Dimana REIT publik berada pada pertengahan tahun – Beragampengetahuan

Total imbal hasil FTSE Nareit All Share Index naik 2,2% di bulan Juni, menyeret indeks turun 2,1% year-to-date. Ini adalah bulan kedua berturut-turut pertumbuhan REITs ekuitas, karena hampir semua indeks saham pulih dari titik terendah di mana ia turun hampir 10% pada musim semi ini.

Kenaikan bulan ini terjadi secara luas dan hampir semua sektor real estat membukukan keuntungan positif. Pada sisi positifnya, REIT khusus (naik 7.8%), penyimpanan mandiri (naik 7.3%) dan perumahan (naik 5.8%) merupakan penggerak terbesar. Sebagian besar jenis properti lainnya membukukan keuntungan dengan Diversified REITs (turun 7,6%), Timberland REITs (turun 5,1%), dan Telecom REITs (turun 1,5%) sebagai satu-satunya pengecualian.

Terkait: REIT yang tidak diperdagangkan memanipulasi fitur likuiditas untuk memproses permintaan penebusan

Untuk tahun ini, kinerja REITs menurun karena kekhawatiran inflasi yang terus-menerus dan perubahan ekspektasi penurunan suku bunga dari Federal Reserve. Namun dengan meningkatnya optimisme mengenai kemungkinan setidaknya satu kali penurunan suku bunga sebelum akhir tahun, REITs siap untuk menguat. Pandangan ini diperkuat oleh REIT yang mempertahankan fundamental yang kuat dan neraca yang konservatif.

Manajemen Kekayaan.com Bicaralah dengan Edward F. Biersack, wakil presiden senior penelitian di Nareit, dan John Worth, wakil presiden eksekutif penelitian dan penjangkauan investor di Nareit, mengenai REIT pada paruh pertama tahun ini dan hasil terbaru.

Terkait: REIT yang diperdagangkan secara publik mengalami rebound pada bulan Mei

Wawancara ini telah diedit untuk gaya, panjang dan kejelasan.

beragampengetahuan.com: Apa manfaat terbesar Anda dari keuntungan bulan ini?

Ed Biersack: REITs naik 2,2%, dan itu bagus untuk dilihat. Ketika kami melakukan perbandingan dengan pasar yang lebih luas, sering kali perbandingan kami adalah Russell 1000. Itu naik 3,3%, sehingga REIT diperdagangkan sedikit lebih rendah dibandingkan pasar yang lebih luas. Saat Anda melihat lintas sektor, Anda akan melihat hasil positif atau mendekati 0% secara keseluruhan. Salah satu bidang yang menghadapi tantangan adalah Timberland REITs. Ini merupakan kelanjutan dari tren ini.

Sisi baiknya, kami melihat kinerja yang kuat di beberapa area. Salah satunya adalah Specialty REITs yang naik 8,0%. Hal ini sebagian besar berkaitan dengan kinerja kuat Iron Mountain, sebuah perusahaan penyimpanan dokumen dan data. Bisnis ini bagus. Mereka juga memulai beberapa inisiatif baru, termasuk memasuki pusat data. Sampai saat ini, kinerja Iron Mountain meningkat sekitar 32%.

Kami juga melihat peningkatan pada sektor penyimpanan mandiri dan perumahan, yang didorong oleh REITs apartemen (naik 6,8%). Jika Anda melihat keduanya, pendorong permintaan penyimpanan mandiri saling terkait dengan sektor perumahan. Jika apartemen bagus, penyimpanan mandiri cenderung berfungsi dengan baik.

Untuk apartemen, terdapat penurunan pasokan dan permintaan, namun kenaikan harga sewa terus berlanjut. Satu hal lain yang kami identifikasi melalui T-Tracker adalah adanya perbedaan signifikan dalam tarif batas yang tersirat untuk REIT untuk apartemen versus kondominium. Nilainya masih sekitar 190 basis poin, yang berarti sebaik apapun nilainya, REIT di sektor apartemen menawarkan peluang untuk memperoleh keuntungan lebih lanjut di sektor ini.

