Lisa Pendergast dari CREFC berbicara tentang pelonggaran suku bunga – Beragampengetahuan

Dewan Keuangan CRE mengadakan Konferensi Pasar Modal di pusat kota Manhattan pada “Hari Fed.” Pada pukul 14.00, suasana yang relatif optimis di antara peserta dari sektor pinjaman, jasa dan investasi semakin meningkat dengan pengumuman yang agak mengejutkan bahwa Federal Reserve akan menurunkan suku bunga acuannya sebesar 50 basis poin. Sebagai penutup program, saya bertemu dengan Lisa Pendergast, Direktur Eksekutif CREFC, untuk menyampaikan berita terkini dan alasan sentimen membaik. Inilah percakapan kami.

Apa reaksi Anda terhadap pemotongan suku bunga dana federal oleh The Fed untuk pertama kalinya dalam empat tahun? Apakah Anda terkejut karena ternyata 50 basis poin, bukan 25?

Pendergast: Saya menyebutkan dalam sambutan saya pagi ini bahwa kebijaksanaan konvensional adalah bahwa Ketua Fed Powell cenderung melakukan 50. Saya tidak melihat data untuk melihat apa yang dirasakan anggota Komite Pasar Terbuka Federal (FOMC) lainnya. Jelas mereka tidak berbeda karena kami berdua berusia 50 tahun. Namun dalam beberapa hal, ini adalah pedang bermata dua.

Sangat menyenangkan bahwa mereka pindah ke usia 50 tahun. Hal ini akan membantu kami dalam upaya untuk membiayai kembali pinjaman real estat komersial. Ada sejumlah besar jatuh tempo. Pada tahun 2024 saja, dan beberapa masalah ini mungkin telah diatasi, total pinjaman CRE sebesar $930 miliar akan jatuh tempo, di semua jenis pemberi pinjaman: bank, CMBS, REITs, dana utang, perusahaan asuransi jiwa, Fannie, Freddie, FHA dan Ginnie Mae. Itu banyak. Mulai menurun pada tahun depan. Pada tahun 2025, jumlahnya akan turun dari $930 miliar menjadi $574 miliar, dan pada tahun 2026, menjadi $458 miliar.

Baca juga: Pindah – akhirnya!

Anda menyebutkan pedang bermata dua. Apa arti 50 basis poin terhadap perekonomian?

Pendergast: Hal ini menunjukkan bahwa The Fed sebagian besar fokus pada penurunan suku bunga. Jika mereka merasa masalah ini tidak terlalu mendesak, mereka akan melakukan hal tersebut25 Kegiatan ekonomi terus berkembang, namun perolehan lapangan kerja melambat. Meskipun data inflasi tidak sesuai dengan apa yang kami inginkan, kami telah mencapai kemajuan yang baik. Namun, kenyataan yang membuat The Fed takut adalah jumlah lapangan kerja sudah mulai menurun. Dan menurut saya maksud mereka adalah lebih baik mereka terus maju dan membuat pernyataan bahwa mereka serius.

Belum lama ini, CRE diperkirakan mengalami masalah likuiditas karena bank-bank mundur. Namun apa yang saya dengar pada konferensi hari ini adalah bahwa CRE sangat likuid dan sangat kompetitif di antara sumber pendanaan.

Pendergast: Ada modal di sana, dan selalu ada. Pertanyaannya, apakah modal dengan harga yang ditawarkan masuk akal bagi Anda sebagai peminjam? Ketika kita terus melihat kenaikan suku bunga, likuiditas akan terus ada. Namun, Anda akan memiliki lebih banyak institusi, perusahaan, pemberi pinjaman dan peminjam yang akan mulai menggunakan suku bunga yang lebih rendah ini untuk mulai membiayai kembali pinjaman mereka.

Jika Anda memiliki lingkungan suku bunga tinggi yang terus-menerus, dan Anda memiliki pinjaman sebesar $600 juta, Anda akan melakukan apa yang perlu Anda lakukan untuk tidak membiayai kembali kupon yang ada saat ini. Jadi, ini adalah langkah besar ke arah yang benar, dan saya sangat memuji The Fed karena telah mengambil 50 langkah tersebut dan menekankan kepada masyarakat bahwa kita sedang dalam perjalanan – seperti yang dilakukan ECB (Bank Sentral Eropa) minggu ini.

Sekarang setelah suku bunga turun, akan ada lebih banyak pembiayaan akuisisi juga, bukan?

