Investor properti lebih berhati-hati terhadap kesepakatan baru – Beragampengetahuan

Real estat industri – kesayangan investor lama – mulai menunjukkan celah dalam apa yang sebelumnya dianggap sebagai ruang investasi bebas risiko. Naiknya suku bunga, bersama dengan ketidakpastian ekonomi dan ketidakstabilan di sektor perbankan, mempengaruhi kondisi real estat komersial secara keseluruhan karena pengetatan kredit. Meskipun kinerjanya luar biasa selama beberapa tahun terakhir, sektor industri belum sepenuhnya terpengaruh.

Jeff Small, salah satu pendiri dan CEO dari investor/pengembang/pemilik industri MDH Partners yang berbasis di Atlanta, yang memiliki total investasi industri seluas 36 juta kaki persegi, mengatakan bahwa Januari lalu menandai “akhir dari kegilaan pasar.” aset portofolio. Dia mencatat bahwa dengan meningkatnya inflasi dan suku bunga, hal ini berdampak negatif pada kesepakatan pembiayaan. Sampai hal-hal berubah pada tahun 2022, investor industri dapat meminjam sebesar 3,0% dan membeli dengan tingkat batas 3,5%, sambil mencapai peningkatan arus kas melalui pertumbuhan sewa.

terkait: Riset eksklusif: Keyakinan dalam real estat industri tetap ada meski ada angin sakal

Riset dari firma data real estat MSCI Real Assets menunjukkan bahwa penjualan investasi di sektor tersebut telah bergeser seiring dengan kenaikan suku bunga. Setelah penurunan aktivitas awal pada awal pandemi COVID, penjualan industri mulai meningkat pada bulan-bulan terakhir tahun 2021, dengan tahun tersebut akhirnya melampaui tingkat penjualan pra-pandemi 2019 hampir tiga kali lipat menjadi $179 miliar. Penjualan terus tumbuh dua digit dari tahun ke tahun hingga dua kuartal pertama tahun 2022, mencapai $42 miliar pada kuartal kedua.

Namun, penjualan industri telah menurun selama tiga kuartal terakhir. Mereka turun 52% YoY menjadi $19,6 miliar pada Q1 2023, dengan penurunan signifikan dalam portofolio dan kesepakatan tingkat entitas.

terkait: Investor ekuitas menarik kembali industri di tengah ekspektasi pengembalian yang lesu

mengubah lanskap

Saat ini, selain tekanan inflasi dan kenaikan suku bunga, faktor-faktor baru mulai berdampak negatif terhadap aktivitas penjualan investasi industri. Perlambatan belanja online pasca-pandemi telah menyebabkan penurunan permintaan ruang gudang, sementara membanjirnya produk industri baru menghantam pasar, menurut laporan dari pialang real estat dan perusahaan konsultan Newmark. Laporan tersebut mencatat bahwa tingkat penyerapan ruang pada kuartal pertama 2023 turun 40,4% kuartal-ke-kuartal, jauh lebih tinggi dari rata-rata historis penurunan 5,0% menjadi 10,0% pada periode yang sama.

Sementara itu, rekor 138 juta kaki persegi ruang industri baru disampaikan pada kuartal pertama, dengan lebih banyak lagi yang akan beroperasi akhir tahun ini, menurut Newmark. Para peneliti Newmark mencatat bahwa hal ini terjadi pada saat permintaan untuk fasilitas industri menjadi normal setelah percepatan era pandemi, dengan banyak pasar yang cenderung melihat peningkatan tingkat kekosongan dan lebih banyak ketersediaan yang menyewakan.

Laporan tersebut mencatat bahwa kelemahan industri mungkin bersifat sementara. Awal baru di kuartal pertama telah turun 38% tahun-ke-tahun, dan ruang lantai yang sedang dibangun turun menjadi 664,4 juta kaki persegi. Sepanjang tahun ini, hampir 70% bank telah memperketat persyaratan pinjaman untuk pinjaman konstruksi komersial, yang selanjutnya dapat membatasi dimulainya konstruksi baru.