WM: Dalam hal kinerja REIT secara keseluruhan pada tahun 2024, seberapa besarkah kinerja tersebut mencerminkan reaksi investor terhadap perubahan ekspektasi terhadap suku bunga dan situasi inflasi?

Tentara Rakyat: Jika kita kembali ke tahun 2022, kita menemukan tren yang jelas. Seperti yang kita lihat pada peningkatan imbal hasil Treasury, kinerja REIT menurun dan sebaliknya. Saat ini, kita sudah lebih jelas, meskipun ekspektasi terhadap penurunan suku bunga telah berubah. Kami memperkirakan akan terjadi penurunan suku bunga, dan sekarang kami telah mencapai titik di mana kami memperkirakan akan terjadi penurunan suku bunga. Namun seiring dengan semakin jelasnya jalan ke depan, masyarakat akan merasa lebih percaya diri.

WM: Melihat beberapa kinerja sektor ini, saya ingat penyimpanan mandiri memiliki kinerja yang lebih baik di tahun-tahun sebelumnya sebelum segalanya melambat di awal tahun ini. Apakah ini kembali ke bentuk semula? Bagaimana dengan perumahan?

Tentara Rakyat: Kami mulai melihat adanya perlambatan dalam permintaan, dan seiring dengan penurunan tersebut, hal ini dibarengi dengan pasokan yang tidak berhenti. Jadi, ada sedikit downtime di sana. Itu mulai bangkit kembali.

Dan dengan apartemen dalam hal tingkat hunian dan pertumbuhan sewa, apartemen telah menunjukkan kinerja yang sangat baik. Seringkali, kita membandingkan penyerapan bersih dengan penyerahan bersih. Kami akan melakukan ini setiap triwulan. Anda dapat mengambil perbedaan sederhana di antara keduanya. Jika Anda melihat penyerapan bersih kurang dari pengiriman bersih, Anda dapat mengetahui apakah permintaan lebih besar daripada pasokan. Kami melihat pengukuran permintaan mencapai puncaknya pada paruh terakhir tahun 2021. Angka tersebut menurun, dan pada kuartal kedua tahun 2023, angka tersebut mencapai titik terendah. Sejak itu, kami melihat sedikit perbaikan pada sisi permintaan.

Penting untuk dicatat bahwa meskipun demikian, tingkat hunian masih di atas 95%. Ini adalah angka yang sangat solid secara keseluruhan dan memungkinkan Anda untuk terus membayar sewa, hanya saja tidak dengan kecepatan yang sama. Terdapat sedikit penurunan permukaan tanah. Ketika Anda mencapai pertumbuhan sewa dua digit, seperti yang kami alami, hal itu tidak berkelanjutan, dan penyewa tidak akan menghargainya. Memang sudah jatuh sedikit, tapi masih ada kekuatan disana.

John Layak: Saya ingin menambahkan bahwa ada beberapa kesamaan antara penyimpanan mandiri dan apartemen. Keduanya tampil sangat baik di tahun 2021 dan 2022. Beberapa pasokan baru datang karena permintaan sedikit turun. Sekarang kita telah mencapai keseimbangan.

WM: Nareit menerbitkan prospek pertengahan tahun minggu ini. Apa saja tema yang telah Anda identifikasi?

Tentara Rakyat: Melihat kembali semester pertama, kita menghadapi ketidakpastian ekonomi dan tingkat suku bunga yang tinggi. Di pasar real estate, beberapa fundamental melemah, dan masih terdapat perbedaan antara penilaian properti publik dan swasta.

Perekonomian secara keseluruhan masih mengalami inflasi, namun situasi lapangan kerja terlihat baik. Kita berada pada laju pertumbuhan ekonomi yang baik. Harapan mengenai apakah kita akan menghadapi resesi juga telah berubah secara dramatis dibandingkan tahun lalu.

Menurut perkiraan Bloomberg, hanya 30% ekonom yang memperkirakan akan terjadi resesi dalam 12 bulan ke depan. Setahun lalu persentasenya 60%. Masyarakat lebih optimis dan memandang perekonomian sebagai “gelas setengah penuh” dibandingkan “gelas setengah kosong”.

