Layanan, Asumsi mendominasi pembahasan CREFC – Beragampengetahuan

Langit Kota New York. Gambar oleh ben o’bro via unplash.com

Kenaikan suku bunga yang cepat telah meninggalkan pasar hipotek komersial untuk menghadapi konsekuensi yang meliputi berkurangnya permintaan dan preferensi peminjam untuk produk yang berbeda, meningkatnya insiden gagal bayar, dan berkurangnya selera bank komersial.

Kenaikan suku bunga yang tajam yang dimulai pada musim semi tahun 2022 telah membuat banyak pinjaman terendam air dengan nilai real estat yang anjlok dan peminjam tidak dapat melunasi pinjaman tanpa uang tunai tambahan. Jika tingkat hipotek tetap pada 6 persen atau lebih tinggi, lebih dari sepertiga pinjaman CMBS yang jatuh tempo pada akhir tahun 2024 tidak dapat sepenuhnya dibiayai kembali tanpa layanan utang jatuh ke tingkat yang sangat rendah, menurut sebuah analisis oleh perusahaan analitik. Tripp.

“Tidak peduli seberapa baik pinjaman, menerima pembiayaan akan sulit,” kata seorang panelis pada konferensi tahunan CRE Finance Council minggu lalu di New York City. “Anda tidak dapat melihat tarif (hipotek) naik dari 2,5 persen menjadi 8 persen dan tidak melihat konsekuensi yang berarti,” kata yang lain.

Baca jugaInvestor bearish tahun ini: DLA Piper

Kegiatan transaksional telah dibantu oleh tingkat hipotek yang lebih rendah dalam beberapa tahun terakhir, dengan beberapa properti diperoleh dengan hasil 4 persen. Tetapi hasil akuisisi meningkat sejalan dengan tingkat hipotek yang lebih tinggi, yang menurunkan nilai real estat. Menurut Indeks harga real estat komersial Green StreetNilai aset komersial turun 15 persen dari puncaknya pada Maret 2022, dengan perkantoran (-27 persen) dan apartemen (-21 persen) menjadi jenis properti dengan kinerja terburuk.

Permintaan menyusut pada tingkat yang tinggi

Volume hipotek komersial turun secara signifikan pada tahun 2023. Volume CMBS hingga awal Juni mencapai $13,2 miliar, turun 74 persen dari tahun ke tahun, menurut Peringatan hipotek komersial. Aktivitas transaksi telah turun lebih dari 50 persen, dan banyak peminjam mencoba mencari cara untuk memperpanjang pinjaman yang ada daripada mengambil pinjaman baru dengan tarif saat ini.

itu Asosiasi Bankir HipotekIndeks konstruktor turun 56 persen pada kuartal pertama 2023 dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, dan angka ini kemungkinan akan menjadi lebih buruk di kuartal mendatang, karena banyak bank komersial mengurangi pinjaman setelah kegagalan beberapa daerah. bank. bank pada bulan Maret. Pemberi pinjaman lain — seperti keuangan khusus, ekuitas swasta, dan program CMBS — memiliki bubuk kering dan bersedia mengisi kekosongan tersebut.

“Kredit swasta akan menjadi pemenang terbesar (dari penarikan bank),” kata seorang anggota komite CREFC. “Dana utang mengumpulkan banyak uang. Mereka akan menjadi pihak yang meningkatkan dan mengambil 50 persen saham bank. Bank akan kembali, tapi saya tidak melihat itu dalam satu atau dua tahun ke depan.”

Bahkan dengan berkurangnya selera di antara bank-bank komersial, penurunan volume perdagangan terutama disebabkan oleh lemahnya permintaan peminjam. “Ada banyak modal yang siap dipinjamkan, tetapi pada tingkat saat ini tidak ada permintaan,” kata seorang anggota CREFC.

Baca jugaDi pasar yang bergejolak, kenali pemberi pinjaman Anda

Sebagian besar pinjaman dengan suku bunga tetap dimulai dengan kupon 6 persen atau lebih. “Tidak banyak peminjam yang mau mengambil pinjaman referensi tetap 10 tahun,” kata seorang anggota CREFC. Namun, utang dengan suku bunga mengambang lebih mahal. Float diindeks dari Overnight Guaranteed Financing Rate (SOFR), yang hanya di atas 5 persen. Dengan tambahan penyebaran risiko, sebagian besar utang tingkat variabel berada dalam kisaran 8-9 persen, dan batas suku bunga mahal. Dengan tingginya biaya hutang suku bunga mengambang, permintaan hipotek terkonsentrasi pada pinjaman suku bunga tetap 5 tahun.

