Investasi real estat komersial harus mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah, dengan beberapa peringatan – Beragampengetahuan

Suku bunga yang lebih rendah dan indikasi Federal Reserve bahwa mereka berencana untuk menurunkan target suku bunga dana federal lebih lanjut seharusnya menjadi kabar baik bagi investor yang memiliki aset real estat komersial dalam portofolionya. Menurut orang dalam industri, suku bunga yang lebih rendah akan menghasilkan minat yang lebih besar terhadap aset alternatif ini dan mempermudah pembiayaan transaksi real estat, membantu mempercepat penemuan harga dan pertumbuhan nilai. Namun, penurunan suku bunga sebesar 50 basis poin terlalu kecil untuk menyelesaikan semua permasalahan yang ada di sektor ini.

“Penurunan suku bunga adalah peristiwa positif dan diharapkan,” tulis Kevin Gannon, ketua Robert Stanger & Co. “Perlu waktu bagi pembeli dan penjual untuk sepakat mengenai harga karena kenaikan harga selama beberapa tahun terakhir cukup signifikan.”

Terkait dengan: Ekspektasi penurunan suku bunga dan kinerja yang kuat pada kuartal kedua memicu kenaikan REITs

Richard Hill, kepala strategi dan penelitian real estat di perusahaan manajemen investasi Cohen & Steers, mencatat bahwa pasar real estat secara umum berfungsi sebagai indikator utama untuk sektor ini secara keseluruhan, dan perkiraan penurunan suku bunga telah diperkirakan selama beberapa waktu. Pada hari Jumat lalu, REITs yang diperdagangkan secara publik naik 16% year to date, menunjukkan bahwa pasar merasa penurunan suku bunga akan berdampak positif pada dunia real estate yang lebih luas.

Hal ini penting karena terdapat kesenjangan yang terus-menerus antara pasar real estat pemerintah dan swasta dalam beberapa tahun terakhir. Dalam kondisi tingkat bunga yang meningkat, REIT publik menurun lebih cepat dan lebih cepat dibandingkan REIT swasta. Misalnya, Indeks FTSE Nareit All Share mengalami penurunan sebesar 25% pada tahun 2022 saja. Real estate swasta, terutama bila diukur dengan indikator berbasis penilaian, tidak pernah mencatat penurunan seperti ini. Pada kuartal ketiga tahun 2022, selisih antara tingkat batas penilaian untuk real estat swasta, yang diukur dengan indeks NFI-ODCE, dan tingkat batas REIT yang tersirat untuk Indeks FTSE Nareit All Equity, mencapai puncaknya pada 244 basis poin, menurut Analisis Nareit . Kesenjangan ini muncul karena penilaian REIT publik berubah setiap hari seiring dengan fluktuasi pasar, sementara perkiraan tingkat batas atas properti swasta ditetapkan setiap triwulan dan cenderung bergerak secara bertahap. Pada pertengahan tahun 2024, kesenjangan antara dua ukuran batas atas (cap rate) menyempit menjadi 120 basis poin, sebagian didorong oleh pemulihan pasar publik dan penyesuaian berkelanjutan terhadap valuasi swasta, yang telah turun selama tujuh kuartal berturut-turut. Kini, ketika suku bunga kembali normal, selisihnya mungkin akan semakin menyempit.

Terkait dengan: Mengapa sebagian investor optimis terhadap real estate swasta?

Edward F berkata: “Kembali ke kuartal ketiga tahun 2022, tingkat batas tersirat REIT berada pada 6,07%, dan tingkat batas penilaian swasta adalah 3,63%,” kata Bierzak, wakil presiden senior penelitian di Nareit, dalam sebuah wawancara awal tahun ini. . . “Maju ke hari ini, tingkat pembatasan tersirat REIT selama kuartal pertama adalah 5,8%, dan tingkat pembatasan swasta adalah 4,6%. Jadi, di satu sisi, Anda dapat melihat bahwa tingkat pembatasan tersirat REIT cukup konsisten penetapan harga Sementara tarif batas khusus meningkat lebih dari 100 basis poin.

Kenaikan harga REIT sejak saat itu kemungkinan besar telah berkontribusi dalam menutup kesenjangan tersebut, meskipun dampaknya belum jelas hingga akhir kuartal ketiga, ketika pembacaan ODCE berikutnya dipublikasikan.

