Haruskah investasi real estat dimasukkan ke dalam rekening pensiun? – Beragampengetahuan

Oleh Jim Dahle, Ph.D., Pendiri WCI

Saya sering melihat orang bertanya tentang penggunaan dana rekening pensiun mereka (401(k), IRA, dll.) untuk berinvestasi di real estat. Hal ini baik untuk real estat yang diperdagangkan secara publik (seperti REIT, seperti Vanguard Real Estate Index Fund) atau real estat utang (seperti dana utang real estat swasta), karena keduanya relatif likuid dan kurang efisien dalam perpajakan. Namun, dengan investasi real estat ekuitas pada umumnya, apakah Anda berinvestasi secara langsung atau pasif, saya akan mencoba menghindari hal ini.

Saya punya banyak alasan.

Apakah Anda pengecualian?

Hanya ada dua tipe orang yang harus mempertimbangkan untuk melanggar aturan praktis ini. Yang pertama adalah pelaku real estat, seseorang yang menginvestasikan 50% atau lebih aset yang dapat diinvestasikan di real estat. Mereka menyukai real estat, membenci saham dan obligasi, dan selalu mencari cara lain untuk berinvestasi di real estat. Kelompok kedua memiliki seluruh atau hampir seluruh aset yang dapat diinvestasikan di rekening pensiun namun masih ingin berinvestasi di beberapa jenis real estat pribadi. Saya lebih suka melihat orang tersebut menginvestasikan aset rekening pensiunnya ke dalam saham dan real estat daripada melihat mereka kehilangan manfaat dari rekening pensiun.

Masalah Ekuitas Real Estat di Rekening Pensiun

Jadi apa salahnya menggunakan uang rekening pensiun untuk membeli ekuitas real estat? Ada banyak, tapi menurut saya ini adalah sepuluh besar.

#1 Tidak tersedia

Masalah pertama adalah tidak tersedianya. Bagi banyak orang, sebagian besar dana rekening pensiun mereka disimpan di rekening yang disponsori perusahaan seperti 401(k), 403(b), 457(b), atau program manfaat pasti/saldo tunai. Rekening ini umumnya tidak mengizinkan Anda berinvestasi di real estat pribadi dengan cara, bentuk, atau bentuk apa pun. Ini bukanlah suatu pilihan. Satu-satunya pilihan Anda biasanya adalah IRA atau individu (solo) 401(k).

#2 Biaya tambahan dan kerumitan

Sebagian besar kustodian IRA dan 401(k) tunggal juga tidak mengizinkan investasi real estat swasta. Anda harus mendapatkan buku cek khusus atau IRA mandiri atau 401(k) individu. Meskipun Anda dapat dengan mudah membuka akun IRA atau solo 401(k) dengan biaya minimal di Vanguard, Fidelity, atau Schwab, Anda harus melakukan sesuatu yang berbeda jika menginginkan akun mandiri. Ini akan menghabiskan uang dan kesulitan Anda. Penyedia IRA mandiri pada umumnya akan membebankan biaya kepada Anda untuk membuka dan menutup akun. Mereka juga mengenakan biaya tahunan. Setiap investasi swasta di rekening tersebut mungkin dikenakan biaya tahunan tambahan. Selain pengeluaran, Anda menambahkan lapisan kompleksitas pada kehidupan finansial Anda. Meskipun hal ini sebagian diimbangi dengan berkurangnya kerumitan persiapan pajak, hal ini tetap penting.

#3 Kurangnya Likuiditas

Salah satu kelemahan terbesar investasi real estat ekuitas swasta, baik langsung maupun pasif, adalah likuiditas. Berbeda dengan investasi publik, Anda tidak dapat mencairkan investasi ini kapan pun. Beberapa orang akan mengunci uang Anda selama lima atau bahkan sepuluh tahun, atau mengembalikannya sedikit demi sedikit. Kurangnya likuiditas ini tidak sejalan dengan aturan yang berlaku untuk rekening pensiun, apalagi kebutuhan likuiditas seseorang. Misalnya, Anda berganti pekerjaan dan ingin memindahkan 401(k) ke tempat lain. Kebanyakan rollover dilakukan dengan uang tunai, dan Anda tidak dapat mengubah investasi tidak likuid menjadi uang tunai.