Hutang dengan suku bunga tetap biasanya memiliki jangka waktu 7 hingga 10 tahun, namun peminjam tidak menginginkan suku bunga saat ini tetap untuk jangka waktu tersebut. Ini membuka pintu untuk pinjaman dengan suku bunga tetap lima tahun yang dapat dibayar di muka setelah akhir tahun ketiga. Kira-kira setengah dari penerbitan CMBS dari tahun ke tahun hingga pertengahan Juni terdiri dari pinjaman lima tahun, menurut CMA, persentase yang jauh lebih besar daripada tahun-tahun sebelumnya untuk produk ini.

Default meningkat karena neraca runtuh

Topik lain dalam CREFC adalah perbedaan antara aset rusak dan neraca rusak. Fundamental seperti tingkat hunian dan pertumbuhan sewa cukup baik di sebagian besar sektor real estat, dengan pengecualian kantor, sementara penjaminan hipotek tetap relatif kuat dalam beberapa tahun terakhir ketika metrik seperti rasio pinjaman terhadap nilai, cakupan layanan utang, dan utang hasil digunakan. Di sisi lain persamaan, slip pinjaman meningkat tajam. Misalnya, rata-rata tertimbang kupon untuk pinjaman agen multi-keluarga yang disekuritisasi pada tahun 2023 adalah 6,0 persen, lebih dari dua kali lipat kupon rata-rata sebesar 2,9 persen pada tahun 2021 dan tingkat rata-rata 3,2 persen pada tahun 2022.

Sebagian besar pinjaman terus dilunasi pada saat jatuh tempo. analisis oleh Layanan Investor Moody Ditemukan bahwa lebih dari 75 persen pinjaman CMBS yang jatuh tempo pada tahun 2023 hingga Mei telah dibayar pada saat jatuh tempo, meskipun ada tanda-tanda bahwa gagal bayar sedang meningkat. Menurut Moody’s, sekitar 7,3 persen pinjaman yang jatuh tempo pada kuartal pertama menunggak, sementara 18,7 persen pinjaman yang jatuh tempo pada April atau Mei menunggak.

Beberapa peminjam bahkan menyerah tanpa perlawanan. “Saya belum pernah melihat begitu banyak peminjam menyerahkan kunci,” kata seorang anggota panel CREFC. Kekecewaan bagi pemberi pinjaman adalah bahwa banyak wanprestasi tak terbantahkan berasal dari perusahaan besar bermodal besar yang secara strategis gagal bayar pada properti yang tidak ingin mereka pertahankan. Pemberi pinjaman menyebut ini sebagai “permainan berbahaya” yang belum pernah terjadi sebelumnya, menunjukkan bahwa perusahaan besar biasanya mendapatkan persyaratan pinjaman yang lebih baik karena secara historis mereka cenderung gagal bayar.

Baca juga: mengapa gedung perkantoran ini mungkin angsa bebek yang jelek

Sebagian besar peminjam bawah air mencoba untuk mencegah pembayaran kembali pinjaman dengan menegosiasikan perpanjangan dengan pemberi pinjaman. Penyedia layanan pinjaman mengatakan beberapa peminjam datang ke meja mengharapkan perpanjangan gratis, tetapi dengan cepat menyadari bahwa mereka harus membayar lebih banyak ekuitas atau cadangan, suku bunga yang lebih tinggi, atau beberapa konsesi lain untuk membuat pemberi pinjaman menggigit. Seorang pekerja layanan mencatat, “Ada perbedaan besar antara ‘Saya tidak bisa mendapatkan pembiayaan’ vs. ‘Saya tidak suka pembiayaan yang bisa saya dapatkan,’ dan itu adalah bagian besar dari pasar saat ini.”

Pinjaman yang berasal tujuh sampai sepuluh tahun yang lalu memiliki agunan konservatif dan diuntungkan dari pertumbuhan sewa, sehingga mereka memiliki lebih sedikit hambatan untuk pembiayaan kembali. Beberapa anggota komite CREFC mengharapkan perhitungan pada 2020-22 untuk fokus pada pinjaman suku bunga mengambang lama yang telah membiayai pembelian multi-keluarga dan industri dengan pengembalian akuisisi yang rendah secara historis di pasar panas seperti Phoenix dan Salt Lake City. Seseorang berkata, “Anda membutuhkan pertumbuhan besar-besaran untuk membuat angka-angka itu berhasil” untuk membiayai kembali jenis aset tersebut. Sebagian besar pinjaman subprime ini akan dilunasi pada tahun 2024 dan 2025, yang berarti bahwa 12 hingga 24 bulan ke depan akan sangat penting dalam menentukan bagaimana situasi berjalan dan tingkat keparahan gagal bayar.

Untuk saat ini, ketidakpastian penetapan harga yang menghambat kesepakatan juga mencegah banyaknya tindakan di front virtual. Pada titik tertentu, Anda akan memulai kesepakatan dan menetapkan standar harga. Ketika harga ditetapkan, “bendungan akan jebol”, tetapi itu masih tinggal beberapa bulan atau kuartal lagi.