanaan tahunan sedikit berfluktuasi, mencapai nilai tertinggi $27,7 miliar pada tahun 2021 sebelum jatuh ke posisi terendah di bawah $19 miliar pada tahun 2019 dan 2022.

Ketertarikan pada strategi utang real estat biasanya melonjak selama gejolak pasar, karena utang dianggap lebih aman daripada ekuitas karena tempatnya di tumpukan modal. Bagian dari daya tarik strategi utang adalah bahwa pinjaman terhadap real estat utama mirip dengan obligasi karena arus kasnya kuat dan, idealnya, ada kredit yang kuat di balik arus kas. “Saat ini, ketika kita berbicara dengan investor, perhatian yang paling besar adalah keselamatan dan keamanan investasi mereka. Ini benar-benar tentang perlindungan mentalitas modal,” kata Rahimian.

Investor secara tradisional tertarik dengan pengembalian dana utang yang disesuaikan dengan risiko. Namun, berita utama terus berbicara tentang jatuhnya nilai real estat komersial, membuat beberapa investor khawatir tentang risiko penurunan dan bagaimana investasi mereka mungkin terpengaruh. Rahimian mencatat bahwa investor lebih memperhatikan jenis pinjaman yang ditawarkan dan parameter pinjaman terhadap nilai dalam kesepakatan.

Ekspektasi investor di FS Investments sedikit berubah selama tiga bulan terakhir. Menurut Korz, investornya masih menginginkan pengembalian yang mengalahkan pasar, tetapi lebih peduli dengan perlindungan penurunan. “Pertukaran risiko-imbalan telah berubah dan saya pikir orang lebih peduli tentang pertahanan dan stabilitas,” katanya. Secara khusus, investor tertarik pada strategi kredit yang menawarkan pengembalian satu digit yang tinggi sebesar 7% hingga 8% sambil menawarkan perlindungan risiko di atas pinjaman senior dari 35% hingga 40% ekuitas mereka.

landasan pacu yang bagus di depan

Dana utang memang melihat landasan yang baik untuk memasukkan uang ke dalam berbagai strategi berbeda. Awal tahun ini, Avrio Management meluncurkan Kredit Real Estat Avrio, sebuah dana utang usaha patungan, yang diperkirakan menghasilkan sekitar $500 juta dalam pembiayaan real estat komersial tahun ini. Dana tersebut menawarkan hipotek senior, catatan Kelas B, pinjaman jembatan, hutang mezzanine, pembiayaan konstruksi dan ekuitas pilihan.

“Dana tersebut benar-benar fokus untuk masuk ke area pasar di mana modal langka,” kata kepala eksekutif Manajemen Avrio Vicky Schiff. Satu area yang ditargetkan oleh Avrio Credit Real Estate adalah pinjaman jembatan suku bunga mengambang yang ada di mana peminjam tidak memiliki batas suku bunga, atau di mana batas suku bunga yang ada akan segera kedaluwarsa. “Di sinilah peminjam benar-benar mulai menderita,” katanya.

Bank mensyaratkan peminjam untuk melunasi pinjaman karena pinjaman tersebut jatuh tempo atau tidak tercakup dalam perjanjian DSCR-nya. Misalnya, jika sebuah properti memiliki NOI sebesar $1,2 juta, properti tersebut harus dibayar 1,2 kali lipat dari DSCR, tetapi tarifnya telah berubah dari 4% menjadi 7%, yang berarti properti tersebut berada di bawah DSCR yang disyaratkan. Pada siklus terakhir, banyak pemain baru memasuki pasar dengan rencana bisnis keluar dan membeli properti serta meningkatkan modal melalui sindikasi. Akan sulit untuk kembali ke sumur itu untuk mengumpulkan lebih banyak uang. Jadi mereka harus menjual aset, yang saat ini sulit tanpa banyak penemuan harga, atau mengumpulkan modal baru untuk merestrukturisasi pinjaman, catat Schiff. “Jadi pasar saat ini membutuhkan modal seperti ini,” ujarnya.

Selain pembiayaan pinjaman konstruksi baru, Schiff melihat peluang untuk masuk di mana bank ingin mengambil pinjaman konstruksi yang ada yang memiliki masalah seperti kelebihan biaya atau penundaan. “Saya pikir ada banyak permintaan untuk apa yang kami lakukan, dan itu terlihat dari jumlah permintaan pinjaman yang kami dapatkan setiap hari,” kata Schiff. Kedatangan mingguan meningkat empat kali lipat dalam sebulan terakhir, tambahnya.

Rahimian mencontohkan, saat ini kekuatan hubungan antara dana utang dengan peminjam sudah dialihkan ke dana utang. “Likuiditas sangat kurang. Bank-bank telah mencicil dan bahkan banyak dana utang yang tidak meminjamkan,” ujarnya. “Ini telah menyebabkan pergeseran dari perlombaan ke dasar suku bunga yang telah berlangsung selama bertahun-tahun. Sekarang kebalikannya. ” Peminjam hanya berusaha mencari pinjaman yang membayar mereka dengan syarat yang masuk akal untuk kesepakatan yang mereka buat. kembali membuat, tambahnya Pemberi pinjaman menyediakan dana.