Untuk informasi lebih lanjut klik di sini:

Mengapa ada begitu banyak hype mengenai investasi real estate?

Haruskah Anda berinvestasi di real estat di masa pensiun?

#4 Distribusi Minimum yang Diperlukan

Akun penangguhan pajak memerlukan distribusi minimum yang diwajibkan (RMD) mulai antara usia 73 dan 75 tahun. Ini adalah contoh bagus mengenai kebutuhan likuiditas. Bayangkan Anda memiliki IRA yang seluruhnya diinvestasikan di gedung apartemen. Sekarang Anda berusia di atas 75 tahun, Anda perlu menarik 4% RMD dari akun Anda. Apa yang akan kamu lakukan? Mudah-mudahan properti tersebut menghasilkan arus kas minimal 4% dari nilai akun, dan Anda cukup menarik uang tunai. Jika tidak, Anda harus menjual sebagian dari properti Anda. Siapa yang bersedia membeli 4% properti Anda setiap tahun? Sekarang, Anda harus merencanakan untuk menjual properti sebelum mencapai usia RMD. Tuhan melarang Anda mati dan serahkan kekacauan IRA kepada ahli waris Anda. Mereka hanya dapat memperpanjang jangka waktu distribusi lebih dari 10 tahun, dan biasanya harus segera mulai mengonsumsi RMD.

#5 401(k) Pinjaman

Daripada menarik dana dari paket 401(k) dan membayar pajak, Anda dapat meminjam hingga 50% dari nilai paket 401(k) atau $50.000, mana saja yang lebih kecil dari pembayaran dan denda. menarik. Namun jika 401(k) Anda terikat dengan properti investasi atau sindikat, Anda tidak akan memiliki cukup likuiditas untuk melakukan hal ini. Pilihan ini sekarang hilang.

#6 Pajak Penghasilan Badan yang Tidak Relevan

Jika Anda berinvestasi dalam ekuitas real estat melalui IRA (termasuk SEP dan IRA SEDERHANA, tetapi bukan 401(k)s) dan mengambil hipotek atas properti tersebut, Anda mungkin akan membayar pajak atas pendapatan investasi Anda. Pajak ini disebut Pajak Penghasilan Bisnis Tidak Terkait (UBIT), dan ini bisa menjadi kejutan besar bagi mereka yang mengira bahwa semua pendapatan dalam rekening pensiun bebas pajak.

Untuk informasi lebih lanjut klik di sini:

Kisah Dua Sponsor: Bagaimana Investasi Real Estat Saya Menghasilkan Hasil yang Sangat Berbeda

#7 Persyaratan Modal dan Biaya Pemeliharaan/Peningkatan

Banyak investasi real estat pasif memerlukan modal dari waktu ke waktu. Namun jika seluruh IRA Anda terkurung dalam investasi real estat yang tidak likuid, dari mana dana tersebut berasal? Anda tidak bisa begitu saja mengirim uang dari rekening giro Anda; uang itu harus disetorkan secara sah ke rekening pensiun. Kemungkinan bahwa kontribusi rekening pensiun Anda akan memberikan jumlah yang tepat pada waktu yang tepat untuk kebutuhan modal ini sangatlah rendah.

Investor real estate langsung memiliki masalah serupa. Bagaimana jika Anda membutuhkan atap baru? Uang tunainya harus berasal dari rekening pensiun. Lebih baik memiliki sesuatu yang cair di rekening pensiun Anda, bukan hanya sekumpulan investasi real estat yang tidak likuid.