Inilah situasinya saat ini. Kami terus melihat hambatan, dan keuntungan REIT telah menurun pada paruh pertama tahun ini, namun kami yakin REIT publik mempunyai posisi yang baik di beberapa elemen yang berbeda.

Pertama, kinerja operasional tetap kuat. REIT mengalami pertumbuhan dari tahun ke tahun berkat dana dari operasi, pendapatan operasional bersih (NOI) dan NOI dari toko yang sama. Kami memiliki jumlah yang besar. Tingkat hunian di empat sektor real estat tradisional secara absolut tinggi, dan cenderung mengungguli sektor swasta di pasar. Hal ini menunjukkan bahwa REIT mahir dalam pemilihan dan pengelolaan aset.

Kedua, REIT terus menjaga disiplin neraca. Mereka menikmati fleksibilitas operasional yang lebih besar dan menghadapi tekanan yang lebih sedikit dibandingkan sektor swasta, yang menanggung beban utang lebih besar dan biaya lebih tinggi. Untuk REIT, rasio pinjaman terhadap nilai adalah sekitar 34%. Durasi rata-rata hingga jatuh tempo adalah 6,5 tahun, dan biaya utang masih sedikit di atas 4%. Perusahaan juga berfokus pada utang dengan suku bunga tetap, yang berjumlah 90% dari portofolio investasinya, dan 80% utangnya tidak memiliki jaminan.

Poin ketiga adalah kinerja REIT publik terus menunjukkan kinerja yang lebih baik. Jika kita bandingkan dengan dana ODCE, selama enam kuartal terakhir, kinerja REITs telah mengungguli sekitar 33%. Namun, bahkan dengan kinerja yang lebih baik ini, masih terdapat selisih tingkat pembatasan yang signifikan sebesar 120 basis poin antara tingkat pembatasan penilaian untuk properti swasta dan tingkat pembatasan yang tersirat untuk REITs. Kesenjangan yang lebar ini menunjukkan adanya lebih banyak bahan bakar di dalam tangki untuk kinerja REIT yang lebih baik pada paruh kedua tahun 2024.

Poin penting terakhir adalah ketika kita melihat tingkat hunian REIT dan keunggulan harga yang mereka miliki serta kombinasi keduanya, ini merupakan peluang bagi investor real estat. REIT menawarkan lebih banyak dengan biaya lebih sedikit.

WM: Mengenai poin ketiga, seberapa sempit selisih antara real estat swasta dan REIT dalam siklus ini?

Tentara Rakyat: Pada kuartal ketiga tahun 2022, spread ini mencapai puncaknya pada 244 basis poin. Jadi, itu secara efektif dipotong menjadi dua. Hal ini berjalan lambat dan dilihat dalam konteks sejarah. Jika kita kembali ke Krisis Finansial Besar, kesenjangan tingkat batas mencapai 326 basis poin, namun menutup sepenuhnya dalam empat kuartal berikutnya.

Jadi, Anda mungkin bertanya: “Apa yang terjadi kali ini?” Sebagian besar perlambatan ini disebabkan oleh kenaikan tingkat penilaian maksimum yang moderat, terukur dan terkendali di pihak swasta. Mereka mengambil pendekatan lambat dalam menyesuaikan nilai di tengah-tengah satu digit setiap kuartal. Mereka menunggu untuk melihat apakah pasar akan mendatangi mereka daripada menunggu mereka datang ke pasar.

WM: Bisakah Anda juga menghitung seberapa besar pengetatan yang terjadi akibat membaiknya REITs dibandingkan dengan cap rate yang menurun?

Tentara Rakyat: Kembali ke Q3 tahun 2022, tingkat batas tersirat REIT adalah 6,07%, dan tingkat batas penilaian swasta adalah 3,63%. Kini, tingkat pembatasan tersirat REIT selama kuartal pertama adalah 5,8%, dan tingkat pembatasan swasta adalah 4,6%. Jadi, di satu sisi, Anda dapat melihat bahwa tingkat batas tersirat REIT dalam penetapan harganya cukup datar sementara tingkat batasnya sendiri telah meningkat lebih dari 100 basis poin.