Selain itu, meskipun penyerapan ruang dan pertumbuhan sewa di sektor ini telah melambat dalam beberapa bulan terakhir, namun tetap sangat kuat. Penyerapan pada kuartal tersebut adalah 65 juta kaki persegi, rekor kuartal terbaik dibandingkan dengan sejarah pra-pandemi, dan kenaikan sewa 21,1% adalah yang terbesar, menurut kenaikan Newmark.

“Permintaan mungkin tidak seperti pada tahun 2022, tetapi masih sangat kuat dibandingkan dengan standar historis, dan kami kembali ke jadwal penyewaan aset yang lebih normal,” kata Robert McCall, mitra dan kepala akuisisi di Industri AS dan Brasil di markas besar GTIS, investor/pengembang real estat komersial yang berbasis di New York. McCall mencatat bahwa penyewa industri terus aktif saat mereka memperluas operasinya, terutama di fasilitas seluas 250.000 kaki persegi atau lebih kecil. Tetapi proses pengambilan keputusan untuk sewa baru telah berlangsung dari satu atau dua bulan di tahun 2022 menjadi tiga atau empat bulan saat ini.

Menurut McCall, pasar telah beralih dari pra-sewa gudang baru yang diharapkan menjadi sewa gudang enam, 12 atau 18 bulan setelah selesai.

“Aset masih pra-sewa, tapi tidak semua,” tambahnya, mencatat bahwa fasilitas yang tidak pra-sewa biasanya berakhir sewa mereka dalam waktu 12 bulan. “Tidak mengherankan, lowongan terbesar ada di pasar di mana tanah tersedia dan hanya ada sedikit hambatan untuk masuk, baik dari segi perizinan, medan, atau sudut pandang lainnya.”

Perusahaan McCall telah menutup tiga transaksi sepanjang tahun ini, termasuk properti yang ada di Nashville dan Charlotte, North Carolina, dengan luas hampir 1 juta kaki persegi, dan rencana perusahaan untuk membangun dua areal total di Houston. . ft. Meskipun dia tidak dapat mengungkapkan rincian keuangan di balik kesepakatan tersebut, “kami telah berhasil membawa penyewa ke dua aset yang ada ini dan telah mampu mencapai pengembalian yang menarik atas biaya investasi relatif terhadap tingkat kapitalisasi saat ini,” kata McCall.

perubahan strategi

MDH Partners’ Small mengatakan bahwa meskipun penyerapan yang agresif dan penurunan awal konstruksi memacu berlanjutnya investasi di sektor industri, kondisi pasar saat ini, khususnya penurunan permintaan dan kelebihan pengiriman produk baru, telah menyebabkan perubahan paradigma dalam strategi investasi.

Banyak investor, terutama yang baru mengenal industri ini, telah mengalihkan fokus mereka dari properti besar (500.000 hingga 1 juta kaki persegi) dengan penyewa tingkat investasi dan sewa jangka panjang ke fasilitas multipenyewa yang lebih kecil dengan sewa jangka pendek. Dia menunjukkan bahwa sewa jangka tetap. Idenya adalah bahwa aset ini akan lebih mudah untuk disewakan dan menghasilkan pengembalian yang lebih besar dengan menaikkan harga sewa di akhir masa sewa.

Akibatnya, persaingan untuk bangunan seperti itu sangat ketat, terutama untuk fasilitas di lokasi pengisi dengan sewa yang lebih singkat, ujar Small. Dia mencatat bahwa aset-aset ini diperdagangkan pada tingkat batas yang cukup rendah, sementara tingkat batas untuk jenis aset industri lainnya di pasar inti telah meningkat rata-rata 100 basis poin, dengan peningkatan yang lebih besar di pasar sekunder.

Tingkat kapitalisasi industri telah meningkat sekitar 75 hingga 100 basis poin secara keseluruhan dari level rendah pada awal 2022 karena suku bunga yang lebih tinggi memaksa investor untuk membawa lebih banyak ekuitas ke dalam kesepakatan, menurut McCall.