#8 Tarik Tunai

Investasi real estat biasanya menghasilkan sejumlah pendapatan. Pendapatan ini harus tetap ada di rekening pensiun; Anda tidak dapat menggunakannya sampai Anda menarik uang dari rekening pensiun. Apa yang akan Anda lakukan dengan sedikit pendapatan yang Anda peroleh setiap bulan atau kuartal? Yang terbaik adalah memiliki rencana, seperti menggabungkan investasi likuid dengan investasi tidak likuid di IRA Anda, jika tidak, semuanya hanya akan berupa uang tunai, seringkali dengan kustodian IRA yang dikelola sendiri dengan tingkat bunga yang sangat tidak menguntungkan. Hasil akhir dari penarikan modal/biaya dan pendapatan rutin adalah investor real estate rekening pensiun akhirnya memegang sebagian besar rekening mereka dalam bentuk tunai, dan mendapatkan penghasilan yang sangat sedikit hanya untuk menghindari krisis likuiditas. Lebih baik menyimpan uang Anda hanya dalam satu rekening kena pajak sehingga Anda dapat memanfaatkan uang Anda dengan lebih baik.

#9 Batasan penggunaan

Ketika Anda memiliki properti di rekening kena pajak (yaitu dengan dolar yang tidak memenuhi syarat), terkadang Anda dapat turun dan menggunakannya. Properti pantai ini disewakan selama 11 bulan setiap tahun dan digunakan sendiri setiap bulan Juni. Tidak masalah. Kecuali itu bagian dari IRA atau 401(k) Anda. Ini adalah larangan besar. IRA Anda tidak dapat membeli properti dari Anda atau keluarga Anda. Ia juga tidak bisa menjualnya kepada Anda atau keluarga Anda. Anda bahkan tidak bisa menyewa properti milik rekening pensiun Anda.

#10 Kerugian penyusutan

Salah satu hal terbaik tentang berinvestasi di saham real estate adalah menerima pendapatan yang dilindungi melalui depresiasi. Jika penyusutan tidak pernah dipulihkan, maka pendapatan tersebut bebas pajak. Bahkan jika dipulihkan, itu hanya akan dipulihkan pada tarif pajak maksimum 25%, memberikan peluang arbitrase tarif pajak yang signifikan kepada investor berpenghasilan tinggi. Namun jika investasi Anda ada di rekening pensiun, kehilangan nilai tidak akan ada gunanya bagi Anda. Ekuitas real estat (jika dilakukan dengan benar) sudah sangat hemat pajak; Anda tidak perlu memasukkannya ke dalam rekening pensiun. Mungkin ada hal lain dalam portofolio Anda yang lebih baik di rekening pensiun. Jika investasi real estat gagal (yang terjadi dari waktu ke waktu), Anda dapat mengurangi kerugian jika Anda menginvestasikannya dengan dolar yang tidak memenuhi syarat, namun Anda tidak dapat mengurangi kerugian jika Anda memiliki dana di rekening pensiun.

Untuk informasi lebih lanjut klik di sini:

60+ Kesalahan Terburuk yang Dapat Anda Lakukan dalam Investasi Real Estat

apa yang harus dilakukan

Jika Anda tidak akan berinvestasi dalam real estat ekuitas swasta di rekening pensiun Anda, apa yang harus Anda masukkan ke dalam rekening pensiun Anda?

#1 Investasi Tradisional

Banyak investor real estat menggunakan dolar mereka yang tidak memenuhi syarat dalam real estat dan hanya menginvestasikan dana rekening pensiun dalam investasi tradisional seperti dana indeks saham dan obligasi. Apapun rasio aset kena pajak terhadap aset kena pajak, itu akan menjadi rasio real estate terhadap aset non-real estate dalam portofolionya. Mereka sama sekali menghindari investasi real estat di rekening pensiun mereka.

#2 Real Estat Publik

Anda dapat menghindari semua masalah yang terkait dengan ekuitas real estat di rekening pensiun Anda hanya dengan tetap berpegang pada REIT yang diperdagangkan secara publik atau berinvestasi hanya pada reksa dana atau ETF yang hanya berinvestasi pada REIT yang diperdagangkan secara publik. Jika Anda harus berinvestasi di real estate dengan rekening pensiun Anda, ini adalah pilihan yang baik.