Pendergast: Iya benar sekali. Saya tidak yakin seberapa cepat hal itu terjadi. Anda tidak ingin bergerak terlalu cepat. Aku sudah menunggu selama ini. Anda juga dapat mencoba mendapatkan harga yang paling sesuai untuk Anda. Beberapa orang mungkin berkata, “Saya tidak peduli, 50 basis poin sudah cukup. Saya akan melanjutkan.” Pihak lain akan mengatakan bahwa hal ini tidak mungkin terjadi – biasanya bukan gaya The Fed – kecuali ada data baru yang muncul dan tiba-tiba mengubah gambaran tersebut. Tapi kami tidak mengharapkan itu.

Penerbitan CMBS meningkat signifikan dibandingkan tahun lalu. Apa yang mendorong hal tersebut?

Pendergast: Kami memasuki langkah yang masuk akal. Penerbitan berjumlah $69 miliar pada bulan Agustus, dan ini dibagi menjadi: $20 miliar dalam bentuk saluran, $44 miliar dalam aset individu/peminjam individu, dan sekitar $5,8 miliar dalam bentuk CLO. Hal ini didorong oleh banyak hal, beberapa di antaranya kuno. Dengan kesepakatan SASB kita dapat melakukan transaksi yang sangat besar yang jika dilakukan di neraca akan menjadi transaksi multi-pihak. Itu tidak mudah. Jadi, kita akan melihat pertumbuhan di SASB.

Saya rasa Anda akan melihat volume saluran bertambah, yang secara historis mengalami kelambatan. Pada tahun fiskal 2023, nilai saluran tersebut adalah $6,7 miliar – tahun sebelumnya sebesar $4,2 miliar – dan itu untuk setahun penuh. Kami sekarang memiliki $5,8 miliar, dan ini adalah awal September. Kami berada di jalur yang tepat untuk melakukannya dengan sangat baik.

Saya yakin pasar CRE CLO memiliki peluang nyata untuk berkembang. CREFC sangat fokus pada CLO dalam hal menciptakan tingkat transparansi yang sama seperti yang kami miliki di pasar CMBS. Kami akan memiliki laporan berkelanjutan untuk CMBS CLO, yang akan menunjukkan dengan sangat jelas: apa saja yang ditambahkan ke pool, apa yang keluar dari pool, bagaimana status terkini dari pool tersebut dan tingkat huniannya. Jadi, semua metrik yang ingin Anda lihat.

Bagaimana dengan kinerja CMBS saat ini?

Pendergast: Angka deviasinya sangat bagus. Tingkat tunggakan CMBS secara keseluruhan – baik saluran maupun SASB – untuk bulan Agustus, yang dilaporkan pada bulan September, adalah 5,44 persen (5,88 persen untuk saluran dan 4,84 persen untuk SASB). Jujur saja, musim panas ini, keadaannya cukup stabil. Bulan Juni 5,35 persen dan bulan Juli 5,43 persen, jadi naik sedikit.

Pendorong peningkatan tunggakan ini adalah multikeluarga (naik 37 basis poin) dan ritel (naik 7 basis poin). Kategori yang lebih baik adalah Hotel (turun 26 basis poin), Industri (turun 12 basis poin) dan Perkantoran (turun 12 basis poin). Saya merasa posisinya baru saja mulai stabil, beberapa aset akan hilang, dan aset lainnya pasti akan bertahan – mungkin lebih dari yang kita kira.

Apa dampak langkah The Fed terhadap sentimen CRE? Apakah menurut Anda kita sedang menuju suku bunga yang lebih rendah?

Pendergast: Sebelum hari ini, ada rasa keberhasilan, dan saya pikir hal ini sedikit didukung oleh fakta bahwa akan ada penurunan suku bunga. Tidak ada yang tahu apakah itu 50 basis poin atau 25 basis poin. Tapi itu selalu bersifat psikologis. Jadi, jika The Fed berkumpul pada pertemuan FOMC berikutnya dan mereka menaikkan 25 basis poin, saya pikir masyarakat akan sangat optimis mengenai hal tersebut. Jika mereka kembali bergerak ke angka 50, saya pikir akan ada perasaan, “Apa yang terjadi yang tidak kita sadari? Apakah ini lebih buruk dari yang kita pikirkan dari sudut pandang ekonomi AS?”

Tapi ada banyak jenis daun teh, dan sejujurnya, ada saatnya Anda berkata pada diri sendiri, “Saya melihat tiga daun teh berbeda, dan semuanya mengatakan hal yang berbeda.” Jadi, tidak ada kepastian bahwa semua ini akan menghasilkan satu hasil saja. Saya telah belajar, sebagai analis riset, untuk tidak pergi ke sana.