Fakta bahwa biaya utang akan turun, sehingga memudahkan investor yang sudah habis masa berlakunya untuk membiayai kembali utangnya, juga harus berperan dalam menstabilkan pasar real estat publik dan swasta.

“Real estat komersial pada dasarnya adalah kelas aset dengan leverage,” kata Hill. “Meskipun suku bunga bukan satu-satunya pendorong penilaian real estat komersial, suku bunga merupakan bagian penting dari persamaan tersebut, terutama karena suku bunga telah meningkat cukup drastis dalam jangka waktu yang lebih baik. setengah dari dua tahun.” “Jadi, pasar real estat komersial AS menyambut baik penurunan suku bunga karena hal ini merupakan langkah yang disambut baik.”

Cohen & Steers memperkirakan harga di sektor real estat swasta akan mencapai titik terendah dalam satu atau dua kuartal ke depan, karena penurunan harga dan penjual menerima penilaian yang lebih rendah selama dua tahun terakhir.

Suku bunga yang lebih rendah akan membantu mempercepat penemuan harga dan meningkatkan minat investor pada sektor ini, kata Jim Gott, direktur senior dan kepala pemantauan aset real estat komersial EMEA di Mount Street, sebuah perusahaan layanan pinjaman global.

Salah satu indikator keengganan investor ritel baru-baru ini terhadap real estat swasta adalah penurunan investasi pada REIT yang tidak diperdagangkan sejauh ini pada tahun 2024. Pada akhir Juli, penggalangan dana untuk REIT yang tidak diperdagangkan mencapai $3,4 miliar, menurut Robert A. Angka ini menunjukkan penurunan yang signifikan dibandingkan tahun 2023 ($10,2 miliar untuk setahun penuh) dan tahun 2022 ($33,2 miliar).

“Dengan fokus investor real estate pada fundamental pasar luar angkasa di seluruh real estate dan biaya modal, penurunan suku bunga yang disebabkan oleh mengikis kekhawatiran inflasi akan disambut baik oleh investor dan konstruktif untuk penilaian real estate,” tulis John Burge, global head of private real estate . Real estate dengan perusahaan manajemen investasi manajemen aset besar. Namun, Berg memperingatkan bahwa jika penurunan suku bunga dibarengi dengan meningkatnya pengangguran dan kekhawatiran terhadap kinerja ekonomi yang lebih luas, hal ini dapat mengimbangi dampak positif terhadap penilaian properti.

Pada kuartal kedua tahun 2024, Indeks Harga Properti Komersial (CPPI) untuk seluruh sektor real estat, yang dilacak oleh firma riset MSCI Real Assets, tetap datar dibandingkan tahun sebelumnya, menunjukkan tidak ada perubahan harga yang signifikan. Pada saat yang sama, perputaran investasi menurun di setiap sektor, mulai dari penurunan perumahan lansia sebesar 14% hingga penurunan ritel sebesar 27%. Namun, angka-angka ini menunjukkan perbaikan di sektor ini karena menunjukkan stabilisasi setelah penurunan volume transaksi dan harga yang dimulai pada tahun 2022, kata peneliti MSCI dalam laporannya.

Suku bunga yang lebih rendah akan berdampak positif terhadap ketersediaan pembiayaan baik untuk properti baru maupun yang sudah ada yang sebelumnya mungkin kesulitan mendapatkan pinjaman, menurut Ross Yostin, kepala real estate di Kleinberg Kaplan, New York City. – Firma hukum berbasis. Dia mencatat bahwa janji pengurangan tambahan dalam beberapa bulan mendatang juga dapat meyakinkan pemberi pinjaman bahwa mereka dapat memberikan perpanjangan pinjaman kepada properti yang mengalami kesulitan dengan harapan bahwa waktu tambahan akan membantu pemilik meningkatkan kinerja.

Namun, pada angka 50 basis poin, pemotongan tersebut masih terlalu kecil untuk menjadi “peluru ajaib” bagi kesusahan di sektor real estat komersial, Jostin memperingatkan.

Hill juga mencatat bahwa pemulihan real estat komersial selama siklus ini kemungkinan besar tidak akan mengikuti pola berbentuk V yang terjadi setelah Krisis Keuangan Besar karena bank sentral global tidak memberikan uang stimulus.

“Kami pikir kami sudah mendekati titik terendah, dan kami pikir ini akan menjadi semacam pemulihan kuno dalam real estate komersial yang didorong oleh pertumbuhan fundamental,” katanya.