Kedatangan momen C-PACE: gangguan kredit meningkatkan keuangan hijau – Beragampengetahuan

pemberontak. Gambar milik Bayview PACE

Sejak meluncurkan pembiayaan properti komersial dengan peringkat C-PACE lebih dari satu dekade yang lalu, promotor mekanisme pembiayaan berkelanjutan memuji efektivitas biaya terhadap utang mezzanine untuk pengembang yang perlu menutup kesenjangan antara ekuitas dan utang senior dalam konstruksi baru dan renovasi.

Sekarang, di tengah lingkungan suku bunga yang lebih tinggi dan kesulitan dari penguncian pandemi masih ada, para profesional C-PACE memiliki presentasi yang tepat waktu dan bisa dibilang lebih menarik: Untuk bangunan yang baru selesai menghadapi penundaan dalam stabilisasi dan potensi kerugian nilai, pembiayaan adalah kuncinya Alternatif kompetitif untuk menjembatani pinjaman untuk merekapitalisasi perbaikan hijau yang memenuhi syarat dan mengurangi risiko kesulitan.

Selain itu, dengan suku bunga sekitar 7 hingga 7,5 persen, C-PACE untuk pertama kalinya dalam sejarahnya secara substansial setara atau bahkan lebih murah daripada pinjaman jembatan, dengan suku bunga berdasarkan Guaranteed Financing Rate (SOFR) semalam atau suku bunga Esensial , kata pengamat.

Baca juga: Mengapa C-PACE adalah katup pelepas di pasar kredit yang ketat

Sebagai hasil dari manfaat ini, C-PACE mendapat perhatian dari broker hipotek dan komunitas real estat lainnya yang secara tradisional menghindarinya karena ketidaktahuan tentang pembiayaan, yang mendanai perbaikan listrik, air, dan seismik. Tidak seperti pinjaman warga senior tradisional yang dijamin dengan kepala sekolah, misalnya, C-PACE menjadi penilaian properti yang dibayar pemilik dengan tagihan pajak mereka. Jangka waktu biasanya antara 20 dan 30 tahun, dan pinjaman dapat dialihkan dan tidak dapat dipanggil.

“Pendorong terbesar untuk C-PACE saat ini adalah hasil dari perubahan mendasar di pasar modal, karena proyek yang dimulai saat suku bunga jauh lebih rendah sekarang diperkecil,” Jessica Bailey, Co-Founder dan President & CEO of Ibukota Novin GreenMemberi tahu Eksekutif real estat komersial. Nuveen Green menghasilkan sekitar $500 juta pinjaman C-PACE pada kuartal pertama. “Dalam beberapa kasus, pemilik gedung memerlukan jembatan untuk stabilitas, dan C-PACE sangat membantu dalam hal itu.”

Kasus penggunaan yang berkembang

Pada bulan Februari, saya memperkenalkan Nuveen Green Capital Kuadrum Global Dengan lebih dari $30 juta dalam pembiayaan C-PACE untuk membiayai kembali HVAC, penerangan, air, dan tindakan keberlanjutan lainnya di Arlo Wynwood Hotel, butik Miami yang baru selesai dibangun. Pemilik telah menggunakan pembiayaan untuk meningkatkan cadangan bunga dalam lingkungan biaya modal baru serta memulihkan sebagian ekuitas.

Peminjam umumnya dapat memanfaatkan kesepakatan C-PACE yang berlaku surut selama kira-kira tiga hingga empat tahun setelah penyelesaian proyek, bergantung pada peraturan negara bagian. Banyak pemilik rumah tidak menyadari peluang ini, kata Presiden Pemberi Pinjaman C-PACE Michael Lincoln Ibukota Batu Hijauyang September lalu memberikan $103 juta kepada Rumah Sakit China di San Francisco untuk membiayai kembali utang berbiaya tinggi yang terkait dengan seismik dan perbaikan lainnya pada menara pasien barunya.

“Total leverage tidak berubah, tetapi pembiayaan retrospektif menempatkan pemberi pinjaman besar pada posisi yang lebih baik – mereka memiliki agunan yang sama tetapi lebih sedikit eksposur dan lebih banyak cakupan,” katanya. CPE. Dan tidak ada yang lebih mudah untuk membahas perpanjangan pinjaman selain kemampuan untuk membayarnya kembali. Setiap komite kredit hari ini akan terbuka untuk mengurangi paparannya.”

Pada September 2022, volume kumulatif C-PACE telah mencapai hampir $4,2 miliar sejak 2009, di mana $700 juta di antaranya dalam sembilan bulan pertama tahun lalu, menurut Piknik, organisasi nirlaba nasional yang mengadvokasi pendanaan PACE. Tetapi volume 2022 setahun penuh kemungkinan akan menjadi $1,2 miliar, saran Ann Hill, wakil presiden senior. Perdamaian Bayview. Perusahaan memperkirakan volume tahun ini akan meningkat 20 hingga 30 persen, bahkan ketika pembiayaan real estat komersial secara keseluruhan menurun.