Mitra MDH mengakuisisi gudang besar di Fort Worth, Texas, pada kuartal pertama dan memiliki beberapa kesepakatan lain dengan ukuran yang sama dalam pengerjaan, tetapi belum mengakuisisi aset apa pun dalam jendela enam bulan sebelumnya. Pendekatan investasi perusahaan tetap konservatif, berfokus pada investasi dalam kesepakatan yang mengamankan arus kas jangka panjang. Di pasar di mana permintaan ruang melambat dan lowongan meningkat, strategi investasi yang mengandalkan perputaran sewa jangka pendek untuk meningkatkan harga sewa bisa menjadi kontraproduktif, catat Small.

Dia menambahkan bahwa pandemi, peristiwa sekali seumur hidup, mempercepat belanja online dan meningkatkan permintaan ruang industri, yang menyebabkan ledakan investasi real estat industri, sehingga menaikkan harga. Akibatnya, dia menghindari lelang di mana 30 grup menawar pada satu properti, dengan alasan bahwa pemenang selalu berakhir dengan penawaran yang berlebihan.

Selain potensi resesi dan pengetatan standar pinjaman, Small mencatat bahwa modal institusional yang tersedia untuk kesepakatan baru telah menurun karena “efek penyebut”, di mana nilai real estat yang lebih tinggi relatif terhadap saham dan obligasi menyebabkan institusi mengalokasikan dana secara berlebihan ke sektor. Dia berharap ini akan mempersulit investor industri untuk mendapatkan modal baru. Akuisisi MDH Partners dan GTIS dilakukan dengan menggunakan kendaraan dana yang ada.Tetapi McCall mencatat, “Namun, kami memang mengumpulkan uang untuk Charlotte MSA dan menerima tanggapan yang sangat kuat dari modal [sources], mengumpulkan uang dalam beberapa hari. “

Menurut laporan Newmark, selain tantangan baru dalam meningkatkan modal ekuitas, pengetatan lingkungan pinjaman dapat berdampak negatif terhadap penyediaan utang bagi investor yang memperoleh aset baru dan investor yang perlu membiayai kembali utang yang jatuh tempo.

Small mencatat bahwa pengembang mungkin terpaksa membiayai kembali pinjaman konstruksi dengan tarif yang lebih tinggi dan mendapatkan lebih banyak ekuitas karena bank mengurangi rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dari 60-65% menjadi 50-55%. “Jika pengembang tidak memiliki uang yang tersedia untuk membuat perbedaan, mereka akan mendapat masalah,” tambahnya, mengisyaratkan beberapa tekanan dalam komunitas pengembangan.

Sementara itu belum terwujud, katanya sudah ada tanda-tanda peringatan di beberapa pasar yang memiliki banyak perkembangan baru belakangan ini. Dia mengutip contoh Savannah, di mana pelabuhan yang berkembang dan impor internasional yang meningkat telah menghasilkan tingkat kekosongan nol, memicu ledakan pembangunan pada saat arus impor melambat.

Kecil juga mencatat bahwa Dallas memiliki lebih banyak aktivitas konstruksi industri daripada pasar AS lainnya, dan bahwa tingkat kekosongan industri akan meningkat dari 6 persen saat ini, terutama untuk bangunan besar, meskipun situasinya tidak bergejolak seperti Savannah karena Dallas adalah pasar yang jauh lebih besar. .

Mengingat pertumbuhan sewa yang berkelanjutan, McCall mengatakan perusahaannya tetap bullish di sektor industri dan aktif di pasar, hanya saja tidak sampai tahun 2021 dan 2022. Dan dalam hal aset yang ada, karena kami melihat peluang untuk menciptakan nilai di luar nilai spot cap. “

Dia mencatat bahwa fundamental real estat terus mendukung investasi di sektor ini, terutama di pasar yang terus mendapatkan keuntungan dari alih daya dan perubahan dalam rute rantai pasokan.