#3 Dana Hutang Swasta

Dana utang swasta sangat tidak efisien dalam perpajakan. Seluruh pengembaliannya berasal dari penghasilan, yang dikenakan pajak dengan tarif pajak penghasilan biasa. Tidak ada penyusutan yang lolos. Rekening pensiun adalah tempat terbaik untuk menyimpan investasi ini. Anda masih menghadapi masalah likuiditas, namun dana ini cenderung lebih likuid dibandingkan dana saham sejenis. Mereka biasanya menyediakan likuiditas setiap kuartal atau setidaknya setiap tahun, bukan 3-10 tahun. Jika Anda ingin berinvestasi di real estat pribadi di rekening pensiun Anda, pertimbangkan untuk melakukannya dari sisi utang.

#4 Cari “Dana 1099”

Beberapa sponsor, seperti Sponsor WCI MLG, menawarkan dua versi dana, satu diterbitkan sebagai K-1, cocok untuk rekening kena pajak, dan satu lagi diterbitkan sebagai 1099, cocok untuk rekening pensiun dan mereka yang tidak menginginkan rekening pensiun. . Menerima beberapa negara bagian K-1. Dana K-1 lebih baik dikenakan pajak; versi 1099 lebih baik untuk rekening pensiun.

#5 Pinjam uang dari 401(k) Anda dan gunakan untuk membeli real estat

Ya, paling banyak hanya $50.000, tapi itu mungkin cukup untuk uang muka banyak properti dan mungkin memenuhi persyaratan minimum untuk banyak investasi real estat pasif.

Real estat ekuitas swasta dapat menyebabkan banyak masalah bagi rekening pensiun. Gunakan uang yang tidak memenuhi syarat untuk membeli sebanyak mungkin.

Jika Anda tertarik dengan peluang investasi real estat swasta, mulailah uji tuntas Anda dengan mereka yang mendukung situs web beragampengetahuan:

Unggulan real estat Mitra

Ibukota Deli

Jenis produk:

dana

Fokus utama:

multikeluarga

Jumlah investasi minimum:

$100.000

Tahun pendirian:

2008

---

Jalan Kerumunan

Jenis produk:

Platform/Perwalian Investasi Real Estat

Fokus utama:

komersial

Jumlah investasi minimum:

$25.000

Tahun pendirian:

2014

---

Investasi Asal

Jenis produk:

dana

Fokus utama:

multikeluarga

Jumlah investasi minimum:

$50.000

Tahun pendirian:

2007

---

Garis lintang utara sejajar ke-37

Jenis produk:

Dana/Sindikat

Fokus utama:

multikeluarga

Jumlah investasi minimum:

$50.000

Tahun pendirian:

2008

---

Rumah Kesan Selatan

Jenis produk:

proyek turnkey

Fokus utama:

keluarga tunggal

Jumlah investasi minimum:

$60.000

Tahun pendirian:

2017

---

Modal Sumur

Jenis produk:

dana

Fokus utama:

Penyimpanan Mandiri/Rumah Bergerak

Jumlah investasi minimum:

$50.000

Tahun pendirian:

2014

---

Modal MLG

Jenis produk:

dana

Fokus utama:

multikeluarga

Jumlah investasi minimum:

$50.000

Tahun pendirian:

1987

---

Grup Mortir

Jenis produk:

sindikat

Fokus utama:

multikeluarga

Jumlah investasi minimum:

$50.000

Tahun pendirian:

2001

---

* Harap pertimbangkan ini sebagai pengenalan terhadap perusahaan-perusahaan ini, bukan rekomendasi. Anda harus melakukan uji tuntas sendiri terhadap investasi apa pun sebelum berinvestasi. Sebagian besar peluang ini memerlukan status investor terakreditasi.

Bagaimana menurutmu? Apakah Anda berinvestasi di real estat ekuitas swasta? Di bagian mana dari portofolio Anda dan mengapa? Bagaimana Anda berinvestasi di real estat di rekening pensiun? Beri komentar di bawah!