Pada bulan Februari, pemberi pinjaman C-PACE bergabung dengan anak perusahaan asuransi jiwa untuk menyediakan $15 juta dalam bentuk C-PACE dan $48 juta dalam pembiayaan konstruksi untuk mendanai pengembangan Renegade, perumahan siswa serba guna dan pengembangan ritel yang berdekatan dengan Florida State. Universitas.

“Sementara perlambatan yang lebih luas berarti ada kue yang jauh lebih kecil, banyak peluang akan datang,” jelas Hill. “Peminjam mencari sumber pembiayaan alternatif, dan kami juga melihat proyek-proyek berkualitas lebih tinggi.”

Peluang kantor dan industri stagnan

Namun, mengingat kenyataan bekerja dari rumah baru, pembiayaan kantor C-PACE tertinggal dari jenis real estat lainnya, terutama karena konstruksi baru melambat, kata pengamat. Bailey Nuveen Green Capital melaporkan bahwa dia terus melihat permintaan dari investor kantor yang ingin mengubah aset menjadi apartemen atau sekadar meningkatkan kesinambungan dan daya saing mereka. Itu memberi $ 29 juta kepada TIAA, perusahaan induk Nuveen, untuk penyegaran hijau sebagai bagian dari renovasi $ 120 juta gedung kantor pusatnya di New York City yang selesai tahun lalu, misalnya.

Logistik Freezpak. Gambar milik Nuveen Green Capital

Namun, peluang lain mendominasi kancah C-PACE saat ini. Di antara kesepakatan lainnya, Nuveen Green Capital akhir tahun lalu memberikan $30,1 juta kepada pengembang Modal BG Untuk membayar tindakan efisiensi pada proyek Freezpak Logistics, gudang berpendingin dan berpendingin seluas 173.080 kaki persegi sedang dibangun di Philadelphia.

Demikian pula, Bayview Pace terus mengevaluasi kesepakatan kantor, termasuk modifikasi kantor “butik” dan proyek komersial serba guna, kata Hill, tetapi peminjam mengalami kesulitan mengatur pinjaman konstruksi tradisional.

Baca jugaPemilik kantor menghadapi dilema pembiayaan

“Kalau rekapitalisasi kantor, Bayview sangat aktif, tapi lebih selektif,” tambahnya. “Profil pinjaman kami adalah properti dengan fundamental yang kuat, lokasi yang bagus, leasing yang solid, dan leverage yang realistis.”

modal penyelamatan

Sementara pengembang akan terus mencari C-PACE untuk pekerjaan konstruksi baru dan retrofit tahun ini, para ahli masih mengharapkan aktivitas pembiayaan jembatan C-PACE. Di Florida Selatan, pandemi telah mengganggu pembukaan kembali hotel yang mengalami renovasi besar sehubungan dengan perubahan merek, kata Rob Scheer, wakil presiden pasar baru untuk Pembiayaan Petros PACE. Parahnya, tambahnya, valuasinya lebih rendah dari yang diharapkan dan mengurangi jumlah ekuitas dalam proyek, yang bisa saja mengharuskan pemilik menambah modal dalam proyek untuk mengkalibrasi ulang rasio pinjaman terhadap nilai.

Sebaliknya, PETROS menawarkan sekitar $38 juta dalam bentuk C-PACE, memungkinkan pemilik hotel untuk melunasi utangnya. Sher mengatakan peminjam juga diberi liburan pembayaran dua tahun dengan bunga yang dikapitalisasi.

“Hotel ini berada di lokasi yang bagus dan sekarang berjalan lebih baik dari yang diharapkan,” tambahnya. “Ini adalah contoh yang sangat baik di mana PACE mewakili modal penyelamatan – PACE memiliki potensi untuk memperbaiki kesulitan dengan biaya yang relatif tetap.”

Selain menggunakannya sebagai modal talangan, Shear dan lainnya memperkirakan bahwa pasar utang yang terdislokasi tahun ini pada akhirnya akan menyebabkan lebih banyak bank menggunakan C-PACE saat memulai pinjaman konstruksi dengan imbalan sebagian pinjaman ke bank lain. Ini terutama benar karena bank mengurangi rasio pinjaman terhadap biaya dan meninggalkan pengembang dengan celah yang lebih besar untuk diisi.

“Kami belum memiliki banyak bank yang setuju untuk menggunakan C-PACE,” Shear melaporkan. “Tapi saya menggunakan kata ‘belum’ karena saya pikir mereka akan melakukannya, terutama jika kita bisa menurunkan biaya modal rata-rata tertimbang. Itu akan menjadi hal yang baik untuk semua orang, termasuk bank dan eksposur mereka.”